土地增值稅“漏洞”推高了房?jī)r(jià)？

 

日前，律師李勁松對(duì)29家上市的房企提出質(zhì)疑，稱包括萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、SOHO在內(nèi)知名的公司大量拖欠應(yīng)該上繳的土地增值稅金，總金額至少高達(dá)640億元。那么29家上市房企是否拖欠了640億元的土地增值稅？國(guó)家稅收、土地增值收益如何進(jìn)行嚴(yán)格的征收管理？足額征收土地增值稅金會(huì)對(duì)開發(fā)商資金鏈和房?jī)r(jià)起到怎樣的變化？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論。

 

29家上市房企被懷疑拖欠640億元土地增值稅，為什么會(huì)有業(yè)內(nèi)人士稱其拖欠原因很復(fù)雜？這筆稅款應(yīng)交未交的時(shí)限界定是否存在漏洞？土地增值稅對(duì)樓市和房?jī)r(jià)的影響究竟有多大？

 

29家放企被疑拖欠，640億土地增值稅的新聞，時(shí)下足夠吸引眼球。一位名叫李勁松的律師，這幾天對(duì)包括萬科、SOHO在內(nèi)的企業(yè)年報(bào)進(jìn)行了研究，在2012年年報(bào)數(shù)據(jù)中，有一項(xiàng)為應(yīng)交未交土地增值稅。按照李勁松的說法，記者在SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]和雅居樂[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]2012年年報(bào)中看到，應(yīng)付土地增值稅64億元和83億元的數(shù)字。據(jù)他計(jì)算，這筆房地產(chǎn)公司從購房人手中收上來，應(yīng)交給相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的費(fèi)用29家房企應(yīng)交總數(shù)為640億元。其中，SOHO中國(guó)為64億元，萬科為58億元，雅居樂為83億元，富力地產(chǎn)為58億元，華遠(yuǎn)地產(chǎn)5億元。李勁松認(rèn)為，眾多房地產(chǎn)公司拖欠640億元土地增值稅的做法，對(duì)房?jī)r(jià)是有影響的。

 

李勁松(律師)：說實(shí)話，我是看不慣有些房地產(chǎn)開發(fā)商得到便宜還賣乖。明明是他們自己沒有依法履行他們的法律義務(wù)，因?yàn)檫@些土地增值稅不是從他們自己私人口袋里拿的錢來繳稅，而是說房子賣出去的時(shí)候，他已經(jīng)從購房的消費(fèi)者手里把錢收上來了。他們客觀的是把消費(fèi)者已經(jīng)給了他們的這筆稅金囤下來，要么是清債，要么是占用。實(shí)際上就是說對(duì)房?jī)r(jià)是有直接的影響的。

 

丁蕓(首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院教授)：一個(gè)是預(yù)交，你的項(xiàng)目開始預(yù)售的時(shí)候預(yù)交。原來是按照百分之一，現(xiàn)在是是按照百分之三。然后等到項(xiàng)目完全以后，才清交。等于說，就是項(xiàng)目結(jié)束以后匯算清交。要把土地增值稅清算，我只能說土地增值稅先預(yù)交，然后項(xiàng)目具備一定條件了，比如說銷售達(dá)到多少以后，再進(jìn)行統(tǒng)增清算。

 

房?jī)r(jià)一直是大家關(guān)心的話題，這里是深圳房博會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)。盡管舉辦規(guī)模和現(xiàn)場(chǎng)觀眾都不如往年，但房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺。

 

購房者：那不能不買啊，房子肯定要住的。該出手時(shí)就出手吧。

 

購房者：現(xiàn)在只有北京才真正的征(收)了20%的(房產(chǎn))稅，其實(shí)這個(gè)房?jī)r(jià)現(xiàn)在是壓不住的。

 

劉戈：房企應(yīng)嚴(yán)肅認(rèn)真地回應(yīng)質(zhì)疑

 

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

 

不管它成立不成立，首先我看到一些房地產(chǎn)公司的品牌經(jīng)理，比如說華遠(yuǎn)的這位女士，她的這種態(tài)度我覺得就是不正確的，你不能質(zhì)疑人家是不是有資格來質(zhì)疑你，你應(yīng)該說我到底有沒有問題，那么把這件事到底是怎么回事告訴大家，這是大家所關(guān)心的，因?yàn)樗且粋€(gè)非常重要的問題。現(xiàn)在有人提出來了，可能他提的過程當(dāng)中，有某些詞匯用的不那么準(zhǔn)確，但是它是一個(gè)重要的問題，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該嚴(yán)肅認(rèn)真地來回答這個(gè)問題。

