招商地產(chǎn)收殼一年，宣布擬向香港子公司東力實(shí)業(yè)控股注資近50億元人民幣資產(chǎn)。上月25日發(fā)布公告后，東力實(shí)業(yè)控股接連下跌，昨日收于2.37港元/股，短短4個(gè)交易日股值縮水超過25%。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之前對于注資資產(chǎn)的高期待落空，另外東力還面臨新股上市的復(fù)雜程序，令不少投資人選擇離開。

 

東力實(shí)業(yè)市值4日縮水25%

 

根據(jù)公司公告，這50億資產(chǎn)屬于公司全資子公司香港瑞嘉投資屬下四家控股公司，該四家公司共持有重慶長嘉匯、南京雍華府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]等八個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，分布于廣州、佛山、重慶和南京四個(gè)城市，建筑面積共538.14萬平方米，其中未售部分323.44萬平方米，上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)價(jià)格為人民幣49.65億元。

 

作為收購支付對價(jià)，東力實(shí)業(yè)將向瑞嘉投資發(fā)行約61.77億港元的永久存續(xù)可換股證券，折股價(jià)1.61港元/股，票面零利率；或者東力實(shí)業(yè)按本次交易購入資產(chǎn)折算發(fā)行新股38.37億股，發(fā)行價(jià)格不低于1.61港元/股。

 

而東力實(shí)業(yè)是公司去年收購的香港上市公司，本次資產(chǎn)注入距離東力實(shí)業(yè)控制權(quán)變化未到24個(gè)月。公開資料顯示，2012年5月，招商地產(chǎn)公告以每股0.26港元、共計(jì)1.99億港元收購東力實(shí)業(yè)7.498億股，持股70.18%，這也是內(nèi)地房企赴港買殼的首個(gè)成功案例。

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，本次招商地產(chǎn)注入項(xiàng)目中，體量最大的重慶長嘉匯一期去年預(yù)售僅達(dá)3.88%，而南京雍華府未開盤已計(jì)提7200萬元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

 

中國北方證券集團(tuán)有限公司副總裁黃嘉銳表示，把賣不動(dòng)的項(xiàng)目注入子公司借殼，這是得到一只股票很較劃算的方法，反正資產(chǎn)都賣不出去，把40多億的資產(chǎn)變成股本，發(fā)行股票后就能為母公司圈回現(xiàn)金，賣不動(dòng)房子賣股票，現(xiàn)在地產(chǎn)公司都普遍沒有什么現(xiàn)金，這是地產(chǎn)圈里并不罕見的手段。

 

黃嘉銳認(rèn)為，詳細(xì)的資產(chǎn)注入信息披露以前，投資者對注入的資產(chǎn)質(zhì)量有所期待，東力還可以炒一個(gè)概念股，消息公布以后，東力股價(jià)一路下跌，已經(jīng)表明大家對那些項(xiàng)目并不買賬。項(xiàng)目質(zhì)量和融資能力有很大關(guān)系，目前的香港投資者已經(jīng)比較成熟，不愿把錢花在資產(chǎn)質(zhì)量不好的股票上，如果估值過高，投資者也大多止步于觀望，不會潦草買入。

 

前景看淡投資者用腳投票

 

除此之外，港股IPO規(guī)則明確表示，注入資產(chǎn)必須要有過去三年持續(xù)的經(jīng)營記錄，前兩年利潤之和不能低于3000萬，最后一年不得低于2000萬利潤。盛富資本和盛諾金地[簡介 最新動(dòng)態(tài)]產(chǎn)基金總裁黃立沖則表示，這次招商地產(chǎn)注入的資產(chǎn)是經(jīng)過折中后的方案，資產(chǎn)比較零散，沒有明確的軸或策略，組合減值有所削減。

 

公告顯示，這次招商地產(chǎn)注入資產(chǎn)有兩種支付方式可供選擇，中銀證券趙強(qiáng)認(rèn)為，采取哪種方案取決于市場對東力實(shí)業(yè)未來是否看好，若股價(jià)高于1.61港元/股，能發(fā)行新股，則根據(jù)支付原則，東力實(shí)業(yè)將用向其他投資者配售股份募集所獲取的資金進(jìn)行支付剩余的15.13億港元差價(jià)，獲得融資。但股價(jià)若低于1.61港元/股，則不會為招商地產(chǎn)帶來直接現(xiàn)金回報(bào)。

 

