稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁買方、“陰陽(yáng)合同”擾亂政策效果

 

    在經(jīng)歷了三月份的瘋狂之后，北京二手房市場(chǎng)自4月份以來(lái)因征收20%個(gè)稅已陷入冰凍狀態(tài)。

 

    中國(guó)證券報(bào)記者通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解到，雖然北京市地稅局發(fā)布的有關(guān)20%個(gè)稅的征收規(guī)定，但從部分中介的成交案例來(lái)看，各區(qū)縣出現(xiàn)了征收標(biāo)準(zhǔn)不一的案例。該交多少稅，買賣雙方心里沒(méi)底，成交意愿急劇下降。為降低稅負(fù)，買賣雙方之間的“陰陽(yáng)合同”盛行；而且從一些成交案例來(lái)看，90%的賣房者將個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁到買房者身上。

 

    稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁買方

 

    從鏈家地產(chǎn)各區(qū)縣的部分門店成交案例來(lái)看，出現(xiàn)了同類型房屋個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)不一的案例，導(dǎo)致買賣雙方無(wú)所適從。特別是一些未經(jīng)過(guò)住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)的商品房和已購(gòu)公房、經(jīng)適房的業(yè)主，心里對(duì)該交多少稅依然沒(méi)底，這直接導(dǎo)致市場(chǎng)成交意愿急劇下降。

 

    北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)僅僅5212套，環(huán)比3月份下調(diào)了88.1%。最新的5月第一周，二手住宅網(wǎng)簽量為517套，環(huán)比下降78.6%，僅為去年同期的三分之一。而且，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)超過(guò)70%的交易都是滿五年唯一房源，涉及個(gè)稅的房源已經(jīng)少有人問(wèn)津。

 

    “在3月份，我們店里的每個(gè)經(jīng)紀(jì)人每周都能賣出去兩三套房子，但4月份，我們店5個(gè)人在一個(gè)月的時(shí)間里總共才賣出去4套，而且3套都是滿五年唯一的免稅房。”一家位于北京朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋附近的鏈家地產(chǎn)門店經(jīng)紀(jì)人張建新（化名）感嘆個(gè)稅政策對(duì)市場(chǎng)的影響。

 

    在價(jià)格方面，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月北京二手房均價(jià)為每平方米27820元，與3月份持平。但5月第一周，二手住宅成交均價(jià)為26554元/平方米，環(huán)比上周上漲1%。“滿五年唯一的免稅房?jī)r(jià)格比3月份至少都提高了10%，但依然緊俏，客戶搶著買；而有個(gè)稅的房子，90%的業(yè)主都把稅轉(zhuǎn)嫁給了買房者，而且價(jià)格也沒(méi)怎么降，頂多是讓一點(diǎn)稅。”張建新表示，雖然有個(gè)稅的房子現(xiàn)在不好賣，但“誰(shuí)買房子誰(shuí)掏稅”仍是市場(chǎng)主流。

 

    為增加成交量，幫賣房者減少納稅額，中介開始鼓勵(lì)賣房者做“陰陽(yáng)合同”。鏈家地產(chǎn)多家門店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，不少賣房者擔(dān)心20%的個(gè)稅過(guò)重，非常愿意做“陰陽(yáng)合同”。據(jù)張建新介紹，北京市對(duì)二手房的成交有最低指導(dǎo)價(jià)，中介可以幫客戶按最低價(jià)報(bào)個(gè)稅。“三環(huán)至四環(huán)之間的房子，最低成交價(jià)在18000元/平方米左右，四環(huán)到五環(huán)之間的約16000元/平方米。我們幫客戶去過(guò)戶的時(shí)候，可以最低價(jià)成交，這樣個(gè)稅就少很多。比如，酒仙橋附近80平方米的房子，市場(chǎng)報(bào)價(jià)約200萬(wàn)元，但做成16000元/平方米的成交價(jià)，總價(jià)才128萬(wàn)元。”張建新透露。

 

    觀望成主流情緒

 

    “如果真按20%執(zhí)行的話，我的房子就不賣了，大不了先出租。”一位擁有3套房的賈先生對(duì)個(gè)稅政策顯得憤憤不平。最近一個(gè)多月來(lái)，像賈先生這樣的人越來(lái)越多。

 

    海德房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，北京是“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則中唯一一個(gè)嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅的城市，北京購(gòu)房人稅負(fù)承受力接近極限，也導(dǎo)致觀望成為當(dāng)前二手住宅市場(chǎng)的主流情緒。而在北京二環(huán)外的一家中介公司的公司經(jīng)理告訴記者，她認(rèn)為，政策效應(yīng)最多持續(xù)兩三個(gè)月，想要買房，最好再等一等。

 

    “個(gè)稅政策導(dǎo)致市場(chǎng)成交量持續(xù)萎縮，市場(chǎng)整體交易難度也在不斷上升，不利于緩解供需矛盾和穩(wěn)定房?jī)r(jià)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為。另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士分析，北京二手房市場(chǎng)低迷期或?qū)⒊掷m(xù)半年。

 

    而且，要按照北京市地稅局發(fā)布的《公告》中的規(guī)定執(zhí)行的話，各區(qū)縣稅務(wù)部門必須增加人力、物力，來(lái)逐一核查各種類型房屋的購(gòu)房合同、裝修款、貸款利息、各種合理的費(fèi)用支出等。各區(qū)縣稅務(wù)部門增加成本的意愿并不強(qiáng)。

 

    值得注意的是，執(zhí)行20%的個(gè)稅與穩(wěn)定房?jī)r(jià)沒(méi)有必然聯(lián)系。據(jù)媒體報(bào)道，廣東東莞自2007年就已執(zhí)行該個(gè)稅政策，但5年過(guò)去，東莞二手房成交量和價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)。東莞中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年住房均價(jià)為2202元/平方米，到2012年，均價(jià)已達(dá)3542元/平方米，累計(jì)漲幅超過(guò)60%。2012年，東莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%。