上海春城業(yè)主就“業(yè)委會成立三年以來未召開一次業(yè)主大會，公共維修資金不透明開支，小區(qū)成立十年2400萬公益金不入賬”等問題，走上漫漫兩年維權(quán)路。

 

4月18日下午1點半，閔行顓橋法院，上海春城業(yè)主告業(yè)委會一案正式開庭。

 

《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)在開庭現(xiàn)場了解到，按照上海春城業(yè)主的說法，因業(yè)委會成立近三年未召開一次業(yè)主大會，420戶業(yè)主聯(lián)名就“業(yè)委會不經(jīng)業(yè)主同意擅用維修資金超600萬元”、“小區(qū)十多年2400萬公益金去向不明”等問題起訴業(yè)委會。

 

《東地產(chǎn)》在庭審現(xiàn)場看到，原告席是8名業(yè)主代表，被告席位空缺，原因是被告委托代理人席上的一位40歲左右的女性，因手續(xù)不全退出被告席，后以旁聽身份就坐。

 

無被告的情況下，案件沒有新的進(jìn)展，法官當(dāng)庭表示，下次開庭將在5月份進(jìn)行。

 

《東地產(chǎn)》了解到，上海春城成立于2000年，共3030戶業(yè)主，公共維修資金約3800萬元。春城業(yè)主的維權(quán)運動正式開始于2011年國慶節(jié)之前，至今已近兩年時間，如今維權(quán)活動已有1064戶實名業(yè)主參與。

 

矛盾：

 

兩張“表決票”14項內(nèi)容

 

春城的故事由來已久，事件還要回到2010年底。

 

2010年11月8日，上海春城業(yè)委會成立。

 

2010年12月12日，一張“上海春城業(yè)主大會表決票”(以下簡稱“表決票”)投遞至春城每家每戶郵箱。

 

《東地產(chǎn)》在上海春城業(yè)委會主任董承提供表決票上看到，表決票上共三大項表決內(nèi)容，共涉及到7個項目。其中，第一塊內(nèi)容中，小區(qū)擴(kuò)建部分車位、新建部分南大草坪停車場、商業(yè)街綜合治理作為一項表決內(nèi)容，表決可選擇“同意、不同意、棄權(quán)”，其他表決內(nèi)容分別為小區(qū)新增電視監(jiān)控系統(tǒng)加高圍墻安裝電子圍欄、樓道一層大堂過道粉刷及以酬金制續(xù)聘銳翔物業(yè)，還有一項就是選擇業(yè)主大會開戶銀行。

 

這一表決票被維權(quán)業(yè)主稱為“捆綁式”投票，并遭到了多數(shù)業(yè)主的強(qiáng)烈反對。

 

維權(quán)業(yè)主張阿姨告訴《東地產(chǎn)》，這么多工程項目業(yè)委會只給一張紙就表決了，而且還有三個項目“捆綁”在一起。有些項目業(yè)主認(rèn)為是有必要的，有些就是強(qiáng)加進(jìn)去的，叫業(yè)主怎么表決！所以很多業(yè)主就認(rèn)為這個表決太牽強(qiáng)，也不合規(guī)。

 

另外，張阿姨說，樓道粉刷在表決之前就開工了，表決票也就走個形式。

 

《東地產(chǎn)》注意到，表決票上并未顯示工程費用預(yù)算決算以及資金來源情況。同時，表決票明確規(guī)定，不投票、不反饋意見的視為同意多數(shù)人的意見。

 

董承提供的表決結(jié)果顯示，表決票實際發(fā)出2912張，回收1669張，無效5張，未反饋1243張。這1243張未反饋票被視為同意多數(shù)人意見。

 

業(yè)主與業(yè)委會的矛盾因這張表決票中提到的工程后續(xù)建設(shè)而被激化。

 

業(yè)主代表夏涵(化名)明確告訴《東地產(chǎn)》，春城小區(qū)的公共維修資金是從2011年6月份開始動用的。夏涵強(qiáng)調(diào)，2010年12月份，公共維修資金還不能使用。

