隨著調(diào)控的再度升級，和剛需市場相比，豪宅市場面臨著更大的挑戰(zhàn)，記者在近日調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，高端樓市分化明顯，部分資源占有型的復(fù)合性豪宅走俏。根據(jù)統(tǒng)計，北京一家頂級豪宅剛剛成交兩套房源，總價超億元。專家預(yù)測，在當(dāng)前新形勢下，部分豪宅銷售將受到抑制，但頂級樓盤憑借資源獨有性和大額資產(chǎn)配置的獨有優(yōu)勢，或?qū)⒂瓉砟媸凶邚?qiáng)的機(jī)遇，未來豪宅產(chǎn)品銷售極有可能呈兩極分化趨勢。
豪宅市場升溫
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，2月份北京在售報價超過4萬元/平米的公寓豪宅共計76個，其中共有39個項目實現(xiàn)成交，與去年同期相比成交套數(shù)增長130%。另外，受調(diào)控政策出臺前的“末班車”效應(yīng)影響，二手豪宅在3月份的成交量更是空前高漲，3月份北京單價在4萬元以上的高端二手住宅成交量總計901套，環(huán)比增加352.76%，同比增加384%，相比近三年來，最高值漲幅超一倍。
另外，中國富豪在海外置業(yè)比例正在不斷走高。據(jù)相關(guān)消息，澳洲70%新房銷售給中國客戶；中國人在美國置業(yè)已達(dá)數(shù)百億，成為美國房地產(chǎn)市場的第二大海外買家。
業(yè)內(nèi)人士分析，如果說富人海外置業(yè)有乘歐債危機(jī)抄底海外房產(chǎn)的心態(tài)，但與國內(nèi)豪宅市場升溫聯(lián)系起來分析，則揭示出投資房地產(chǎn)正是源于國內(nèi)狹窄的投資渠道正日益令富豪階層擔(dān)憂。在實業(yè)尚未回暖以及股市不明朗的情形下，富豪面臨投資渠道的瓶頸，買進(jìn)超級不動產(chǎn)不失為絕佳的資產(chǎn)配置選擇。這也是在調(diào)控最為嚴(yán)厲的2011和2012年北京豪宅市場依舊量價齊升的原因。
相關(guān)統(tǒng)計顯示，包括盤古大觀、釣魚臺7號院、霄云路8號等區(qū)域標(biāo)桿性項目在內(nèi)，北京部分豪宅項目兩年間物業(yè)資產(chǎn)增值達(dá)20%-50%，投資回報率相當(dāng)可觀。
調(diào)控致豪宅進(jìn)入分化期
對于當(dāng)前市場上普遍認(rèn)為“京細(xì)則”進(jìn)一步收緊購買資格可能對豪宅產(chǎn)品的銷售帶來壓力，一位長期代理銷售豪宅項目的人士則表示，從供求方面分析，北京四環(huán)內(nèi)的高端產(chǎn)品共計約3000套，市場需求卻遠(yuǎn)不止這些，稀缺性決定了豪宅產(chǎn)品的價格必然堅挺。
限購收緊的影響更多是在心理層面上的，普通豪宅銷售可能會受到波動，但對于頂級豪宅購家的影響就顯得比較有限。作為“超富階層”，他們資金雄厚，信息來源多元化，因而更看重整體經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)走勢，不輕易被短期市場變化所左右，他們一旦判斷清樓盤的價值屬性，就會果斷下單。
該人士補(bǔ)充分析，對于頂級富豪而言，與資產(chǎn)合理配置相比，購買資格并不是重點，就其代理過的幾個豪宅項目統(tǒng)計，以公司名義購買樓盤的買家比例正在呈明顯上升趨勢。
與當(dāng)前業(yè)界對“新國五條”再度收緊樓市擔(dān)憂不同，另外一些人則認(rèn)為，“新國五條”或許正是一個新的開端。當(dāng)前“新國五條”突出以加大供應(yīng)、稅收、利率為代表經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控樓市，同時手段傾向于“細(xì)致化”趨向?？梢栽O(shè)想，未來樓市實現(xiàn)中低端項目滿足剛需，而高端項目成為大額資產(chǎn)“蓄水池”的“雙軌”局面有機(jī)會成為現(xiàn)實。
豪宅復(fù)合性功能受重視
值得一提的是，豪宅市場的需求正在發(fā)生微妙的變化。與以往客戶粗放的投資性購買不同，這些“財智人群”大都受過良好的教育，既擁有豐富的投資經(jīng)驗又不乏獨到的生活品位。他們不僅僅對樓盤的地段感興趣，對樓盤的藝術(shù)價值、功能性價值，甚至附加服務(wù)也相當(dāng)看重。
事實上，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，一些頂級高端樓盤的價值功能對城市豪宅的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有了新的突破和定義。以位于亞奧核心板塊的盤古大觀為例，該項目作為位于北京國家形象區(qū)內(nèi)唯一的超七星豪宅，項目毗鄰鳥巢、水立方和奧運公園，區(qū)位價值具有不可重復(fù)性。而大師規(guī)劃的龍形設(shè)計，擁有極高的建筑藝術(shù)價值。
亞豪機(jī)構(gòu)營銷總監(jiān)崔民分析認(rèn)為，財富階層的消費觀念越來越成熟，早期單純追求炫富、對位身份的豪宅，已不能滿足他們的需要。出于對事業(yè)、生活、未來發(fā)展、保值增值、資本運作、資產(chǎn)配比等多方面的需求，他們要求豪宅的功能越來越復(fù)合，產(chǎn)品品質(zhì)及配套服務(wù)越來越高端，完全向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊。
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