 

其實(shí)這個(gè)問題不是第一次提出來的，在2009年初的時(shí)候，2008年的年報(bào)里，萬科第一個(gè)使用了這樣的一個(gè)記題，就是應(yīng)交未交的這樣的一個(gè)項(xiàng)目，就提出來了36億，當(dāng)時(shí)有一位叫郭偉的稅務(wù)師，我看到他在2009年的博客里寫到，但是他當(dāng)時(shí)提出這個(gè)問題是因?yàn)榱硗庖粋€(gè)原因，他是說這樣是不是損害了2007年、2008年買萬科股票的這些股民的利益？同樣的問題，為什么萬科會(huì)頭一個(gè)做這件事情，是因?yàn)樵?007年，國(guó)家稅務(wù)總局就出了一個(gè)187號(hào)文。在這個(gè)文件里面要求各地進(jìn)行清算，所以萬科作為上市公司要把這個(gè)賬做得很規(guī)范，這一部分雖然我現(xiàn)在還沒有清算，但是我把這個(gè)錢提出來先放在這兒，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)哪一天要來清算的時(shí)候，我把這筆錢給你。

 

馬光遠(yuǎn)：土地增值稅里存在著極大的黑洞

 

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

 

我覺得無所謂炒作，這個(gè)事情事實(shí)上由來已久。而且多年以來，如果大家對(duì)中國(guó)土地稅，增值稅的政策比較了解的話，在土地增值稅問題上，你會(huì)發(fā)現(xiàn)每一次房地產(chǎn)調(diào)控到緊要時(shí)刻，國(guó)家的政策里總要強(qiáng)調(diào)，我們一定要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的匯算之清繳工作。這說明這么多年以來，事實(shí)上在土地增值稅問題上，不僅僅存在著李勁松所講的該交未交的稅。李勁松提出有600多個(gè)億，我想這點(diǎn)在會(huì)計(jì)上來講，可能比如說有些是預(yù)交的。但是按照這個(gè)政策，可能應(yīng)該明年交，也不見得就是賴帳。但最起碼說明一個(gè)什么問題？這么多年，我們發(fā)現(xiàn)在整個(gè)土地增值稅里存在著極大的黑洞。

 

為什么說是一個(gè)黑洞呢？因?yàn)槲覀冊(cè)谡麄€(gè)的土地增值稅里，我們規(guī)定說只要開發(fā)商的利潤(rùn)突破20%，我們就要對(duì)這個(gè)增值額進(jìn)行征稅。這個(gè)稅率按照你的增值的大小，我們分成30%到60%的稅率。但事實(shí)上，我們的預(yù)征額只有多少？只有1%。1%的預(yù)征額，意味著你最后真的進(jìn)行匯算清繳的話，這個(gè)差距會(huì)相當(dāng)大。所以前面有預(yù)征，但是預(yù)征完了已經(jīng)，要保證這個(gè)稅收要真的進(jìn)國(guó)庫的話，還要進(jìn)行什么呢？匯算清繳，最后要算一個(gè)總賬，但是事實(shí)上我們的很多地方只有1%，只有第一步，沒有第二步。

 

顧云昌：好多的項(xiàng)目都只是預(yù)征預(yù)交了

 

(中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

 

土地增值稅問題，你房?jī)r(jià)賣的越高，那么可能土地增值稅你交的越多，也就是稅率越高。但是清算有這么個(gè)過程，就是說因?yàn)槲覀儾豢赡茼?xiàng)目馬上就清算。所以進(jìn)行土地增值稅清算以后，好多的項(xiàng)目都沒有清算，只是預(yù)征預(yù)交了。那么我相信上市公司都可能預(yù)征了，但是最后由于稅務(wù)部門或者是跟企業(yè)配合問題，可能還沒來得及清算。但是一般的上市公司都有備案，就是說有一定的備份的。就是說實(shí)際上他把這些土地增值稅，可能要交的錢會(huì)扣足的。

 

劉戈：大量屬于全民的資產(chǎn)實(shí)際上流失了

 

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

 

