隨著“國五條”新政的實(shí)施，4月份京城房貸交易市場迅速降溫，二手房的網(wǎng)簽量更是一路暴跌。根據(jù)“偉嘉安捷”專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京房貸市場交易量下降40%。

 

“偉嘉安捷”分析認(rèn)為，二套房首付比例提高，是造成交易量下降的重要原因。根據(jù)以往規(guī)定，借款人買房使用商業(yè)貸款時(shí)，首付比例均為60%，可以在銀行貸出四成房款。而“國五條”新政實(shí)施后，名下有房產(chǎn)且有貸款記錄的借款人，二套房貸首付比例提升至70%，在銀行只能貸出三成房款。雖然規(guī)定明確改善置業(yè)型人群若將手中房屋賣掉，二套房首付的比例為60%，在銀行依舊可貸出四成房款。在置業(yè)升級人群中，北京本地人群占20%至30%，按照規(guī)定，這部分人群可購買兩套房產(chǎn)。但是面對北京的高房價(jià)，改善型置業(yè)人群感到二套房首付較高，因此陷入徘徊狀態(tài)，導(dǎo)致個(gè)貸交易量滑坡。另外，此前頗被看好的公積金貸款也由原來“認(rèn)房不認(rèn)貸”時(shí)30%的首付比例，政策從嚴(yán)至如今的“認(rèn)房又認(rèn)貸”70%的首付比例。借款人現(xiàn)在只能通過銀行貸出三成房款。這也使得置業(yè)升級人群“望房卻步”。

 

另外，新政策提出了對在京所有二手房交易房屋征收20%的差額稅。20%的個(gè)稅規(guī)定使京城滿五年的唯一住房成為市場上的“香餑餑”，但這一部分的房源在京城所占比例有限，且多為上世紀(jì)八九十年代的舊房，“偉嘉安捷”分析，對于這部分無稅房的爭搶和等待使買房人不再輕易“出手貸款”，從而影響了房貸市場的交易量。

 

辦理抵押貸款除需要在銀行進(jìn)行征信系統(tǒng)審核外，還需進(jìn)入各區(qū)住建委的內(nèi)部系統(tǒng)進(jìn)行申貸人名下房產(chǎn)情況核驗(yàn)，以及房屋資質(zhì)情況的審核，新政的實(shí)施使住建委嚴(yán)格了審批流程，各家銀行也紛紛暫緩了放貸速度。以往只需10至20個(gè)工作日的審批時(shí)限，延長至30或45個(gè)工作日。“偉嘉安捷”認(rèn)為，貸款辦理時(shí)間的延長造成了本月房貸交易記錄的減少和房貸市場交易量的遲緩。辦理貸款雙方或因等待時(shí)間的延長而選擇放棄，造成交易量的整體下降。

 

 

5月首周，北京網(wǎng)簽新建住宅與二手房都創(chuàng)造了最近幾年新低。剔除網(wǎng)簽暫停影響，前7天二手房住宅網(wǎng)簽僅834套。二手房日均網(wǎng)簽住宅僅119套，相比3月份年內(nèi)峰值1412套下調(diào)幅度達(dá)到了92%。

 

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從目前整體市場走勢看，北京成交量可能繼續(xù)萎縮，買賣雙方博弈在持續(xù)，二手房主要體現(xiàn)在無個(gè)稅房源意愿漲價(jià)，有個(gè)稅房源博弈買賣雙方如何分擔(dān)稅費(fèi)上。信貸方面持續(xù)收緊的聲音不斷出現(xiàn)，將明顯影響最近的市場買賣雙方博弈力量。成交量的持續(xù)下滑將導(dǎo)致越來越多的購房者期待短期房價(jià)會有所下調(diào)。5月首周，雖然成交量很低，但二手房部分區(qū)域成交價(jià)格的可議價(jià)幅度相比之前已經(jīng)出現(xiàn)增加的變化。雖然市場主流觀點(diǎn)認(rèn)為房價(jià)在貨幣超發(fā)、投資手段匱乏、需求旺盛的情況下不太可能大幅下調(diào)，但在嚴(yán)厲的政府調(diào)控下，短期出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下調(diào)的可能性非常大。