 

夏涵也向《東地產(chǎn)》提供了一張落款時間為2011年9月10號的表決票，共7項內(nèi)容，包括偉業(yè)路車位停放管理、挖掘增設(shè)部分車位拓寬消防通道、商業(yè)街車輛停放管理、春城停車難問題綜合治理整體方案、住宅區(qū)部門崗設(shè)門禁系統(tǒng)、小區(qū)中央公園改建及上海春城會所物權(quán)及使用權(quán)法律訴訟。

 

鑒于前一份表決票中的項目“捆綁”，業(yè)主們抵制了這份表決票。

 

據(jù)夏涵介紹，即便如此，這張表決票中的部分項目還是開工了。

 

業(yè)主：

 

維修金和公益金被巨額開支

 

一個值得注意的現(xiàn)象是，近幾年，越來越多的房企開始吊銷營業(yè)資質(zhì)。

 

以北京為例，1月10日，北京市住建委正式公布注銷中盛擎天房[簡介 最新動態(tài)]地產(chǎn)開發(fā)有限公司等288家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，其中266家房企因為資質(zhì)證書有效期滿但未申請延續(xù)，還有22家為主動申請注銷資質(zhì)。

 

調(diào)控下，許多房企面臨業(yè)績虧損的困境。據(jù)深圳證券信息有限公司根據(jù)去年年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，至少23家A股上市房企凈利潤為負(fù)。最為嚴(yán)重的京投銀泰虧損近2億。

 

中歐中小盤基金經(jīng)理王海大膽預(yù)計，未來3-5年內(nèi)，可能有超過一半以上的公司會被迫退出市場。“在美國城鎮(zhèn)化期間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場份額可以超過10%，而萬科[簡介 最新動態(tài)]的市場份額目前剛超過2%，市場集中度提升趨勢才開始。”

 

王海認(rèn)為，差別化的調(diào)控措施有利于房地產(chǎn)市場的競爭，從過去“小而散”局面轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;大而集中”的新格局，同時龍頭企業(yè)的經(jīng)營策略方向正確，龍頭公司普遍銷售火爆、大舉拿地、業(yè)績都很好。

 

相對于王海的大膽預(yù)測，其他業(yè)內(nèi)人士的判斷則更為謹(jǐn)慎。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的一份專業(yè)報告預(yù)計，至2015年將有30%的房企出局，受調(diào)控常態(tài)化影響，房企洗牌將加速進(jìn)行。

 

“調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境愈發(fā)嚴(yán)峻。”蘭德咨詢總裁宋延慶宋認(rèn)為，房企為生存和發(fā)展，需要對企業(yè)模式進(jìn)行不同方式的調(diào)整。

 

而根據(jù)其團(tuán)隊預(yù)計，未來三年里房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量的遞減速度，將不會低于12.28%。

 

業(yè)委會：

 

表決規(guī)范、賬目公開、合同齊全

 

針對業(yè)主們的說法，董承在接受《東地產(chǎn)》采訪時明確表示，春城所有的工程項目都是通過業(yè)主表決通過。

 

董承向《東地產(chǎn)》提供多張“召開業(yè)主大會通知”、“規(guī)劃公示”、“招標(biāo)公告”、“工程說明”，并表示，這些都曾張貼在小區(qū)的公告欄上。這樣的回應(yīng)被維權(quán)業(yè)主認(rèn)為是“造假”。

 

《東地產(chǎn)》在一份落款時間為2010年12月26日的招標(biāo)公告上看到，樓道、大堂粉飾，部分道路拓寬、改建部分停車位、新建部分人行道，商業(yè)街道路維修，南面草坪改建停車場，這些工程造價合計3896575元，中標(biāo)單位是甘肅省第五建筑工程公司上海奉賢分公司；此外，安裝電子圍欄，商業(yè)街東西入口安裝停車收費系統(tǒng)，小區(qū)155個單元和主要路口安裝電視監(jiān)控系統(tǒng)，這些工程總造價1545050.32元，中標(biāo)單位是上海騰天信息技術(shù)有限公司。

