島城首條地鐵M3號(hào)線項(xiàng)目開(kāi)工后，藍(lán)色的圍擋仿佛一夜之間出現(xiàn)在多處要道，不時(shí)引發(fā)人們對(duì)地鐵進(jìn)度的關(guān)注。據(jù) 了解，截止6月7日，地鐵M3號(hào)線開(kāi)挖累計(jì)完成設(shè)計(jì)總量的84.0%。目前匯泉廣場(chǎng)站、太平角公園站、寧夏路站、保兒站、地鐵大廈站、海爾路站和永平路站等7個(gè)明挖車(chē)站已主體結(jié)構(gòu)封頂，正在進(jìn)行附屬結(jié)構(gòu)施工；人匯區(qū)間、匯中區(qū)間、中太區(qū)間、江寧區(qū)間、保河區(qū)間、李君區(qū)間、西永區(qū)間、永火區(qū)間等8個(gè)區(qū)間隧道已雙線開(kāi)挖貫通，正進(jìn)行隧道二襯施工。

    雖然島城地鐵仍在建設(shè)當(dāng)中，但是“地鐵盤(pán)”已經(jīng)成為眾多樓盤(pán)的宣傳重點(diǎn)；而地鐵沿線，也成為不少市民置業(yè)選擇的重要區(qū)域。

    【地鐵概念】成眾多新盤(pán)銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)

    “地鐵一通、黃金萬(wàn)兩”，“房?jī)r(jià)跟著地鐵漲”等一直被視為樓市中的黃金法則。尤其是在一些大城市，“地鐵房”與“學(xué)區(qū)房”一樣，始終受到市場(chǎng)熱捧和關(guān)注。在購(gòu)房者心目中，區(qū)位和交通是他們重點(diǎn)考慮的因素。地鐵對(duì)于緩解交通擁堵，拉近區(qū)域之間距離的作用是有目共睹的。島城業(yè)內(nèi)人士表示，地鐵總是能夠帶來(lái)地鐵沿線區(qū)域的迅速發(fā)展，并帶動(dòng)區(qū)域生活配套的不斷完善成熟，這已成為一個(gè)發(fā)展不爭(zhēng)的事實(shí)。

    目前，青島共規(guī)劃建設(shè)八條地鐵線路，覆蓋市南、市北、嶗山、李滄、城陽(yáng)、膠州等區(qū)域，八條線路線網(wǎng)總長(zhǎng)227公里，據(jù)測(cè)算日客運(yùn)量將達(dá)到122萬(wàn)人次。其中M3號(hào)線2010年6月最先開(kāi)工建設(shè)，線路將自青島火車(chē)站起向東，經(jīng)第一海水浴場(chǎng)、市政府、李村，到達(dá)鐵路青島北站。如今，沿著M3號(hào)線的樓盤(pán)眾多，如李滄區(qū)的藍(lán)山灣、海岸華府、中海國(guó)際社區(qū)；新都心區(qū)域內(nèi)的萬(wàn)科藍(lán)山、青建太陽(yáng)島、萬(wàn)科城、海爾時(shí)代廣場(chǎng)等。在售樓處，記者看到眾多樓盤(pán)樓書(shū)中，對(duì)地鐵的描述也是精確到站口，比如中海國(guó)際社區(qū)靠近萬(wàn)年泉路站，國(guó)信紫云臺(tái)靠近雙山站，青建太陽(yáng)島靠近清江路站……

    “地鐵的開(kāi)通給我們樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)增加了一個(gè)新的賣(mài)點(diǎn)?，F(xiàn)在我們這一區(qū)域的樓盤(pán)都在比誰(shuí)離地鐵口更近，就算是10米也能影響購(gòu)房者的置業(yè)決定。”新都心一處樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者。“我們來(lái)看這處樓盤(pán)，就是覺(jué)得將來(lái)地鐵開(kāi)通后，上下班會(huì)很方便，你看這個(gè)項(xiàng)目售樓處離地鐵口這么近。”記者在李滄一處樓盤(pán)碰見(jiàn)正在選房的市民于先生，他告訴記者，“地鐵”是讓他下決心來(lái)李滄購(gòu)房的重要因素。

