二手房交易中常常隱藏著一些購房陷阱，稍不留神，購房者就可能吃到“啞巴虧”。業(yè)內(nèi)置業(yè)專家提醒購房者，選擇二手房時除考慮房子的房價、區(qū)位、戶型等因素外，還要考慮房子一些外部的細節(jié)。

 

    ●送裝修 空口無憑維權難

 

    事件：趙先生在買房之初，以為撿到了便宜?？捶繒r，賣家承諾贈送這、贈送那，并大講了一通自己在裝修時選擇的櫥柜、潔具怎么好。于是，趙先生沒與賣方講價便爽快地簽下合同并交了錢。

 

    沒想到，時隔不久，趙先生在打掃衛(wèi)生時發(fā)現(xiàn)，這套房屋的廚房下水管道不暢，經(jīng)常堵，衛(wèi)生間的坐便器按鈕也不好使，墻壁上的電插座有兩個不好用。而且，賣房者竟然將櫥柜拆下運走了。為此，他生氣地找到中介，要求“維權”?？墒牵w先生最終卻只能干吃“啞巴虧”。原來，當初在簽房屋買賣合同時，雙方對此類問題并沒有具體的約定。

 

    說法：這一實例警醒人們，買二手房務必認真驗房。在看房過程中，買方不僅要仔細、嚴格地履行驗房程序，而且應將可能出現(xiàn)的問題及解決方案落實到紙上，不論是室內(nèi)裝修情況還是附屬設施、設備的贈送，都應以書面形式確定下來，并將其作為買賣合同的附件。同時，雙方還可在合同中約定出現(xiàn)實際交付狀態(tài)與約定不符時，賣方應承擔的違約責任。買方也可通過“保留5%～10%的尾款于交房時支付”的方式，來確保自身的合法權益免受侵犯。

 

    ●簽“陰陽合同”后患無窮

 

    事件：近日，閔先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據(jù)談妥的160萬元的價格簽訂了買賣合同?？墒?，在簽訂合同的時候，賣家多準備了一份合同，并解釋說，另外一份買賣合同可于房屋登記備案和繳稅時用，成交價格寫120萬元就可以，這樣就能少繳點稅。閔先生同意了這一建議，最終和賣家簽訂了一套“陰陽合同”。

 

    不久，閔先生按照160萬元的實際交易價格支付了購房款，但因房屋價格上漲，賣家卻不愿交易了。為此，閔先生要求退款，不料對方拿出用于登記備案的房屋買賣合同稱，只能按此合同上的價格退還120萬元購房款。同時，賣家還拒不承認雙方簽訂過另外的合同。不得已，閔先生打起了一場缺乏證據(jù)、并無勝訴把握的房產(chǎn)官司。

 

    說法：法律專家指出，簽訂“陰陽合同”進行偷稅的行為不僅損害國家的利益，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。根據(jù)稅收征管法，個人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中通過簽訂“陰陽”兩套合同故意低報、瞞報成交價格進行虛假納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅行為，稅務機關將依法追繳相應稅款、加收滯納金，并處以罰款。構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

 

    從實際效果來看，故意低報、瞞報住房轉(zhuǎn)讓成交價格的行為，只是將應由賣方負擔的一些稅款推遲了繳納時間，而買方按市場價再次轉(zhuǎn)讓房屋時因為增值額較大，計稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應由賣方負擔的稅款轉(zhuǎn)嫁給了買方。此外，買方要用這套房產(chǎn)進行抵押貸款時，由于登記的房價很低，往往也很難獲取大額貸款。

 

    ●交接不仔細 枉付欠費

 

    事件：劉小姐今年購買了一套二手房后，接到一張催費單。原來，該房“前任”是一租賃戶，拖欠了近一年的燃氣費，原房東并不知情，表示無法追繳欠款。最后，天然氣公司多方追繳欠款無果，便對該戶采取了停氣措施。劉小姐雖多次聯(lián)系前任租戶，但一直無法討回費用，無奈只能自己補交了前任租戶欠繳的燃氣費。

 

    李先生買了套二手房后沒多久，即被供電公司告知，該房電表曾被改裝過，有竊電行為，要交巨額罰款。李先生連忙去找原房主，可先是找不到人，后來好不容易找到，對方又不理睬他。無奈，李先生只能自己“吃進”了罰單。

 

    眼下，在二手房買賣中，因水電氣費或物業(yè)費等未及時過戶、交接造成的糾紛，不在少數(shù)。

 

    說法：在二手房交易或者在租賃房屋過程中，購房者一定不要忽視水電氣等基礎設施的過戶或者交接，購買了二手房的用戶，如果不及時過戶，輕則可能要承擔欠繳的費用或面臨罰款，重則可能會被下表停供，需要重新報裝。所以，購買房屋一定要進行正規(guī)的物業(yè)交驗，并且最好不要一次性支付全款給業(yè)主?？上戎Ц恫糠址靠?，在雙方完成物業(yè)交驗，保證物業(yè)交驗的費用結(jié)清及房屋的驗收工作結(jié)束后再支付剩余房款。

 

    ●草率付“意向金” 難討損失

 

    事件：前段時間，徐小姐看中一處價值148萬元的二手房。房產(chǎn)中介對她說，該地段房源緊俏，為防止他人搶先，最好先交3萬元“意向金”。急于買房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”。次日，當她與家人一起去實地看房后，認為房屋的朝向不好，便向房產(chǎn)中介要求撤銷購房委托并返還“意向金”，但遭到拒絕。房產(chǎn)中介稱，其與徐小姐簽訂的委托購房意向書中明明白白寫著“出售方同意按徐小姐購買總價及支付方式出售，則原意向金轉(zhuǎn)為定金”，而本案中的賣家對徐小姐的購房條件已予以確認，故徐小姐的購房“意向金”已轉(zhuǎn)為“定金”，不能退還。無奈之下，徐小姐告到了法院。

 

    法院審理后認為，雙方所簽署的《委托購房意向書》屬雙方真實意愿的表示，且賣房人接受了徐小姐提出的條件，并收取了由房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)交的“意向金”，所以這筆錢的性質(zhì)已轉(zhuǎn)換為定金。根據(jù)法律規(guī)定，交付定金的一方不履行合同的，無權要求返還定金。為此，法院判決徐小姐敗訴。

 

    說法：在國家有關房地產(chǎn)的法律法規(guī)中，并沒有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保證金，而“意向金”在什么樣的情況下可轉(zhuǎn)換為定金或轉(zhuǎn)換為保證金，實際上只是房產(chǎn)中介的一番解釋而已。所以，買家應警惕房產(chǎn)中介的文字游戲，那種不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下權利受侵的隱患。

 

    ●戶口問題無約定 麻煩不少

 

    事件：因兒子即將上小學，李先生通過某中介公司購買了一套“學區(qū)房”，并順利辦理了過戶手續(xù)?？墒?，當李先生持已經(jīng)辦理下來的房屋產(chǎn)權證書去公安機關辦理落戶手續(xù)時，卻發(fā)現(xiàn)原房主并未將戶口遷出，導致李先生一家無法落戶。而原房主拿到房款后，已不知去向。

 

    林先生購買了一套二手房，取得產(chǎn)權證之后，他按約支付了全部房款，數(shù)日后想要遷入戶口時發(fā)現(xiàn)，自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口。林先生質(zhì)問售房人才得知，這是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人對此也無能為力。

 

    說法：戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理由公安部門進行行政管理，法院無權干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此，這個問題目前而言可以說解決乏術。專家建議，在二手房交易前，買方最好就戶口問題與賣方約定適當?shù)倪w移期限和違約責任，以免權益受損。