盡管史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控并沒(méi)有絲毫松動(dòng)的跡象，但土地市場(chǎng)卻持續(xù)堅(jiān)挺。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1～6月全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達(dá)11305億元，與去年同期相比上漲60%。
土地市場(chǎng)的這種熱度在一線城市表現(xiàn)尤為明顯。
在北京，上半年土地成交合計(jì)100宗地塊，合計(jì)土地出讓金達(dá)到664.24億元，而在2012年，北京市全年的土地出讓金僅為647.92億元。也就是說(shuō)，北京只用了半年的時(shí)間獲得的土地出讓金收入就超過(guò)去年全年。
與北京類似的還有廣州。今年上半年廣州市土地出讓金為243.7億元，而該市2012年全年僅為220億元。同樣是用半年就超越了去年全年的土地出讓金收入。
“大家都在搶著拿地，各地政府推地的力度也在加強(qiáng)，好像沒(méi)受到調(diào)控影響一樣。”國(guó)內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理這樣對(duì)記者說(shuō)。
而在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，地方政府推地加快，開發(fā)商資金充裕，共同導(dǎo)致了上半年土地市場(chǎng)的火爆。而這種火爆必將對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生影響。
地王5月起頻繁登場(chǎng)
從數(shù)據(jù)上看，今年上半年的土地市場(chǎng)并非一路高歌，而是波動(dòng)連連。
中原地產(chǎn)研究中心對(duì)全國(guó)40個(gè)大中城市上半年的土地市場(chǎng)進(jìn)行了監(jiān)控。在1月，一線城市的土地溢價(jià)率達(dá)到27%，但2～4月，土地溢價(jià)率則從22%下探到13%，到了5月，土地溢價(jià)率則拉升到39%，6月份，這個(gè)數(shù)字則又回落到22%。
類似的波動(dòng)也出現(xiàn)在三四線城市，只不過(guò)，波動(dòng)的幅度更大。1月，三四線城市的土地溢價(jià)率僅為6%，但2月就達(dá)到45%，三四月跌至20%以下，5月就拉回45%，6月再次回落到28%。
只有二線城市在上半年保持了相對(duì)的穩(wěn)定，但頂峰同樣出現(xiàn)在5月。
這樣的波動(dòng)似乎正與年初房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)所帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)相吻合。2月底，國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)五條，房地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)。3月底，各地出臺(tái)落實(shí)細(xì)則，經(jīng)過(guò)4月的適應(yīng)、消化，市場(chǎng)在5月開始突然爆發(fā)。
正是從5月開始，地王陸續(xù)在多地登場(chǎng)。
先是在長(zhǎng)沙，5月3日，長(zhǎng)沙一個(gè)地塊拍出35.79億元的高價(jià)，一舉成為長(zhǎng)沙的總價(jià)地王。
接下來(lái)是廣州和上海，輪番拍出地王。
廣州在5月出現(xiàn)3個(gè)“地王”，其中一個(gè)地塊樓面地價(jià)高達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米。
而在上海，5月竟相繼出現(xiàn)8個(gè)地王。5月9日，出現(xiàn)樓面單價(jià)地王，樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，這是上海3年以來(lái)的樓面地價(jià)新高。5月29日，另一地塊以46億元的價(jià)格成為總價(jià)地王。
在北京，5月原本可能誕生一個(gè)地王，但可能正是出于對(duì)這一點(diǎn)的擔(dān)心，北京市國(guó)土局將這個(gè)地塊的拍賣推遲到了7月。