    【地鐵砝碼】在各區(qū)域樓盤(pán)份量不同

    雖然越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商大打“地鐵牌”，但是并不是所有區(qū)域的樓盤(pán)都熱衷于此。比如市南多個(gè)區(qū)域是地鐵M3號(hào)線經(jīng)過(guò)的熱門(mén)區(qū)域，但是給人感覺(jué)市南區(qū)樓盤(pán)整體對(duì)地鐵看得相對(duì)較淡，營(yíng)銷(xiāo)上也不以地鐵為主要宣傳方向。

    “目前，不少市民對(duì)地鐵沒(méi)有一個(gè)清晰的感覺(jué)，而售樓處的銷(xiāo)售人員在講解地鐵優(yōu)勢(shì)時(shí)，只能以之前哪個(gè)區(qū)域有無(wú)公交站點(diǎn)來(lái)比對(duì)說(shuō)明。”青島高策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃顧問(wèn)部總監(jiān)單良表示。據(jù)了解，地鐵對(duì)沿線區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，而其中最重要的便是開(kāi)通前預(yù)期心理的增值，以及開(kāi)通后的實(shí)質(zhì)效益。從市南區(qū)眾多樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，地鐵并不是銷(xiāo)量增加的主要砝碼。

    不過(guò)，在M3號(hào)線經(jīng)過(guò)的新都心和李滄，則是另一番景象。尤其是新都心，M3號(hào)線將貫穿該區(qū)域大部分地區(qū)。通過(guò)地鐵M3號(hào)線線路圖可以發(fā)現(xiàn)，這里將設(shè)置清江路、雙山、長(zhǎng)沙路以及河西站。“新都心完全是全新打造的一個(gè)區(qū)域，從房屋區(qū)位來(lái)分析，現(xiàn)在這里沒(méi)有成熟的商業(yè)，教育、醫(yī)療也不完善，因此地鐵這個(gè)區(qū)位因素也就突出出來(lái)。”太平洋房屋山東總部市場(chǎng)部經(jīng)理郝銀廣表示。

    李滄區(qū)域也是因?yàn)榈罔FM2號(hào)線和M3號(hào)線交匯而備受關(guān)注。像M3號(hào)線在李村設(shè)置了萬(wàn)年泉路站、李村站。近幾年來(lái)，正是在地鐵等其他交通設(shè)施逐步完善的利好影響下，李滄區(qū)作為中央居住區(qū)的區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)展的速度越來(lái)越快。一些剛需戶(hù)型中海國(guó)際社區(qū)、藍(lán)山灣、海岸華府等極受剛需市民的歡迎。

    商業(yè)項(xiàng)目及時(shí)傍上【地鐵人氣】

    雖然目前島城地鐵仍在建設(shè)中，但是開(kāi)發(fā)商往往會(huì)承諾：只要地鐵一開(kāi)通，周邊各類(lèi)商業(yè)立刻會(huì)完善。的確，如果打開(kāi)地鐵M3號(hào)線的線路圖，不難發(fā)現(xiàn)其沿線對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的聚集作用。比如，在M3號(hào)線經(jīng)過(guò)的市南區(qū)域，就有中鐵·青島中心、深藍(lán)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，此外香港中路北側(cè)不遠(yuǎn)處的華潤(rùn)中心萬(wàn)象城也在建設(shè)中。

    據(jù)介紹，該項(xiàng)目是一處集商務(wù)、辦公、購(gòu)物、休閑、居住等諸多城市功能于一體的大型現(xiàn)代都市綜合體。在M3號(hào)線經(jīng)過(guò)的李滄區(qū)域，雖然已經(jīng)有傳統(tǒng)商業(yè)再次扎根多年，但是樂(lè)客城、李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、李滄銀座廣場(chǎng)、奧克斯廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目也都選址在地鐵沿線，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目也是頗具人氣。

