近日社科院等發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書稱，2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控難度加大，部分城市房價可能出現(xiàn)較大幅度攀升。

 

我國的城市化進(jìn)程依然處在加速的過程之中，需求依然非常旺盛，因此，房價客觀上依然具有超預(yù)期上漲的現(xiàn)實基礎(chǔ)。保障合理的住房需求，遏止投資投機需求是調(diào)控的基本思路。這需要堵疏結(jié)合。投資投機需求旺盛的原因一方面是民間資金積累到一定程度需要尋求新的投資渠道，另一方面也是應(yīng)對通脹。要引導(dǎo)這些投資投機資金很好地參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，可以考慮放寬民間金融機構(gòu)的門檻，以及引導(dǎo)民間資金參與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)等，都是非常好的疏導(dǎo)渠道。

 

在控制投資投機方面，也需要不斷完善調(diào)控措施：限購是抑制需求非常有效的措施，在房地產(chǎn)市場供需矛盾取得平衡之前，可以堅持下去，并且需要不斷的完善；限制購房貸款是十分必要的措施，限制貸款一方面可以遏止投資投機需求，更重要的是能夠防止發(fā)生金融危機的悲劇。此外，構(gòu)建全國性房地產(chǎn)市場統(tǒng)一信息平臺、征收房產(chǎn)稅、完善所得稅征收方法等，都必須加速推進(jìn)。

 

此外，增加供給是更加根本的措施。除了已經(jīng)采取的有效措施外，如加大土地供應(yīng)，加快保障房建設(shè)等，還需要思考新的增加供給的措施。在土地供應(yīng)方面，可以考慮在科學(xué)規(guī)劃、不影響農(nóng)業(yè)安全的前提下不斷支持農(nóng)村土地自主入市；鼓勵城市居民和企業(yè)對1980年代以前的老舊房屋、工廠等建筑設(shè)施在科學(xué)規(guī)劃下自主改造，增加供給。

 

調(diào)控重心要從開發(fā)商身上轉(zhuǎn)移到地方政府身上。推高房地產(chǎn)價格的根本力量不是開發(fā)商，而是多種力量的結(jié)合，其中地方政府扮演非常重要的角色。過去，對開發(fā)商的融資渠道進(jìn)行限制，其用意是令開發(fā)商降價促銷，這值得商榷。除了2008年出其不意的調(diào)控有點效果外，開發(fā)商越來越適應(yīng)這種局面。隨著融資渠道的不斷收緊，小開發(fā)商不斷退場，大開發(fā)商活得越來越滋潤。一開始調(diào)控，開發(fā)商就放緩了開發(fā)節(jié)奏，從而導(dǎo)致供應(yīng)減少，而需求在不斷積累，這種狀況持續(xù)一定的時間就會引發(fā)報復(fù)性上漲。這也是每次任志強打賭都能贏的原因。而開發(fā)商放緩?fù)顿Y節(jié)奏，還可能會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷于停滯。可取的措施是對開發(fā)商的監(jiān)管有松有緊。一方面放開開發(fā)商的融資渠道，鼓勵開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏；另一方面是嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)商可能的違法行為，對于出現(xiàn)違法囤地、囤房等現(xiàn)象，要給予嚴(yán)厲的懲罰。

 

地方政府的執(zhí)行力將是關(guān)鍵。當(dāng)務(wù)之急是構(gòu)建各種有效監(jiān)督地方政府的制度。人民群眾是最可靠的監(jiān)督力量，而全方位的信息公開是有效手段。從長遠(yuǎn)看，必須通過合理的財政制度安排以及轉(zhuǎn)變政府主導(dǎo)的投資拉動型經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，逐步降低地方政府對土地財政的依賴。