在深圳前海這片不足15平方公里的填海區(qū)上，一場企業(yè)與地方政府之間的角力已進(jìn)行多年。由于歷史原因，前海區(qū)域內(nèi)存在一批擁有大量土地儲備的企業(yè)。針對土地確權(quán)、土地性質(zhì)改變等問題，前海相關(guān)政府部門與企業(yè)的談判一直在進(jìn)行之中，最終形成何種土地開發(fā)模式，牽動著利益相關(guān)方的神經(jīng)。

 

深圳前海管理局日前正式公布《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(2013-2015)》，建立差別化土地供應(yīng)模式、施行彈性年期、公告出讓等土地管理創(chuàng)新措施備受關(guān)注。分析人士表示，目前政策細(xì)則仍不具體，前海土地難題的最終解決將是各方博弈的結(jié)果。對企業(yè)而言，土地出讓方案背后的開發(fā)價值，才是核心利益所在。

 

政府掌控未出讓土地有限

 

一直以來，前海土地開發(fā)面臨的主要難題在于現(xiàn)存土地權(quán)屬問題的處置。資料顯示，由于歷史原因，前海片區(qū)因為靠近港口，有約4.8平方公里的土地劃撥給招商局、中集集團(tuán)和深圳國際三家企業(yè)，三者合計占據(jù)前海總體面積的三分之一。而從目前前海的規(guī)劃圖看，整體規(guī)劃區(qū)域僅為15平方公里，若剔除一些水廊道、道路及公共綠地等公共基礎(chǔ)設(shè)施用地，由政府掌控的未出讓土地非常有限。這也意味著，前海土地大規(guī)模開發(fā)建設(shè)很難繞開已在前海規(guī)劃區(qū)的“地主”們。

 

實際上，在前海土地新政出臺之前，多家企業(yè)已先后通過公告形式公布現(xiàn)有前海土地情況。去年12月12日，中集集團(tuán)就擁有前海土地情況發(fā)布公告稱，其全資子公司深圳南方中集集裝箱制造有限公司位于深圳南山區(qū)蛇口的集裝箱生產(chǎn)工廠的土地使用權(quán)，因租約到期而重新選址于深圳市南山區(qū)前海物流園區(qū)。公告顯示，中集集團(tuán)的這塊面積為52.42萬平方米的工業(yè)用地在2007年取得土地權(quán)屬證書，未來該幅土地是否轉(zhuǎn)為商業(yè)用地具有不確定性。

 

深圳國際2012年中期報告顯示，其位于深圳前海灣物流園區(qū)、全資擁有的西部物流企業(yè)土地面積38萬平方米，建筑面積42萬平方米，營運面積11.1萬平方米。

 

而擁有土地面積最多的招商局，則在更早之前便已經(jīng)參與到前海的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程之中。據(jù)悉，2003年，深圳市政府與招商局集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，政府決定將前海灣3.5平方公里的土地出讓，由招商局集團(tuán)統(tǒng)籌開發(fā)。2008年10月18日前海灣保稅港區(qū)獲國務(wù)院批復(fù)，招商局通過成立招商局保稅物流有限公司對保稅港區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)建設(shè)與運營。

 

除了上述三大企業(yè)之外，還有一部分上市公司也間接進(jìn)入前海的土地版圖中。資料顯示，深赤灣公司與招商局國際合資成立招商局保稅物流有限公司，深赤灣持有該公司40%股權(quán)，招商局保稅物流有限公司在前海灣保稅港區(qū)內(nèi)擁有土地約33.8萬平方米。

利益難平衡導(dǎo)致談判陷僵局

 

用地屬性是在前海“有地”的上市公司最為糾結(jié)的問題，因為這些地塊多數(shù)屬于工業(yè)用地，不能用作商用。而對于土地資源有限的前海政府部門來說，將這些如今仍是工業(yè)用地的地塊收回則是最好選擇。正因如此，政府相關(guān)部門多年前就與企業(yè)接觸，希望收回有關(guān)地塊。然而，基于前海地塊所擁有的增值潛力人所共知。

 

早在2010年，中集集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人在年度股東大會上就曾表示，公司在前海的50多萬平米土地存在變更使用用途的可能性，政府部門找到上市公司希望收回該地塊，但企業(yè)更希望自己開發(fā)或合作開發(fā)。

 