 

董承還將各個工程的審價報告、中標(biāo)公司合同、賬目明細(xì)提供給《東地產(chǎn)》看。

 

多張“工程說明”中提到，工程款項在公共收益中支出。對于業(yè)主提到的2400萬公益金，董承說，“業(yè)主在瞎說”。

 

董承向《東地產(chǎn)》介紹，業(yè)委會成立后，接手到的公益金收入是233萬多元。

 

《東地產(chǎn)》在董承提供的《上海銳翔物業(yè)管理有限公司上海春城公共性收支損益匯總表》中看到，2002年-2010年10月，春城公共性收入為6099023.44元，其中停車位收入5905002.94元，廣告收入194020.5元。支出部分包括車管薪資及附加，工程支出如停車設(shè)施維護(hù)工程、電梯維護(hù)工程、健身休閑設(shè)施維修工程、房屋改造工程等，法定稅費，管理酬金，班車虧損等，最終結(jié)余2331968.3元。

 

《上海春城2011年收支結(jié)余表》顯示，2011年確認(rèn)收入合計為8117655元，各類支出小計8627289.83元，管理酬金支出642044.4元，稅金繳納458647.51元，當(dāng)年收支結(jié)余為-1610326.74元，加上業(yè)委會成立初接手的233萬元，累計收支結(jié)余為721641.48元。這個數(shù)據(jù)有悖于業(yè)主提及的共91萬元公益金打入維修資金賬戶。

 

據(jù)董承介紹，目前小區(qū)的維修資金剩余額為3420萬元。

 

同為被告上海銳翔物業(yè)有限公司上海春城項目部經(jīng)理程年生在接受《東地產(chǎn)》采訪時表示，一切等2012年的審計報告出來后再定，公益金的收支情況，財務(wù)賬目都可以查到。

 

對于業(yè)主所提的三年未召開業(yè)主大會，董承和程年生均表示“不可能”。

 

董承說，業(yè)主大會分為書面形式和公開召開形式，“許多表決結(jié)果、工程合同、預(yù)算決算都張貼在公告欄上，業(yè)主怎么可能不知道。”

 

政府部門：

 

限制春城維修資金支取

 

今年1月17日，閔行區(qū)住房保障和房屋管理局梅龍鎮(zhèn)房管辦事處、閔行區(qū)梅龍鎮(zhèn)社區(qū)事務(wù)管理服務(wù)中心聯(lián)合簽發(fā)的致上海春城業(yè)委會和上海銳翔物業(yè)公司“函”中提到，對上海春城小區(qū)實施維修資金限制支取措施。

 

原因是“上海春城小區(qū)存在實施工程實施意見不規(guī)范、停車收益不入賬”情況。

 

2012年12月5日，閔行區(qū)房屋維修基金管理中心曾就上述問題向春城業(yè)委會和物業(yè)公司發(fā)出《整改建議函》和《收益金期限繳款通知》。

 

兩份文件明確要求業(yè)委會和物業(yè)公司需向業(yè)主公開“關(guān)于小區(qū)擴(kuò)建部分車位、新建部分南大草坪停車場、商業(yè)街綜合治理規(guī)劃”，“關(guān)于小區(qū)新增電視系統(tǒng)加高圍墻安裝電子圍欄”，“關(guān)于小區(qū)各樓道一層大堂過道墻面粉飾”三個項目征詢意見不規(guī)范的事實向業(yè)主做出解釋并公告全體業(yè)主；要求上海悅翔物業(yè)公司將公益收益存入業(yè)主大會專項維修資金賬戶”。

 

但至今業(yè)委會和物業(yè)公司并未按上述要求向業(yè)主作出解釋，物業(yè)公司也未按照要求將公益收益存入業(yè)主大會專項維修資金賬戶。梅龍鎮(zhèn)房管辦事處和梅龍鎮(zhèn)社區(qū)中心聯(lián)合所發(fā)“函”依據(jù)也源于此。

