任小姐是省公司外派的人員，“限購”前在外地買了一套小單間，最近賣掉賺到一小筆錢后，打算回廣州購買一套100萬元左右的房子，理由是可以使用公積金貸款：“以后我應(yīng)該會(huì)長期外派在外，不會(huì)回來祝這套房子就權(quán)當(dāng)收租投資用，總好過放在銀行。”雖然樓市呈現(xiàn)上漲勢頭，廣州二手房整體租金回報(bào)率僅為3%左右，但繼續(xù)投入其中的長線投資者卻不減反增。據(jù)合富置業(yè)最新數(shù)據(jù)，天河、海珠、越秀、荔灣老四區(qū)的長線投資客比例逐月微幅回升，目前已超過10%，而中原地產(chǎn)該比例為15%左右。投資廣州樓市是否還有機(jī)會(huì)？

 

理財(cái)型投資客(長線投資客)的特點(diǎn)：

 

一是有廣州戶籍；

 

二是沒有更好的投資渠道；

 

三是對投資回報(bào)率沒有精算的目標(biāo)和需求，純粹是“錢沒地方花”；

 

第四，對持有物業(yè)的時(shí)間長短沒有明確的規(guī)劃。

 

短線投資客的特點(diǎn)：

 

一般有精確、系統(tǒng)的考慮和清晰的目標(biāo)，注重判斷入市時(shí)機(jī)。

 

現(xiàn)象：理財(cái)型投資客入市為“花公積金”

 

像任小姐這樣為了利用公積金而買樓的買家不乏其人。宋先生是大型企業(yè)的員工，每個(gè)月的公積金達(dá)到7000元，與同單位的妻子加起來每個(gè)月有14000元的公積金收入。“不買房這筆錢又取不出來，不買白不買。”對于宋先生來說，只要能出首付，再供一套單位簡直易如反掌。“這種買家區(qū)別于所謂的‘炒家’，在什么市場情況下都一直存在。”中原地產(chǎn)研究一部負(fù)責(zé)人瞿中奇認(rèn)為，根據(jù)考察，自從執(zhí)行“限購”、“限貸”后，狹義的樓市投資者即炒家在市場中的比例不到5%，因?yàn)槌礃侵v究快進(jìn)快出，并利用銀行的信貸杠桿降低成本，而現(xiàn)在的“時(shí)勢”下，即使是賣一買一，也要應(yīng)付更為復(fù)雜的流程和更長的時(shí)間，很難實(shí)現(xiàn)炒作。

 

“但是市場更多的是廣義的投資客，他們的購房目的不一定是為了解決居住需求，而是理財(cái)型的投資。”據(jù)瞿中奇的研究，這種買家的比例約為15%左右，任小姐就是這樣的投資者，她告訴記者，自己想要在廣州買一套樓齡比較長的舊房子，只要比較容易出租，最好能有學(xué)位，面積再小也可以：“反正不盼它的樓價(jià)能漲多高，不跌就可以了。”

 

“如果是短線投資者目前就不適合入市了。”宋先生說，“現(xiàn)在的租金回報(bào)率也就3%左右，樓價(jià)又已經(jīng)漲到一定的程度了，光拿租金有什么用。”

 

分析：樓市呈現(xiàn)漲跌分化趨勢

 

“長線投資客活躍度回升。”據(jù)合富置業(yè)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州改善型二手買家由2012年7月份的22.5%逐月輕微增加，2013年1月份達(dá)到28.8%。過去幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市較合理的買家結(jié)構(gòu)應(yīng)為：首置：改善：長線投資客大概為6:3:1。2012年1~6月份，廣州首置買家的占比高達(dá)七成以上，改善需求萎縮至兩成以下，而長線投資客則幾乎絕跡。下半年，隨著市場信心的恢復(fù)，這種迫切性首置獨(dú)力支撐二手樓市的局面慢慢改觀。2013年1月份，二手樓市首置、改善、投資等各類型買家的結(jié)構(gòu)基本達(dá)到6:3:1的健康、合理狀態(tài)，從天河、海珠、越秀、荔灣老四區(qū)的買家結(jié)構(gòu)看，長線投資客的比例呈逐月微幅回升的趨勢，由去年8月份的5.9%逐月回升，至今年1月份超過10%。