進(jìn)入6月，南京、武漢、重慶等城市似乎受到了上海、廣州、北京等城市土地市場(chǎng)的影響，相繼拍出地王。
這個(gè)勢(shì)頭在進(jìn)入7月之后依然沒(méi)有終止的跡象。北京夏家胡同地塊毫不意外地成為地王。剔除公租房，這個(gè)地塊的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到4.2萬(wàn)元/平方米，而之前萬(wàn)柳地塊樓面價(jià)為4.1萬(wàn)元左右。
在這樣火爆的拿地?zé)崆橄拢胤秸恋爻鲎屖杖氩桓叨疾豢赡堋?/div>
根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家研究院的統(tǒng)計(jì)，今年上半年主要城市的土地出讓金收入都在大幅上漲。其中，一線城市的土地出讓金相比2012年同期上漲了315%，二線城市上漲了51%，三四線城市上漲了33%。
除了北京、廣州僅用半年的時(shí)間就超越了去年全年的土地出讓金收入外，多個(gè)城市半年的土地出讓金收入接近去年全年的收入。
上半年，杭州共出讓土地112宗，成交總額約為595.7億元，緊逼去年全年的土地出讓金611.3億元。而在2012年上半年，這個(gè)數(shù)字僅為80.2億元。
南京半年時(shí)間土地出讓收入達(dá)到307.1億元，去年上半年這個(gè)數(shù)字僅為131.6億元，去年全年這個(gè)數(shù)字也僅為358億元。
上海，上半年土地出讓金額達(dá)到703.78億元，而在去年全年這個(gè)數(shù)字為875.78億元。
成都、重慶、昆明、寧波、蘇州等城市也都在上半年通過(guò)賣地賺得盆滿缽滿。
一些開發(fā)商為什么這么瘋狂
毫無(wú)疑問(wèn)，土地市場(chǎng)的持續(xù)高溫與房地產(chǎn)企業(yè)有著密切的聯(lián)系。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大型開發(fā)商積極拿地成為土地市場(chǎng)的主要支撐點(diǎn)。今年上半年，萬(wàn)科、保利、龍湖、恒大等全國(guó)標(biāo)桿企業(yè)共計(jì)獲取108宗土地，支付土地出讓金747億元，與去年同期相比增加135%，其中萬(wàn)科、龍湖、保利三企業(yè)拿地金額同比翻番。
盡管多年前萬(wàn)科就信誓旦旦地表示絕不當(dāng)?shù)赝酰珡?月27日到7月8日，僅僅半個(gè)月的時(shí)間，萬(wàn)科就在重慶、上海、廣州拿下個(gè)地王。上半年，萬(wàn)科在全國(guó)拿下42塊地，支付土地出讓金305億元，相比去年同期增加了368%。
是什么讓開發(fā)商如此高調(diào)搶地？
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，國(guó)五條落地后，被稱為史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但全國(guó)絕大部分城市的細(xì)則力度有限，從而導(dǎo)致整體市場(chǎng)依然處于高位。
這就相當(dāng)于給了開放商一個(gè)信號(hào)：市場(chǎng)預(yù)期還是看好。
“從今年一季度的銷售情況來(lái)看，大部分開發(fā)商的銷售都非常好。”張大偉說(shuō)，銷售情況好就意味著資金回籠快，這些實(shí)力雄厚的開發(fā)商手里有錢，自然敢于積極拿地。
在張大偉看來(lái)，今年上半年是近幾年一些開發(fā)商資金狀況最為寬裕的時(shí)期，導(dǎo)致這些開發(fā)商在全國(guó)各地拿地的積極性明顯上漲。
不過(guò)，北京市落實(shí)國(guó)五條的細(xì)則最為嚴(yán)格，為何土地市場(chǎng)依然火爆？
在張大偉看來(lái)，雖然北京細(xì)則最嚴(yán)格，成交量下滑也最多，但作為首都，土地稀缺，很多開發(fā)商都希望進(jìn)入北京市場(chǎng)。實(shí)際上，很多企業(yè)在其他城市的市場(chǎng)獲得資金后，對(duì)北京的土地需求明顯增加。
多年來(lái)一直未涉足北京的恒大地產(chǎn)今年轉(zhuǎn)變了思路，上半年就開始參與北京土地的競(jìng)拍。7月3日，該上市房企以35.6億元加26萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)，拿下昌平沙河鎮(zhèn)地塊，加入北京樓市的競(jìng)爭(zhēng)中。
“特別是地方房企，在北京獲得項(xiàng)目后，才可以有成為全國(guó)性房企的可能。”張大偉說(shuō)，如果開發(fā)商資金寬裕，土地價(jià)格高位運(yùn)行將很可能成為常態(tài)。
