進(jìn)入6月，房企拿地?zé)崆檫M(jìn)一步升溫，多家品牌房企保持活躍的拿地狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)宅地、核心區(qū)域商業(yè)地塊受到房企的普遍追捧。不過業(yè)內(nèi)專家表示，政策與資金的雙重壓力或致下半年轉(zhuǎn)冷。

 

土地?zé)岫瘸掷m(xù)攀升

 

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，前5月北京、上海、廣州、深圳等城市的土地出讓金已接近去年一線城市的土地出讓金總額，同比上漲350%。其中，北京與上海的土地出讓金均超過500億元。

 

5月“搶地大戰(zhàn)”熱情繼續(xù)在6月蔓延，目前整體土地市場(chǎng)溫度依然在攀升過程中，廣州、北京、上海、南京等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。

 

上海市規(guī)土局網(wǎng)站6月19日公布的信息顯示，青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)30A-05A地塊當(dāng)日以2.06億元成交，折合樓面價(jià)6382元/平方米，溢價(jià)率為10.8%，競(jìng)得人是龍湖地產(chǎn)旗下的上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司。

 

在南京，年前被沒收天價(jià)保證金的南京仙林湖地塊在6月19日第二次入市后成為南京仙林板塊的新晉地王。“再嫁”的金主是金地集團(tuán)，總價(jià)28.7億元，樓面價(jià)達(dá)到7863元/平方米，是南京仙林板塊目前為止單價(jià)最高的地王。

 

在眾多土地成交的城市中，廣州成為備受關(guān)注城市，繼6月8日，佳兆業(yè)聯(lián)合裕瑞以45.6億價(jià)格拿下廣州黃埔云埔工業(yè)區(qū)南崗片49號(hào)地塊之后，6月18日，備受關(guān)注的白云區(qū)沙太南路623號(hào)白云配件廠地塊，被恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以總價(jià)23億獲得。

 

在北京，根據(jù)北京市土儲(chǔ)中心的公示數(shù)據(jù)顯示，目前正在交易的用地將集中在7月份成交，截至目前，7月份或?qū)⒂?5宗經(jīng)營(yíng)性用地成交，其中包含豐臺(tái)夏家胡同地塊、孫河鄉(xiāng)地塊等多宗熱地。可以預(yù)見，7月份優(yōu)質(zhì)宅地備選較多，土地市場(chǎng)將再次迎來一波火熱的成交場(chǎng)面。

 

商業(yè)地塊占比上升

 

隨著住宅市場(chǎng)限購限貸政策的收緊，諸多房企將目光再次轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，2013年，包括萬科、保利、龍湖、金地等多家大型房企都表示要加大商業(yè)地產(chǎn)的投入。

 

以萬科為例，根據(jù)北京市土儲(chǔ)中心公開資料顯示，2012年，萬科在北京拿下4宗住宅用地，商業(yè)用地為零。到2013年上半年，萬科在斬獲臺(tái)湖和房山2宗住宅用地外，還拿下了大興新城核心區(qū)的一塊商業(yè)金融用地。相比之下，保利似乎也遵循著同樣的軌跡。2012年，同萬科一樣，保利在北京共有3宗宅地入賬，商業(yè)用地同樣為零。而2013年迄今，保利除了大興舊宮一塊住宅用地外，還競(jìng)得了通州運(yùn)河核心區(qū)的兩宗多功能用地。從這其中不難看出，重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域的商業(yè)地塊，尤其是近年來的樓市熱點(diǎn)區(qū)域，因其巨大的居住人口基數(shù)，與顯而易見的規(guī)劃利好，使得商業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，更易受到品牌房企的青睞。

 

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，北京商業(yè)用地成交29宗，在全部土地成交中占比18%。到了2013年1-6月，北京商業(yè)用地成交22宗，占比提高到26%。其中新政出臺(tái)后的二季度商業(yè)用地成交12宗，占比高達(dá)35%。

 

開發(fā)商仍舊謹(jǐn)慎

 

盡管近期部分區(qū)域熱點(diǎn)地塊吸引各界眼球，不過，通過房企拿地?cái)?shù)據(jù)對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，今年以來，房企拿地幅度較去年下半年開始減少。在區(qū)域選擇上，房企趨于謹(jǐn)慎。

