地王有風(fēng)險，拿地需謹慎。國土資源部副部長胡存智日前表示，國土部決定在全國范圍內(nèi)建立土地利用動態(tài)巡查制度。今、明年的監(jiān)管重點將是已經(jīng)供應(yīng)的“特殊”大地塊。有專家分析，房企近期熱衷拿地甚至造地王，需防范經(jīng)營與政策雙重風(fēng)險。
國土部嚴查囤地
7月5日，南京下關(guān)濱江2號地塊被南京市國土局強制收回，似乎是政府打擊土地違規(guī)行為的“風(fēng)向標”。該土地去年11月30日被中冶置業(yè)控股公司以56.2億元高價拿下，成為當(dāng)時南京市 “地王”。
業(yè)內(nèi)人士認為，該地塊被收回或許與國土部重點調(diào)查有關(guān)。去年12月，國土部已對典型案例采取公開調(diào)查的方式，督促各有關(guān)城市嚴格依據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)和出讓合同約定，進行調(diào)查處理。首個選擇公開調(diào)查的地塊是江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號地。
國土資源部副部長胡存智11日表示，當(dāng)前的土地市場存在著供地者和用地者達成“默契行為”的情況。通過違規(guī)出讓等手段，導(dǎo)致大量土地囤積在用地者手中，長期不開發(fā)或開發(fā)不足。目前國土部已經(jīng)選擇了可能存在違規(guī)情況的“特殊”地塊284宗，在相關(guān)省市的協(xié)助下，正在對這些地塊進行調(diào)查分析。
近階段在房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)思想下，國土部、住建部對“地王”的監(jiān)督力度有所加強，對于直接影響房價的單價地王格外關(guān)注。上海一位房地產(chǎn)中介公司負責(zé)人指出，這給地方政府施加了一定壓力。在此基調(diào)之下，南京國土局做出了更改規(guī)劃的決定。
國土部法律中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，中國未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬公頃，未開工房地產(chǎn)用地14.45萬公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。
自去年以來，國土部著手建立了針對土地市場上與“大地塊、大企業(yè)”相關(guān)的跟蹤調(diào)查制度，并且已經(jīng)陸續(xù)公布了三批房地產(chǎn)大企業(yè)購地和大地塊出讓情況，以穩(wěn)定市場預(yù)期。
地王遭遇雙重風(fēng)險
近期，土地市場持續(xù)高燒。7月11日，上海閔行區(qū)梅隴新中心A街坊地塊被中海地產(chǎn)集團有限公司以總價37億元拿下，成交樓面價為18739元/平方米，溢價率達到115%。至此中海成為閔行區(qū)的新地王。
此前，一向不拿“地王”的萬科近半個月內(nèi)斥資百億，在廣州、上海、重慶搶灘三個“地王”，而保利、綠地、恒大等大型房企也紛紛在各地重金搶地王。
6月底，雅戈爾宣布退出杭州地王項目。但在7月4日，又以29,147.58萬元的價格競得鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。5月份,雅戈爾亦拿下寧波四幅地塊,合計資金19.1億元。
一邊退地一邊拿地，對于雅戈爾的異常舉動，不斷有業(yè)界質(zhì)疑，房企是否有足夠?qū)嵙焖匍_發(fā)，而不是囤地捂地。數(shù)據(jù)顯示，雅戈爾在競得杭州地王之后，只支付了4.8億元定金，后續(xù)款項遲遲未能到位。
“在調(diào)控持續(xù)的背景下，大量資金被占用、周轉(zhuǎn)速度放慢，一旦政策從緊，地王將使房企陷入尷尬境地。”一位房地產(chǎn)業(yè)界人士表示。實際上，中冶的財務(wù)困境也證實了這點。中冶2012年年報顯示，當(dāng)年虧損約69億元。
如今，房企在面臨經(jīng)營層面風(fēng)險的同時，也在遭遇土地監(jiān)管的政策收緊期。胡存智指出，清查閑置土地將是國土部下半年的一項重點工作。在清查土地閑置工作上，強化供前審查，對于毛地出讓、違規(guī)設(shè)門檻出讓、明顯大規(guī)模出讓的地塊做好重點把關(guān)；嚴格管理供應(yīng)合同，著重解決開竣工約定不明確、開發(fā)周期過長、規(guī)劃條件給定不清的問題；改進供后監(jiān)管，按合同加強地塊開發(fā)利用管理。
“對房企來說，今年下半年還面臨諸多不確定性。房企對地王應(yīng)該持謹慎態(tài)度，避免土地回收、資金吃緊的風(fēng)險。”亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓提醒。
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