其實(shí)這個(gè)稅本來是應(yīng)該讓開發(fā)商，刨去他所有的成本以后，土地增值的那一部分他交稅。但是現(xiàn)在，由于各地執(zhí)行這樣一種更簡(jiǎn)便的方式，就說預(yù)交，你預(yù)交1%，或者預(yù)交個(gè)2%。那么后邊實(shí)際上沒有進(jìn)行清算。所以我建議李律師可以到各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)去查一查，到底這些房地產(chǎn)公司到底有沒有過清算？到底是不是把這一部分應(yīng)該該交的稅交上來？因?yàn)樵?006年的187號(hào)文件里面，明確的規(guī)定有兩個(gè)條件達(dá)到了以后要進(jìn)行清算，一個(gè)是銷售達(dá)到85%以上，另外一個(gè)是預(yù)售證拿到三年，這兩個(gè)條件只有符合一個(gè)條件，那么就應(yīng)該進(jìn)行清算。尤其是在這些房地產(chǎn)漲價(jià)漲得非常厲害的城市，那么大量的本來應(yīng)該屬于全民的資產(chǎn)，實(shí)際上是流失了。

 

馬光遠(yuǎn)：土地增值稅對(duì)土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)有重要影響

 

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

 

為什么說土地增值稅本身對(duì)土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)有很重要的影響？因?yàn)殚_發(fā)商的利潤(rùn)越高，意味著你交的稅越多。所以我們說稅率是從30%到60%的，你賺得越多，你交的稅越多。而且這個(gè)交的稅是在你銷售以前就應(yīng)該交的，那么這意味著對(duì)消費(fèi)者來講，轉(zhuǎn)嫁的可能性很小。那么開發(fā)商在定價(jià)的時(shí)候，他考慮如果賺得多的話，交的稅就多，那么這樣對(duì)房子來講，賣的時(shí)候，他就要確立一個(gè)合理的價(jià)格。

 

第二，對(duì)于土地來講，你如果炒地皮，你如果得的錢越多，你交的稅也是越多的，那么這樣無形中對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)就抑制多多。但是如果我們僅僅按照1%來征收的話，那么意味著開發(fā)商無論取得什么樣的利潤(rùn)，他交的稅都是一樣的，那就沒有抑制作用。所以這么多年以來，比如說過去五年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)高達(dá)30%以上，那么按照30%去弄的話。比如說2012年，全國(guó)的房地產(chǎn)銷售額是6萬多億，6萬多億按照30%的利潤(rùn)去弄的話，這個(gè)土地增值稅是相當(dāng)高的。但如果你今天按照1%繼續(xù)征收的話，就沒有多少，所以土地增值稅是房地產(chǎn)里邊最重大的一塊，但現(xiàn)在這個(gè)武功，我覺得基本上被廢了。

 

劉戈：征收土地增值稅會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期

 

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

 

現(xiàn)在實(shí)際的效果相當(dāng)于在營(yíng)業(yè)稅里加了一到兩個(gè)百分點(diǎn)，也就是說不同的稅制設(shè)置，實(shí)際上它想達(dá)到的功能是不一樣的。本來這樣的一個(gè)稅制設(shè)置，它想炒地皮，一直在地價(jià)上面的收益，那么如果現(xiàn)在你變成了一個(gè)營(yíng)業(yè)稅，再加上一個(gè)百分點(diǎn)，就起不到這樣的作用。本來現(xiàn)在如果有了土地增值稅，那么最后你掙的錢不多，因?yàn)榈阶詈?，增值的這部分錢大部分用來交稅了，所以你可能沒有這樣的一個(gè)動(dòng)力，而現(xiàn)在沒有，這個(gè)稅已經(jīng)預(yù)交了，那么之后可能在房子、地價(jià)上漲的時(shí)候，我不一定著急地去把我的房子賣掉，我可以捂盤，那么這樣它就會(huì)影響市場(chǎng)的供應(yīng)量，那么最后也會(huì)影響市場(chǎng)的預(yù)期，最后對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

 

2007年1月16號(hào)，稅務(wù)總局187號(hào)文件公布的時(shí)候，第二天股市所有房地產(chǎn)上市企業(yè)平均下跌了9%。也就是說市場(chǎng)對(duì)于這樣的一個(gè)稅制要是真的執(zhí)行了以后，它的解讀是正確的，而且影響是非常大的。到最后大家一看，原來是虛晃一槍。因?yàn)榈胤秸鄬?duì)而言，如下房?jī)r(jià)漲的比較快的地方，就是說當(dāng)一些房地產(chǎn)企業(yè)有更多的利潤(rùn)留在他這個(gè)地方的時(shí)候，那么他可以讓這個(gè)行業(yè)有快速的繁榮發(fā)展，而對(duì)于那些缺這個(gè)稅源的地方來說，相對(duì)而言，他先預(yù)收上一部分錢，趕緊能夠讓他來花，所以對(duì)于不同地方的政府來說，心態(tài)是不一樣的。

 

