今年5月以來，各地年內(nèi)地王紀(jì)錄不斷被刷新，致使房價(jià)上漲預(yù)期逐漸加劇。事實(shí)上，縱觀昔日地王，有的確實(shí)賺得盆滿缽滿，但也有一些項(xiàng)目資金被套牢，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈陷入僵局。

 

《證券日報(bào)》記者實(shí)地探尋北京房山地王藍(lán)爵公館后發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目銷售人員全程超級“熱心”推介，記者查閱網(wǎng)簽數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，這確實(shí)折射出項(xiàng)目銷售之難。尤其該項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)前期將項(xiàng)目定位為房山最貴豪宅，結(jié)果遭到市場拒絕，去化率一度不足10%。此后，項(xiàng)目雖然低調(diào)轉(zhuǎn)身為接近剛需盤價(jià)格銷售，但其資金壓力仍難以紓解。

 

除此之外，北京市內(nèi)某單價(jià)商業(yè)金融用地地王項(xiàng)目拿地兩年多以來一直沒有入市，其開發(fā)商為該項(xiàng)目甚至成立了專門的商業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，但該項(xiàng)目至今甚至未曾動(dòng)土。雖然商業(yè)項(xiàng)目前期定位與招商等工作比較復(fù)雜，耗費(fèi)時(shí)間較長可能稍顯正常，但其7億元左右的拿地開支兩年僅資金成本就不容忽視。將來若土地升值較大或還存在著大賺的可能，但目前來看，該地塊兩年內(nèi)并未見大幅升值空間，加之商業(yè)項(xiàng)目回報(bào)周期長，可見其越拖延開工入市時(shí)間，運(yùn)營盈利那一刻來的越慢，企業(yè)的資金鏈顯然會(huì)被拖累。

 

而據(jù)記者近兩年對地王項(xiàng)目的采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)地王項(xiàng)目盈利空間還是比較小的，當(dāng)然，地段好、土地升值空間多倍上升的項(xiàng)目除外。以北京通州地王京杭廣場為例，該項(xiàng)目為綜合體項(xiàng)目，拿地三年以來，住宅部分剛剛拿到預(yù)售許可證，但即使項(xiàng)目以最高擬售價(jià)格29800元∕平方米的售價(jià)出售，這仍與開發(fā)商預(yù)計(jì)均價(jià)3萬元∕平方米以上的定價(jià)有一定落差。畢竟，一般來說，一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成交均價(jià)是低于，甚至大幅低于最高擬售價(jià)格的。而且該項(xiàng)目知情人士曾向記者透露，項(xiàng)目盡管當(dāng)年的樓面地價(jià)接近7000元∕平方米，但項(xiàng)目為高層建筑、精裝修等各種成本加進(jìn)來之后，其成本價(jià)就可能超過22000元∕平方米。倘若無法實(shí)現(xiàn)25000元∕平方米的銷售均價(jià)，該項(xiàng)目的利潤空間也許仍不如一個(gè)快周轉(zhuǎn)的普通住宅項(xiàng)目。

 

更值得注意的是，有些地王項(xiàng)目干脆直接壓垮企業(yè)的資金鏈，最為典型的為大龍地產(chǎn)退地王現(xiàn)象，此后該地產(chǎn)公司資金鏈遭遇“重傷”。此外，一旦土地市場地王頻出，樓市信號馬上被攪亂，房價(jià)上漲預(yù)期驟增，搶房，日光盤等現(xiàn)象將接踵而至。

 

由此可見，地王之殤不可不警惕，尤其對一些中小開發(fā)商來說，吞吃的結(jié)果可能是徹底傷了“胃”，理性拿地當(dāng)是首要！