 

海通證券報(bào)告顯示，雖然土地購置額絕對(duì)數(shù)據(jù)較去年同期有所改善，但開發(fā)商當(dāng)前土地儲(chǔ)備依舊處于相對(duì)謹(jǐn)慎狀態(tài)。目前行業(yè)土地成交價(jià)款占銷售額比值從去年6月的14.75%下降到5月的10.5%。開發(fā)商在銷售轉(zhuǎn)好的同時(shí)，對(duì)土地儲(chǔ)備仍趨于謹(jǐn)慎。

 

世聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告顯示，萬科去年4月份開始補(bǔ)庫存，12月單月購置土地金額高達(dá)143億元，今年以來拿地節(jié)奏略有放緩，1-5月購置土地支出為250億元。保利地產(chǎn)去年四季度是拿地高峰，土地購置金額高達(dá)322億元，2013年一季度拿地?zé)崆橐廊桓邼q，但是進(jìn)入二季度以后，拿地節(jié)奏放緩。同樣，中海地產(chǎn)2012年上半年拿地甚少，下半年開始發(fā)力，僅12月的新增就達(dá)到了全年的40%以上，2013年拿地節(jié)奏放緩

 

此外，從拿地區(qū)域來看，品牌房企傾向于東部熱點(diǎn)區(qū)域。統(tǒng)計(jì)顯示，2012年以來，萬科在二三線城市拿地額占比高達(dá)86%，意味著萬科在二三線城市的布局依然在加快。在拿地的三線城市中，九成以上的城市位于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等熱點(diǎn)區(qū)域。2012年以來，保利在一二線城市拿地金額占比高達(dá)84％，且補(bǔ)充的土地儲(chǔ)備大部分位置都是一二線城市核心位置資源。

 

2012年開始，佳兆業(yè)重新回到一、二線城市發(fā)展，公司新增土地90%都在一、二線城市。但三線城市也不會(huì)放棄，未來在一、二線城市的發(fā)展可能會(huì)到70%，余下30%會(huì)留到三線城市。從購置土地金額占比看，一、二線城市占比高達(dá)83％。

 

市場(chǎng)不確定性陡然提升

 

在終端政策持續(xù)收緊的同時(shí)，近期銀行資金面出現(xiàn)趨緊跡象，繼銀行股領(lǐng)跌之后，6月24日，地產(chǎn)金融等大盤股領(lǐng)跌，地產(chǎn)股整體下跌超7%。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，錢荒如果繼續(xù)持續(xù)，銀行貸款融資告急，資金鏈或?qū)⒚媾R斷裂風(fēng)險(xiǎn)。尤其對(duì)最近一年間開始頻頻出手拿地的房企來說，資金壓力將持續(xù)加大，下半年房企的資金情況是否能夠繼續(xù)支撐土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱，也有待觀望。

 

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍同時(shí)指出，房企在土地市場(chǎng)的圈地行動(dòng)將造成資金的加速去化，如今在政策限制與流動(dòng)性吃緊的雙重壓力下，增加終端銷量、換取資金回籠將成為房企的必然選擇。因此，今年下半年，受限于資金壓力，在限價(jià)令下，平價(jià)入市、率先跑量的高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目或?qū)⒗^續(xù)增多，樓市供應(yīng)有望出現(xiàn)階段性沖高，房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)。

 

世聯(lián)報(bào)告顯示，從當(dāng)前的情況來看，開發(fā)商現(xiàn)金情況還是非常好的，杠桿也沒之前高，應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)也多了，即承受市場(chǎng)沖擊的能力相比2011年更高。此外，目前市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)仍以剛需為主，也有一定的承受市場(chǎng)沖擊能力。從城市分線來看，一、二線城市普遍使用杠桿購房，三線偏少，因此短期內(nèi)三線城市受波及的速度要緩于一、二線。當(dāng)然，上述都是最差情況的可能性演繹，目前市場(chǎng)不確定性陡然提升是現(xiàn)實(shí)。銷售的增速下移今年前高后低已經(jīng)是定局，而價(jià)格方面，環(huán)比的拐點(diǎn)在今年3月，同比拐點(diǎn)滯后4個(gè)月會(huì)在三季度出現(xiàn)，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲壓力的擔(dān)心會(huì)削弱。