日前，美國(guó)著名投資人大衛(wèi)·林恩在杭州舉辦的《華爾街傳奇》國(guó)際高端系列論壇放言，稱(chēng)要來(lái)中國(guó)投資房地產(chǎn)，并會(huì)選擇一線城市以及二線活躍城市的剛性需求住房和中檔住房。
他承認(rèn)，目前中國(guó)部分城市存在房產(chǎn)泡沫，特別是短期一些二線城市住宅存在供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題，泡沫化嚴(yán)重，“但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看中國(guó)房產(chǎn)前景非常好，我很樂(lè)觀。”
近日，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠發(fā)表研究報(bào)告，稱(chēng)世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重。他預(yù)計(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)一年。
今年4月，做空大師查諾斯也曾表示中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫超過(guò)迪拜1000倍，甚至更嚴(yán)重，他認(rèn)為中國(guó)正處在“泡沫時(shí)代”。
“泡沫時(shí)代”是否真的來(lái)臨？盡管有不少市民認(rèn)為查諾斯純屬為獲利而“散布謠言”，但也不得不承認(rèn)他的話值得反省和警惕。
有專(zhuān)家則指出，中國(guó)政府應(yīng)使用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)樓市進(jìn)行干預(yù)，減少甚至取消行政干預(yù)。“通過(guò)征收房產(chǎn)稅的方式來(lái)調(diào)控，同時(shí)在保證公平公正的前提下，更好更快地建設(shè)面對(duì)低收入人群的住房保障體系。”
中國(guó)人買(mǎi)房需用40年
浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師金祥榮教授在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間較晚，從而導(dǎo)致其爆發(fā)性增長(zhǎng)，在此過(guò)程中出現(xiàn)了投機(jī)過(guò)度，從而產(chǎn)生了泡沫；同時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)手段失靈時(shí)，政府又未及時(shí)加以調(diào)節(jié)。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事、知名房產(chǎn)評(píng)論人李驍也認(rèn)為，購(gòu)房動(dòng)機(jī)恰是衡量房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。“從十余年前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放后開(kāi)始，國(guó)人對(duì)買(mǎi)房投資能獲利逐漸達(dá)成共識(shí)，這使得房子的投資屬性被不斷放大。即便是剛需購(gòu)房，保值也成為了其中重要的一項(xiàng)目的。”
對(duì)于大部分國(guó)人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房壓力顯然是沉重的。
日前知名房地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)“如果按平方米算的話，房?jī)r(jià)甚至還沒(méi)有胸罩貴”的言論遭到了大部分民眾的一致駁斥。
此前一家俄羅斯國(guó)際地產(chǎn)咨詢公司報(bào)告稱(chēng)，全球36個(gè)城市工薪階層以用工資購(gòu)買(mǎi)一套70平米的公寓為標(biāo)準(zhǔn)，柏林人付清全部房款的時(shí)間最短，平均只有3年，大部分歐洲大城市的需10到14年。中國(guó)香港和韓國(guó)首爾則需要約20年。
“中國(guó)境內(nèi)的話，按照一線城市(北京、上海、廣州)的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，平均需要40年。”李驍分析稱(chēng)，無(wú)論從房?jī)r(jià)收入比，還是從住房租售比、房地產(chǎn)投資比重及住房空置率等不同的指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)存在很大泡沫。
泡沫仍在擴(kuò)大
房地產(chǎn)泡沫在經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚看來(lái)是中國(guó)貧富分化最主要的原因。
房地產(chǎn)行業(yè)的暴利和投機(jī)行為造就了“有錢(qián)的人更有錢(qián)，沒(méi)錢(qián)的人更窮”的局面。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的基尼系數(shù)顯示，2012年基尼系數(shù)為0.474，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)0.4的國(guó)際警戒線。有調(diào)查顯示，中國(guó)收入最高的20%的人控制著68.4%的收入，收入最低的20%的人僅控制著0.5%的收入。
另一組數(shù)據(jù)也清晰地顯示了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。5月2日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”。100個(gè)城市住宅平均價(jià)格自2012年6月以來(lái)連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。
李先生是一家大型保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)主管，多年來(lái)他為個(gè)人和家族進(jìn)行投資。他告訴記者，在國(guó)家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮已遠(yuǎn)不如五年前，樓市收益的不穩(wěn)定性讓他感受到“房地產(chǎn)泡沫”、“樓市危機(jī)”的氣氛。
從去年下半年開(kāi)始，他已逐漸減少持有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)投資至50%。“但考慮到國(guó)家整體發(fā)展，和國(guó)人對(duì)購(gòu)房的消費(fèi)習(xí)慣，房地產(chǎn)行業(yè)有強(qiáng)勁的剛需，我對(duì)樓市發(fā)展仍抱有樂(lè)觀的看法。”
泡沫臨界點(diǎn)
作為銀行的黑卡用戶，上海圣鯨新能源工程有限公司浙江片區(qū)總經(jīng)理陳科敏認(rèn)為，目前溫州房產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于投機(jī)運(yùn)作，“但未來(lái)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象應(yīng)會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”
他預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)向兩極發(fā)展。一極為市場(chǎng)化完全依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，另一極是保障體系。“由于房地產(chǎn)有基本的剛性需求，可利用經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)滿足一些中低層的需求。”
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，但泡沫何時(shí)破滅仍需要時(shí)間的檢驗(yàn)。專(zhuān)家指出，政府的干預(yù)不可缺位，且應(yīng)注重方式方法。
“按照一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是泡沫總會(huì)破裂。重要的是在破裂前能夠消化。”李驍如是說(shuō)。
“政府應(yīng)使用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行干預(yù)，減少甚至取消行政手段。”金祥榮則建議，應(yīng)取消限購(gòu)政策，通過(guò)征收房產(chǎn)稅的方式來(lái)調(diào)控，同時(shí)在保證公平公正的前提下，更好更快地建設(shè)面對(duì)低收入人群的住房保障體系。
這無(wú)疑與李驍?shù)囊庖?jiàn)不謀而合。李驍認(rèn)為，由于中國(guó)房地產(chǎn)的先天缺陷，政府調(diào)控不可避免，但必須注意方式方法。在實(shí)施房產(chǎn)稅后，政府能夠取消行政手段，降低對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。
但調(diào)控也并非能一蹴而就。“在房產(chǎn)稅尚未施行前，我贊成對(duì)低價(jià)的商品房進(jìn)行長(zhǎng)期的限購(gòu)和限價(jià)。”李驍建議逐步建立雙軌制，在建設(shè)保障房解決低收入人群的住房問(wèn)題的基礎(chǔ)上，開(kāi)放高端市場(chǎng)，允許有能力購(gòu)房的人自行購(gòu)買(mǎi)，由市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)。
“現(xiàn)在還是需要調(diào)控常態(tài)化，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。”李驍說(shuō)。
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