廣廈觀風(fēng)●
北京“國五條”出臺已兩個(gè)月有余，房價(jià)沒能降下來，反而有繼續(xù)上升的趨勢。靠限制需求和交易的調(diào)控方式已經(jīng)走到了窮途末路，其根源在于只限房價(jià)不限地價(jià)是不可能使房價(jià)真正下降的。管理層似乎也意示到了不改變目前的土地出讓方式，很難使房價(jià)長治久安。
為了防止地王的再次出現(xiàn)，北京市國土局5月27日叫停了“準(zhǔn)地王”——豐臺區(qū)夏家胡同地塊的出讓。5月30日，北京國五條細(xì)則出臺整整兩個(gè)月之際，北京再次出現(xiàn)停滯許久的“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊出讓，將于7月3日出讓的昌平沙河地塊將會設(shè)置1.4萬元/平方米的銷售限價(jià)。掛牌資料顯示，該宗地起價(jià)為305125萬元，起始樓面價(jià)約5968.9元/平方米，遠(yuǎn)低于去年成交的臨近地塊。此為繼2011年9月以來再次使用此方式出讓土地。
“限房價(jià)、競地價(jià)”看似很美，但仔細(xì)想想，未必真能限住房價(jià)。
首先，目前北京正在執(zhí)行的限價(jià)政策，已經(jīng)被開發(fā)商以額外收高額裝修款的方法破解。雖然市建委表態(tài)要對這種行為進(jìn)行規(guī)范，但是遲遲拿不出解決方案。在這種情況下再推出“限房價(jià)、競地價(jià)”意義何在呢？最終限住的只是名義上的網(wǎng)簽價(jià)格，而開發(fā)商絕不會真的按照限價(jià)賣房。
其次，在售價(jià)被限制的情況下，如果開發(fā)商不能額外收取裝修款，那么為了賺取更多的利潤，開發(fā)商就剩下在建筑質(zhì)量上偷工減料了。其后果恐怕比額外收取高額裝修費(fèi)更可怕。
近日有媒體援引消息人士的話稱，未來北京將有300多公頃作為“限房價(jià)、競地價(jià)”的土地得以落實(shí)，該類型土地將占到全部供應(yīng)量的22.4%。如此大面積的供應(yīng)量，如何防止“樓歪歪”、“樓倒倒”、“樓脆脆”的出現(xiàn)？除依靠開發(fā)商自己的良心外，政府相關(guān)部門能否拿出行之有效的建筑質(zhì)量控制方案，這恐怕要比制定政策更加困難。如果不能控制好這類限價(jià)房的建筑質(zhì)量，日后出現(xiàn)大量的垃圾建筑，即使房價(jià)被控制住也是一種嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。
另外，這類限價(jià)房的售價(jià)如果明顯低于市場價(jià)格，必然引來大量的購買者，在配售過程中購買資格如何界定，如何保證公平，如何避免其中的權(quán)利腐敗，都將考驗(yàn)政策制定者的智慧。
除了上述問題之外，看似很美的“限房價(jià)、競地價(jià)”背后卻透視出當(dāng)前政府既不想讓房價(jià)上漲又不想讓地價(jià)下降的矛盾心理。房價(jià)如果繼續(xù)上漲政府會背上房價(jià)調(diào)控不力的巨大壓力，但如果地價(jià)下降了，政府的財(cái)政收入又會減少。 “甘蔗沒有兩頭甜的”，不限制地價(jià)，只限制房價(jià)是不可能的。其最終的結(jié)果不是開發(fā)商變相漲價(jià)就是偷工減料。政府只有從土地財(cái)政的依賴中擺脫出來，地價(jià)才有可能下降，房價(jià)才有可能下降。
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