 

對此，業(yè)委會“復(fù)函”梅龍鎮(zhèn)房管辦事處、梅龍鎮(zhèn)社區(qū)中心，認(rèn)為所有工程程序合法，要求撤回“函”。

 

《東地產(chǎn)》致電梅龍鎮(zhèn)房辦，工作人員沈先生明確表示，“函”中所提均為事實，不會撤回。

 

星瀚律師事務(wù)所律師雷聲建議，對于公共收益，業(yè)委會及受委托的物業(yè)公司應(yīng)該每半年至少公布1次專項維修資金和公共收益的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

 

易家專欄：

 

體驗消費 商業(yè)地產(chǎn)的王牌

 

在以天貓為代表的電商崛起背景下，傳統(tǒng)的商業(yè)面臨挑戰(zhàn)，但商業(yè)地產(chǎn)仍握有王牌：網(wǎng)絡(luò)不可替代的體驗功能。

 

商業(yè)地產(chǎn)作為一種空間，事實上還承載著社交、體驗和消費實現(xiàn)的功能。如同看電影不會被DVD取代一樣，全家總動員式的集中消費體驗，仍有賴以商業(yè)綜合體。天貓為代表的網(wǎng)購，不過實現(xiàn)的是交易和買賣。從這個意義上，體驗式商業(yè)，仍然大有可為。

 

所謂“體驗式商業(yè)”，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高。“體驗式商業(yè)”最常見的載體是購物中心，因為購物中心在建筑設(shè)計、空間品質(zhì)和經(jīng)營模式上更易于實現(xiàn)“體驗式”的要求；同時，購物中心在業(yè)態(tài)組合上的豐富性和多元化，也為體驗式業(yè)態(tài)的存在提供了契機(jī)。

 

傳統(tǒng)商業(yè)與體驗式商業(yè)有本質(zhì)區(qū)別：以百貨為代表的傳統(tǒng)商業(yè)，其零售類業(yè)態(tài)的占比能達(dá)到80%，是商業(yè)體中的絕對主導(dǎo)；而體驗式購物中心，以休閑娛樂、兒童教育等業(yè)態(tài)為代表的體驗式業(yè)態(tài)，在購物中心的占比可達(dá)30%甚至更高。

 

國際上目前有很多體驗式購物中心的成功案例，美國紐約第五大道[最新消息 價格 戶型 點評]、德國柏林庫達(dá)姆大街、日本東京都新宿大街、英國倫敦牛津街、法國巴黎香榭麗舍大街、以及香港著名的郎豪坊，這些世界超一流的體驗式商業(yè)中心，開啟了商業(yè)綜合體全新時代。

 

在上海金山，一個體驗式消費為主的商業(yè)綜合體，正在演繹相似的投資開發(fā)思路。

 

 

易家中心項目的定位以家庭日常休閑消費為核心，注重高端、休閑、便利性為目標(biāo)的一站式體驗消費的業(yè)態(tài)模式。8幢BOX式組合建筑群，以休閑步行街區(qū)、親水駁岸、廣場等相互軟性銜接，使整體感覺既有一體化商業(yè)的通透又有明顯的經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)，這些特色設(shè)計都為未來承租商戶創(chuàng)造了更多的人流量。在業(yè)態(tài)選擇上充分結(jié)合金山當(dāng)?shù)叵M特點，規(guī)劃了互動體驗式消費和居民日常生活相關(guān)的配套商業(yè)區(qū)域如綜合超市、巨幕影院、中西餐飲、量販?zhǔn)終TV、健身、親子、教育、銀行、郵局等不同商業(yè)種類。使得項目能夠吸引更多有品牌影響力的商家，真正意義上做到了貼近生活的商業(yè)運作主旨，而這些體驗式的定位，契合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展潮流，也是電商不可替代的王牌。