 

“2011年到2012年第一季度，雖然大市不樂觀，但是凡是公寓類的物業(yè)都熱銷，正好印證了理財(cái)型買家的存在。”瞿中奇說，這些買家對大市的好壞敏感度不大，也沒有具體的規(guī)劃，只是為了“把閑錢利用好”，只要覺得不虧就好。他分析認(rèn)為，如果從理財(cái)保值角度看，目前仍有入市的機(jī)會(huì)：“從上一輪2011年到2012年的情況看，市場的氛圍又重新進(jìn)入上行的趨勢，而且這種氛圍在2013年短期內(nèi)不會(huì)改變。從價(jià)格看，2012年下半年樓市回暖，但是價(jià)格穩(wěn)中有升沒大漲，而業(yè)界普遍認(rèn)為2013年會(huì)繼續(xù)上升，只是幅度不會(huì)很大而已。從樓市變化軌跡和對樓價(jià)未來趨勢看，以投資物業(yè)作為理財(cái)手段之一還有機(jī)會(huì)。”另外，他提出，2000年至2012年，全國不同地區(qū)的樓價(jià)在升跌淡旺上保持同一個(gè)趨勢，只是幅度有所不同，但是到了2012年年末開始這種現(xiàn)象有所變化，估計(jì)全國的樓市在發(fā)展趨勢、變動(dòng)軌跡上將出現(xiàn)分化：“雖然一線城市的整體價(jià)格最高，但是價(jià)格支撐能力較強(qiáng)，而二、三線城市的泡沫比較大。所以以前只要選對時(shí)間點(diǎn)，就可以賺錢，以后投資者還要謹(jǐn)慎考慮投資地點(diǎn)。”

 

他認(rèn)為，未來廣州整體樓價(jià)還會(huì)穩(wěn)中上升，只是不同區(qū)域的幅度不同：“個(gè)人認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)比較大的應(yīng)該是南沙區(qū)，因?yàn)橥顿Y客比例最大，而且此前的價(jià)格上漲最快，加上前景落實(shí)的進(jìn)度和程度不夠明朗。”他說，回顧珠江新城，規(guī)劃建設(shè)20年，到后5年才“做起來”，所以投資南沙需要很大的耐心，“如果遇到中間的波動(dòng)期，是否能有堅(jiān)定的信心繼續(xù)持有，是對每個(gè)人的心態(tài)和決策方法的考驗(yàn)。”

 

TIPS：投資可用市場對比法

 

市場人士認(rèn)為，衡量某個(gè)地區(qū)、樓盤的價(jià)格是否合理沒有絕對標(biāo)準(zhǔn)，最好采勸市場比較法”：“如果周邊的樓盤價(jià)格都在上漲，甚至整個(gè)樓市都在上漲，買家對同一個(gè)物業(yè)的價(jià)格接受程度也在提高。”

 

“100萬元肯定買不到什么中心城區(qū)的好房子。”一位中介人士告訴記者，“以天河為例，必須往員村以東那片去找找，或者能買到。”“如果買二手房的話，可以考慮老城區(qū)的房改房。”一個(gè)滿堂紅中介告訴記者，在荔灣、越秀老區(qū)，雖然大多數(shù)是樓梯樓的房改房，但是租賃回報(bào)不低，只是樓價(jià)上漲空間肯定不如新的電梯樓。不過瞿中奇認(rèn)為，目前購買的群體多為考慮學(xué)位的家長，而并非純粹以收租為目的的投資者。

 

從回報(bào)角度考慮投資物業(yè)，瞿中奇認(rèn)為投資者要確定自己是什么類型的投資者，對于普通理財(cái)型買家來說，純粹只為“閑錢找地方花”，對于未來樓市能升多少不精確，所以一般只要有大概印象認(rèn)為“抵”就可以。而對于想長期持有出租的買家來說，不一定能從回報(bào)率角度精確計(jì)算，但是往往從租金是否能維持月供來判斷。對于明確投資期限的投資者來說，則要計(jì)算清楚期限內(nèi)能否獲得希望的回報(bào)。