在經(jīng)歷了調(diào)控的陣痛之后，北京樓市正在逐漸恢復(fù)。官方的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京新房和二手房成交量環(huán)比雙雙回升，雖然“限價(jià)令”威懾仍在，但是市場整體交易均價(jià)并未下跌。
業(yè)內(nèi)人士表示，在“新國五條”出臺百日之后，京城樓市正在逐步從驚恐中恢復(fù)。從當(dāng)前市場供需矛盾的情況來看，未來房價(jià)仍然有著上漲的壓力，而隨著上述壓力的增大，限價(jià)政策或?qū)⒂兴蓜?dòng)，從而為市場提供供應(yīng)。
二手房漲幅超過新房
來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽5598套，雖比去年同期下降32.9%，但屎環(huán)比4月仍小幅上漲6.2%。相比之下，當(dāng)月二手房網(wǎng)簽7336套，環(huán)比4月份大漲40.8%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，雖然“小陽春”已經(jīng)不在，但是北京樓市仍在從交易量的底部逐漸復(fù)蘇。值得注意的是，從5月13號開始，北京純商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)三周回升。
新房的成交量恢復(fù)較慢，被認(rèn)為是受到“限價(jià)令”的影響。中國證券報(bào)記者走訪多家項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，由于預(yù)售價(jià)格未能通過住建委審批，北京多個(gè)商品住宅項(xiàng)目無法入市，并直接影響到新房成交量。其中，個(gè)別項(xiàng)目的入市時(shí)間已延遲近半年。
二手房方面，市場供應(yīng)本就存在彈性，隨著二手房個(gè)稅新政的出臺，大量的免稅房源入市，成為推動(dòng)市場交易量回升的主要原因。北京中原地產(chǎn)的分析稱，滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的80%以上。
市場交易量回升的背后，還存在著更大的背景因素——剛需旺盛。據(jù)悉，近期北京新開盤的部分商品房項(xiàng)目，又出現(xiàn)久違的“日光”現(xiàn)象。部分未開盤的普宅項(xiàng)目，排號人數(shù)和房源的比例幾乎達(dá)到5:1和6:1的水平。在二手房市場，一些優(yōu)質(zhì)的免稅房源，同樣被很快搶購。
北京大興區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的觀望后，購房者預(yù)期未來房價(jià)會(huì)上漲，購房意愿較為強(qiáng)烈。
偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月，北京純商品住宅交易均價(jià)為24356元/平方米，同比、環(huán)比均出現(xiàn)了一定程度上漲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的二手房價(jià)格也顯示，5月北京二手房均價(jià)為27910元/平方米，比4月微幅上漲。
供不應(yīng)求形勢嚴(yán)峻
從供需形勢的角度，不難理解房價(jià)上漲預(yù)期形成的原因。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月，北京累計(jì)新增供應(yīng)僅為15227套，累計(jì)交易量則達(dá)到36633套，兩者之差高達(dá)21406套。這也意味著2013年以來，北京新房庫存量凈減少21406套，樓市供不應(yīng)求的形勢嚴(yán)峻。
北京樓市的“限價(jià)令”，顯然是造成上述局面的主因。“政府部門的審批價(jià)位，比我們的心理價(jià)位要低2000元/平方米。”通州(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)區(qū)某項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人稱，面對這種情況，只能暫緩開盤。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，雖然房地產(chǎn)市場調(diào)控的初衷是抑制不合理的需求釋放，但是政府直接通過審批的方式限制價(jià)格的做法，在控制價(jià)格上漲的同時(shí)也加劇了供不應(yīng)求的局勢，是否能達(dá)到預(yù)期效果有待觀察。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，因此在政策力度不松動(dòng)的情況下，供應(yīng)端的低迷局面短期內(nèi)或是難以改進(jìn)。不過，出于上半年業(yè)績的考慮，仍會(huì)有部分項(xiàng)目在6月推盤銷售。
偉業(yè)我愛我家分析認(rèn)為，北京6月推盤量會(huì)比5月有所增長，但由于預(yù)售證發(fā)放繼續(xù)受限，新增供應(yīng)量有限，這將使得6月北京新房交易量保持緩慢上漲的格局。同時(shí)，在供不應(yīng)求的大趨勢下，價(jià)格仍難有下跌的壓力，甚至可能繼續(xù)上漲。
值得注意的是，5月北京連續(xù)成交多宗高價(jià)地，再次抬高了市場對房價(jià)上漲的預(yù)期。有開發(fā)商表示，“面包”絕不可能以低于“面粉”的價(jià)格銷售。
企業(yè)與政府價(jià)格博弈還在繼續(xù)，原定4-6月份開盤的項(xiàng)目兌現(xiàn)情況將會(huì)繼續(xù)大打折扣。分析人士認(rèn)為，房價(jià)上漲的壓力將在北京長期存在，這種壓力或?qū)⒌贡普块T松綁“限價(jià)令”，使更多的剛需項(xiàng)目入市，并在一定程度上改善供需關(guān)系。
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