對于東力的融資前景，黃立沖并不看好，他認(rèn)為，雖然招商地產(chǎn)注入資產(chǎn)規(guī)模較大，但是很多已經(jīng)賣掉大半，現(xiàn)金流已經(jīng)入賬，反映出來的其實(shí)是一本過去的賬單，而且是母公司某部分的成績表，并不能說服投資者注入充足的現(xiàn)金流。并且，由于一般經(jīng)過評估的過程已經(jīng)把資產(chǎn)潛在的價(jià)值折現(xiàn)算入，如果打折比例不高，升值的空間受到限制，那么投資者對于股價(jià)的期待值也不會很高。

 

操作繁瑣資產(chǎn)注入難度大

 

東力實(shí)業(yè)控股公告中稱，由于招商地產(chǎn)此次注入資產(chǎn)距收購東力時(shí)間未滿24個(gè)月，依聯(lián)交所相關(guān)條例將構(gòu)成反收購，將被視作首次上市。東力實(shí)業(yè)在公告表示，收購須待達(dá)成多項(xiàng)條件（包括獨(dú)立股東批準(zhǔn)）后方可作實(shí)，而有關(guān)條件不一定會達(dá)成。此外，上市委員會不一定會授予本公司提出新上市申請的批準(zhǔn)。若上市委員會并未授出該批準(zhǔn)，協(xié)議將不會成為無條件，收購將不會進(jìn)行。

 

盛富資本和盛諾金地產(chǎn)基金總裁黃立沖認(rèn)為，買了殼又按申請發(fā)行新股的方式上市，牽涉更多的程序，這種方法本身非常復(fù)雜，內(nèi)地十年都難得見到一個(gè)案例，未來能否通過存在較大的不確定性。招商地產(chǎn)選擇這個(gè)方法，證明公司有迫切融資需求，等不了24個(gè)月，于是只有忍受買了殼卻按IPO上市要求來走。

 

招商地產(chǎn)年報(bào)顯示，年來公司資產(chǎn)負(fù)債率年年攀升，2008年至今已有57.3%上漲到73.3%。

 

對此，招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤表示，公司已做好充分的資源準(zhǔn)備，并且戰(zhàn)略發(fā)展的也客觀需要，所以等不及24個(gè)月。他認(rèn)為，這次收購雖令公司重新經(jīng)本港嚴(yán)格的上市審批程序，但可增加公司透明度，助股東了解公司新業(yè)務(wù)。

 

黃立沖表示，采取這種方法往往是在前期沒有做好規(guī)劃，很多國內(nèi)公司對于買殼、資本注入并不懂行，剛買了殼就急著塞資產(chǎn)，不做好準(zhǔn)備和規(guī)劃，最終只能用更復(fù)雜的過程換來并不大的融資量。

 

打造平臺意在降融資成本?

 

招商地產(chǎn)董秘劉寧表示：“（東力實(shí)業(yè)）屬于A股控股子公司，海外融資成本相對較低，還是很有意義的。未來的東力實(shí)業(yè)不單只是一個(gè)融資平臺，同時(shí)也是另外一個(gè)利潤中心，項(xiàng)目的開發(fā)有資金的支持將會做得更快。”

 

 

蘭德咨詢總裁宋延慶說，很可能是因?yàn)檎猩痰禺a(chǎn)僅是通過將資產(chǎn)注入東力地產(chǎn)來試探港股市場，而并不打算現(xiàn)在就通過港股市場大規(guī)模融資。宋延慶說，雖然很多港股分析師認(rèn)為，招商地產(chǎn)是因?yàn)槿卞X所以才要借殼。但事實(shí)上，招商地產(chǎn)也許是內(nèi)地開發(fā)商中最不缺錢的幾家之一。其母公司——招商[簡介 最新動(dòng)態(tài)]局集團(tuán)，擁有包括招商銀行、招商證券等金融機(jī)構(gòu)。錢，對于招商地產(chǎn)來說，不是大問題。在這樣的背景之下，招商借殼東力實(shí)業(yè)，更多是出于戰(zhàn)略性布局考慮的前期動(dòng)作。

 

東莞證券認(rèn)為，在當(dāng)前內(nèi)地房企受調(diào)控影響，融資渠道不通等情況下，招商地產(chǎn)若能充分利用東力實(shí)業(yè)這一海外融資平臺，實(shí)現(xiàn)海外融資（特別是股權(quán)融資），意義重大。

 

銀河證券的研報(bào)則指出，借殼的更大意義在于為招商地產(chǎn)低成本借貸。上述研報(bào)以在香港上市中國海外發(fā)展為例，稱中海2012年融資成本大約為3.7%，2012年招商地產(chǎn)的融資成本為6.49%，較中海外高出2.7個(gè)百分點(diǎn)，若招商地產(chǎn)融資成本與中海外相若，按照招商地產(chǎn)年均250億左右的借款規(guī)模，可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用7億元左右，增厚每股收益0.4元。