馬光遠(yuǎn)：征收土地增值稅 首先影響的是地方政府的利益

 

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

 

有些項(xiàng)目是這樣的，就是因?yàn)閳?zhí)法的時(shí)候，我們僅僅執(zhí)了一步，執(zhí)法執(zhí)到一半以后，最后成一個(gè)半拉子工程以后，別人就知道你不會(huì)有第二步。也就是說警察在抓小偷的話，僅僅喊了一聲，再?zèng)]有跟上去，那么對(duì)小偷來講，他就不會(huì)跑。所以現(xiàn)在我們看到，很多匯算清繳的時(shí)候，很多項(xiàng)目完了以后，要么項(xiàng)目沒了，有些關(guān)門兒了，有些項(xiàng)目完了之后，人家人間蒸發(fā)了。你根本不會(huì)去匯算清繳，所以李勁松發(fā)現(xiàn)了。這個(gè)數(shù)字現(xiàn)在大家講，這是一個(gè)大窟窿。事實(shí)上這僅僅是一個(gè)小窟窿，大窟窿在什么地方？大窟窿就在于你沒有去做第二步，造成的這么大的稅收沒有上交，有多少錢？我們可以簡(jiǎn)單算一下一個(gè)大體的數(shù)字。比如說去年是六萬四億的銷售額，那么房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)差不多仍然在30%左右。按照我們現(xiàn)在這種要進(jìn)行匯算清繳的話，按這30%到60%的稅率去計(jì)算，簡(jiǎn)單講一句話，增值稅的總體稅額應(yīng)該到4000億到5000億。但是實(shí)際上如果按照2%，就是現(xiàn)在我們把它滿打滿算，假設(shè)按照銷售額的2%去算的話，僅僅才是1000多億，流失的稅額在3000多億。這個(gè)數(shù)字我認(rèn)為是了不得。

 

因?yàn)閷?duì)地方政府來講，他主要是把地賣出去，把地賣個(gè)高價(jià)。但是如果你征收土地增值稅的話，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的抑制作用，那么首先影響是地方政府的一個(gè)利益。所以在這種情況下，那么地方政府的選擇也是很聰明的，開發(fā)商的選擇也是很聰明的。那么最后我們看到的，就是明明規(guī)定的很高的稅制，對(duì)于抑制土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有利的稅制最后化于無形。

 

劉桓：應(yīng)當(dāng)增加房產(chǎn)的增值稅 而不應(yīng)當(dāng)用土地增值稅去征收它

 

(中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

 

1994年出臺(tái)的土地增值稅并不是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商去設(shè)置的一個(gè)稅種，它是土地增值稅種，所以我們建議應(yīng)當(dāng)增加一個(gè)房產(chǎn)的增值稅。而不應(yīng)當(dāng)用土地增值稅去征收它。在這稅沒出臺(tái)之前，我覺得對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)不同開發(fā)時(shí)期，實(shí)事求是地去核定征收水平。稅法暫時(shí)不能改的話，預(yù)征率是可以改的，目前咱們國(guó)家規(guī)定，凡是豪宅、高檔房，就人為地認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)有20%的增值水平。按照這個(gè)水平每年預(yù)交，當(dāng)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)情況很好的時(shí)候，可能不止20%利潤(rùn)水平。如果開發(fā)商遇到經(jīng)濟(jì)情況不好的時(shí)候，它恐怕達(dá)不到20%。我認(rèn)為一方面企業(yè)應(yīng)該盡可能完成政府預(yù)征的稅收指標(biāo)，有關(guān)部門也應(yīng)該實(shí)事求是地去調(diào)整預(yù)征水平，以適應(yīng)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

 

 

劉戈：要清查這些上市公司到底有多少進(jìn)行了清算

 

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

 

因?yàn)檫@個(gè)李律師做了功課，把上市公司現(xiàn)在應(yīng)交未交的總數(shù)額搞清楚了，但是我建議他其實(shí)還可以到地方稅務(wù)局去查，就是這些上市公司他們有沒有有過清算？到底有多少進(jìn)行了清算？我覺得這個(gè)數(shù)字對(duì)于他現(xiàn)在提出的這個(gè)問題很有幫助。

 

馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)需要供求平衡

 

(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

 

我看到，有的研究房地產(chǎn)的教授現(xiàn)在放出話來，說五年之內(nèi)這個(gè)房地產(chǎn)稅不太可能會(huì)實(shí)施。我覺得在這個(gè)過程當(dāng)中，一方面，可能需要市場(chǎng)的整個(gè)供求的平衡，有更多的房子進(jìn)入市場(chǎng)里面……