在緊繃的調(diào)控政策下，步入年中的樓市仍然“炙手可熱”，銷售額與均價(jià)一同直線飄紅，多地樓市度過了“最火半年”。專家認(rèn)為，在銀根收緊的預(yù)期下，接下來的樓市或?qū)⒀永m(xù)當(dāng)前的態(tài)勢，但房價(jià)上漲空間將有所縮小。同時(shí)，調(diào)控政策將趨向更多地依靠市場因來調(diào)節(jié)，需建立長效持久的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。
量價(jià)齊升態(tài)勢逐月攀高
進(jìn)入2013年以來，一輪樓市回暖行情逐漸襲來，成交量創(chuàng)紀(jì)錄、房價(jià)持續(xù)攀升的現(xiàn)象在各地重復(fù)上演。直到目前，全國房價(jià)依舊在上升，成交量一直處在高位，樓市需求依然旺盛。
在剛剛結(jié)束的6月最后一個(gè)周末里，全國許多地方樓市迎來了開盤高峰。杭州有13個(gè)樓盤在雙休日開盤，許多市民展開“搶房大戰(zhàn)”。南京3天12家樓盤開盤，約2400套新房上市。其中，僅周六一天就有10家樓盤推出超過2000套房源，被稱為南京樓市“最瘋狂單日”。
開發(fā)商推房忙，購房者追房更忙，日光盤、排隊(duì)搶房、千人哄搶、倉促開盤等現(xiàn)象屢見不鮮。武漢億房研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，武漢商品住宅成交73434套，日均賣房405套，刷新了歷史同期紀(jì)錄，堪稱“最火半年”。同樣的熱潮在北京也一樣。上半年，北京新房成交量創(chuàng)4年同期最高、二手房成交量同比上漲七成、土地出讓金同比上漲3．9倍。
其實(shí)，由北上廣深等一線城市領(lǐng)頭，全國多地樓市都出現(xiàn)了成交量和價(jià)格的逐月攀升。中國指數(shù)研究院1日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10258元／平方米，環(huán)比5月上漲0．77％。這是自2012年6月以來連續(xù)第13個(gè)月的環(huán)比上漲。
但是這種上漲并非全面上漲，房價(jià)的環(huán)比漲幅在收窄。6月份百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅繼5月之后，進(jìn)一步收窄了0．04個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場持續(xù)供銷兩旺
與供銷兩旺幾乎同時(shí)熱鬧起來的是土地市場。進(jìn)入6月，北上廣深等城市頻繁出現(xiàn)“地王”抬頭的跡象，再次抬高了樓市預(yù)期，許多購房者陷入忐忑不安中。
土地市場中最為熱鬧的往往是一線城市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京共出讓經(jīng)營性用地86宗，土地出讓金收入達(dá)630億元，同比增長了3．5倍，接近去年全年的總和。
同時(shí)，房價(jià)上漲透露出的市場信心促使房企拿地補(bǔ)倉，并逐漸由一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，南京累計(jì)出讓47宗地塊，總出讓面積達(dá)205．13萬平方米，同比上漲60．8％。半數(shù)溢價(jià)成交、11幅地塊總價(jià)超5億元、7個(gè)地王誕生。
大型房企“不差錢”，即使在銀行流通性緊張之下，拿地?zé)崆橐廊慌蛎?，在土地市場頻頻高價(jià)舉牌。就在 6月27日，上海、重慶、南京、武漢等城市均出現(xiàn)高總價(jià)地塊。上海刷新了今年以來總價(jià)地王紀(jì)錄。武漢一宗地塊吸引4位買家競價(jià)，經(jīng)過246輪激烈競拍，一分鐘提價(jià)800萬元。
業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年，樓市銷售狀況良好，一些房企加速開發(fā)，儲(chǔ)備土地消化得快，急著補(bǔ)倉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，萬科等全國標(biāo)桿企業(yè)共計(jì)獲取108宗土地，出讓金747億元，與去年同期相比增加135％，其中萬科、龍湖、保利三企業(yè)拿地金額同比翻番。
中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，雖然土地市場的熱潮傳導(dǎo)到樓市需要兩年左右，短期內(nèi)對樓市銷售和價(jià)格無直接影響，但是頻頻出現(xiàn)的拿地?zé)岢闭谇娜桓淖冑彿空吆烷_發(fā)商對樓市的預(yù)期，房企對后市的信心正在增長，未來土地市場繼續(xù)火熱的動(dòng)力增強(qiáng)。
調(diào)控難度明顯加大
面對房價(jià)的不斷上漲和開發(fā)商膨脹的拿地?zé)崆?，下半年樓市將何去何從？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然金融環(huán)境收緊信號(hào)越來越明顯，但是目前看來未對房企形成決定性的影響，開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷的可能性很小。房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)目前的量價(jià)齊升狀態(tài)，但價(jià)格漲幅將會(huì)明顯縮小。
隨著更多新增項(xiàng)目的入市，預(yù)計(jì)樓市成交量將繼續(xù)回升，但由于新房和土地均供給增多，短期房價(jià)漲勢亦將趨緩。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說：“在國務(wù)院繼續(xù)支持合理的購房需求的政策下，個(gè)人按揭貸款還將維持原有放款力度，而開發(fā)企業(yè)得到銀行信貸量將會(huì)有所減少，加快銷售獲得回款成為企業(yè)的主流策略，房價(jià)繼續(xù)大幅上漲的可能性不大。”
在樓市調(diào)控政策方面，武漢億房研究中心研究員鄭軍華認(rèn)為，當(dāng)下樓市量價(jià)均居于高位，開發(fā)商與政府的博弈時(shí)間已經(jīng)很長了，調(diào)控樓市的難度明顯加大。
如果未來房價(jià)的進(jìn)一步上漲，政府調(diào)控壓力加大，將會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控政策。鄭軍華說，在眾多儲(chǔ)備政策中，最有可能優(yōu)先選擇的是擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。這既可以一定程度上抑制房價(jià)，還有利于房地產(chǎn)市場長期制度建設(shè)，加快限購限貸等行政調(diào)控手段的逐漸淡出。
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