招商地產(chǎn)高層今年5月27日表示，招商局與當(dāng)?shù)卣P(guān)于前海土地的談判一直在進(jìn)行中。因有關(guān)協(xié)商仍未塵埃落定，招商局更傾向在今年首批前海土地出讓后，再對旗下土地作進(jìn)一步規(guī)劃。

 

深圳國際股份有限公司董事會主席高雷在近期公開透露，集團(tuán)希望在今年年底前完成前海的土地權(quán)益確認(rèn)，并期望這些土地的平均容積率可提升到4至5倍，其中10%至20%的土地將用于酒店及高端公寓等配套基建。

 

企業(yè)對前海區(qū)域土地價值及預(yù)期較高，既不會輕易退出在前海的地塊，又希望與政府談判形成合理的差價補(bǔ)償或綜合開發(fā)方案。分析人士認(rèn)為，未來在前海的開發(fā)需要投入大量資本，前期投入資金、變更土地性質(zhì)后的土地價值變化、企業(yè)損益變化都是各方博弈的重點，各方利益難以平衡也是造成前海土地談判陷入僵局的重要原因。

 

有業(yè)內(nèi)人士分析，前海被賦予了類似于當(dāng)年蛇口的歷史使命，但前海與當(dāng)年的蛇口卻有著根本不同，就是前海存在“土地難題”，而當(dāng)年的蛇口主要由招商局一手打造。當(dāng)然，前海如果能夠以創(chuàng)新的方式順利解決這一難題，也可以作為一條改革經(jīng)驗。

 

首批出讓土地

 

或不涉及三家企業(yè)

 

按照前海管理局2013年初提出的構(gòu)想，今年前海將開展27個基礎(chǔ)設(shè)施工程項目建設(shè)，其中新開工項目22個，實現(xiàn)總投資80億元，預(yù)計全年啟動400萬平方米建筑工程。對于前海而言，解決上述土地的“歷史遺留問題”無疑將拓寬前海自身的開發(fā)空間，從而順利推進(jìn)整體開發(fā)進(jìn)程。

 

分析人士表示，前海土地難題能否解決，關(guān)鍵在于各大利益主體對談判方案能否達(dá)成一致，但這并非易事。與“涉地”公司期望的獨立開發(fā)不同，深圳市政府以及前海管理局管理層多次強(qiáng)調(diào)，不愿將前海土地開發(fā)房地產(chǎn)化，土地轉(zhuǎn)讓并不會成為前海開發(fā)的主要模式。根據(jù)《深圳特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)條例》，前海將按照市場化的運作方式，采用獨資、合資、合作、特定項目租賃等多種形式進(jìn)行開發(fā)。

 

針對未來開發(fā)模式，前海在最新出臺的土地政策中明確提出，將面向資本實力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗豐富、綜合招商能力強(qiáng)、運營成效明顯的企業(yè)，探索成片開發(fā)、定制開發(fā)、帶資開發(fā)、一級開發(fā)等多種開發(fā)模式，鼓勵和支持企業(yè)參與土地開發(fā)、招商引資和運營管理。

 

參與前海土地政策規(guī)劃的蕾奧城市規(guī)劃公司提交報告建議，前海管理局可以通過國有土地作價出資或入股，與開發(fā)商共同組建公司。從最新出臺的前海土地創(chuàng)新要點來看，前海通過多項創(chuàng)新措施對土地實行嚴(yán)格的監(jiān)管控制。創(chuàng)新要點中明確在前海通過招拍掛方式公開出讓的土地，原則上不得轉(zhuǎn)讓；確需轉(zhuǎn)讓的，前海管理局擁有優(yōu)先回購權(quán)，對于擬轉(zhuǎn)讓物業(yè)，前海管理局也有優(yōu)先回購權(quán)。

 

前海管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示，前海首批土地出讓將于今年上半年啟動。“前海首批土地出讓，與其說是政企博弈達(dá)成共識的結(jié)果，不如說是博弈明朗化的開端。”一位不愿透露姓名的資深人士表示，前海首批出讓土地具有標(biāo)志性意義，但很可能并不涉及前海“三大地主”，而是本就掌握在政府手中的地塊。前海相關(guān)配套實施細(xì)則尚在制定過程中，這也為涉地企業(yè)參與到前海建設(shè)留下空間。“現(xiàn)在土地市場熱度不減，這也意味著越往后拖，前海的地塊越值錢，利益越大，政企雙方博弈也會越激烈。因此，前海土改需要盡快出臺更加細(xì)化、創(chuàng)新性和操作性更強(qiáng)的政策。”