    在新都心，眾多的商業(yè)項(xiàng)目更是在緊鑼密鼓地建設(shè)之中。當(dāng)下，新都心在售的商業(yè)綜合體項(xiàng)目是青建太陽(yáng)島，無(wú)縫銜接地鐵是該項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售的最大賣(mài)點(diǎn)。根據(jù)規(guī)劃，從首條開(kāi)通的地鐵M3號(hào)線清江路站出來(lái)，自負(fù)一層就能直達(dá)青建太陽(yáng)島配套的永旺超市。記者注意到，福州路萬(wàn)科中心、和達(dá)中心城兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的介紹資料中，和地鐵M3號(hào)線的通達(dá)關(guān)系也是不厭其煩被重復(fù)的。據(jù)了解，和達(dá)中心城囊括國(guó)際購(gòu)物中心、名品商街、地鐵商街、精品住宅、甲級(jí)辦公五大業(yè)態(tài)，建成后能夠滿(mǎn)足置業(yè)者一站式生活的需求。

    “在上?？疾斓臅r(shí)候，我們也親身感受到地鐵帶來(lái)的人流量對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的推動(dòng)。”郝銀廣介紹說(shuō)，“一線城市在地鐵口附近布局商業(yè)已經(jīng)成為定式。”的確，目前隨著地鐵開(kāi)建，島城商業(yè)項(xiàng)目也不斷向地鐵靠攏。業(yè)內(nèi)人士分析原因時(shí)表示，島城地鐵途徑區(qū)域新建住宅項(xiàng)目云集，地鐵周邊將在幾年時(shí)間中形成多個(gè)入住率較高的居住區(qū)，這將為周邊區(qū)域的商業(yè)體帶來(lái)強(qiáng)大的固定購(gòu)買(mǎi)力。此外，待地鐵運(yùn)行后還將為商業(yè)體帶來(lái)大量的人流和物流，特別是為零售業(yè)提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

    【地鐵價(jià)值】地鐵開(kāi)通后逐步顯現(xiàn)

    “地鐵盤(pán)”意味著升值，這有一定根據(jù)，但并非絕對(duì)。比如對(duì)于“地鐵盤(pán)”，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)模糊其概念。中國(guó)指數(shù)院研究員表示，“地鐵房”也有區(qū)別，像距離地鐵站點(diǎn)步行5分鐘內(nèi)的房子，稱(chēng)為“正地鐵房”；10分鐘內(nèi)稱(chēng)為“準(zhǔn)地鐵房”。從地鐵物業(yè)舒適度上來(lái)說(shuō)，地鐵樓盤(pán)最理想的距離在200與500米之內(nèi)，步行5到10分鐘為佳。這樣的距離，將使地鐵樓盤(pán)的便利性和安全性都達(dá)到最佳。如果近在眼前，那么地鐵站口每天來(lái)往的人流太大，就會(huì)顯得嘈雜。如果距離地鐵太遠(yuǎn)也不行，距離遠(yuǎn)到1至2公里，地鐵的便利性就要打折扣。

    對(duì)于地鐵盤(pán)，很多市民更關(guān)注的是地鐵開(kāi)通后的升值空間。青島地鐵目前均未完成，但從北上廣等城市地鐵盤(pán)看，一些地鐵盤(pán)在地鐵開(kāi)建之初價(jià)格就已經(jīng)被透支，往往在實(shí)際開(kāi)通后并沒(méi)有明顯的價(jià)格漲幅，甚至升值緩慢。“目前島城地鐵盤(pán)的價(jià)格相對(duì)理性，一些市民并不是將地鐵作為重要因素進(jìn)行考量，因此青島的地鐵盤(pán)在將來(lái)還是有一定的升值空間。”單良表示。不僅如此，地鐵盤(pán)的價(jià)格相對(duì)于其他項(xiàng)目會(huì)更加保值，升值的空間速度上相較普通房源也有比較大的升值空間。

    眼下青島地鐵正在建設(shè)中，很多市民沒(méi)有體驗(yàn)到地鐵帶來(lái)的改變，地鐵盤(pán)價(jià)格還算比較合理。因此一些市民可以通過(guò)多方比較，選擇最具價(jià)格優(yōu)勢(shì)的地鐵盤(pán)，未來(lái)的升值回報(bào)也會(huì)更加可觀。

    不過(guò)值得注意的是，地鐵只是樓盤(pán)區(qū)位因素之一，地鐵對(duì)于購(gòu)房者的生活而言不是全部。因此購(gòu)房者不僅僅只考慮交通配套，還應(yīng)考慮樓盤(pán)的 “綜合素質(zhì)”，如生活、教育等其他配套以及樓盤(pán)品質(zhì)、價(jià)格等。