不得不承認(rèn)的現(xiàn)實(shí)是，今年上半年開發(fā)商的銷售狀況非常好。從近期公布的上半年房企銷售排行榜來(lái)看，萬(wàn)科、綠地、中海名列銷售額前3名，其上半年的銷售額分別達(dá)到830億元、653億元、645億元。而在去年上半年的房企銷售金額排行榜上，前3名分別是萬(wàn)科、中海、保利，其銷售金額是610億元、543億元、493.1億元。萬(wàn)科的銷售金額同比增長(zhǎng)超過(guò)30%。
這樣的銷售狀況讓很多開發(fā)商頗感意外，他們沒(méi)有想到，在調(diào)控加強(qiáng)的背景下，還有這么多人將資金投向房地產(chǎn)。
不僅如此，很多開發(fā)商還在加快融資的步伐。
中原地產(chǎn)5月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月下旬，包括萬(wàn)科、恒大、富力、華潤(rùn)等在內(nèi)的10大標(biāo)桿房企融資已達(dá)380億元。
7月10日，龍湖與13家銀行簽訂協(xié)議，在香港融資76.72億港幣，刷新了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)單筆貸款融資規(guī)模的新紀(jì)錄。龍湖發(fā)給記者的資料顯示，截至目前，龍湖擁有來(lái)自包括中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行等境內(nèi)銀行授信約500億元人民幣，當(dāng)前未使用授信約300億元人民幣。而截至2012年12月31日，龍湖的凈負(fù)債率為47.6%，手頭現(xiàn)金186.1億元。
國(guó)內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理告訴記者，在開發(fā)商普遍有錢的情況下，如果不大量囤積土地，就意味著會(huì)在未來(lái)的市場(chǎng)中失去主動(dòng)，所以在今年上半年，大的開發(fā)商都在拼命拿地。
市場(chǎng)到底該怎么辦
一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，盡管地王頻現(xiàn)，大型開發(fā)商拿地異常積極，但也有一些開發(fā)商因?yàn)榉N種原因被政府收回土地。
5月，武漢收回4宗地塊；6月，雅戈?duì)栃纪顺龊贾莩俏魃昊ò鍓K兩幅地塊，這兩個(gè)地塊曾是2010年的杭州地王；7月5日,南京市收回下關(guān)濱江江邊路以西2號(hào)地塊，這個(gè)地塊于去年11月30日被中冶置業(yè)控股公司以56.2億元高價(jià)拿下。
“這其實(shí)是土地交易火爆背后的一個(gè)現(xiàn)象。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，地塊被收回其實(shí)跟開發(fā)商資金鏈緊張有關(guān)系。一方面，市場(chǎng)上有大量的開發(fā)商不惜血本拍高價(jià)地，另一方面，又有因?yàn)闊o(wú)法支付土地出讓金被收回的地塊。
在胡景暉看來(lái)，去年的土地市場(chǎng)讓開發(fā)商覺(jué)得，未來(lái)兩三年的土地供應(yīng)肯定會(huì)很緊張，所以在今年上半年都開始大量拿地。但如果沒(méi)有計(jì)算好自己的承受能力，或者市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，很有可能出現(xiàn)無(wú)力開發(fā)的局面。近期幾個(gè)城市的數(shù)個(gè)地塊被收回就是典型的教訓(xùn)。
“土地市場(chǎng)很復(fù)雜。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，去年多個(gè)城市因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)不好推地不理想，導(dǎo)致全年計(jì)劃都沒(méi)有完成。北京就是如此。但是從去年下半年開始，樓市形勢(shì)開始好轉(zhuǎn)，地方政府其實(shí)是加快了推地的節(jié)奏和力度，在今年上半年就明顯地表現(xiàn)了出來(lái)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，很多開發(fā)商去年沒(méi)有參與到土地交易中，到今年年初時(shí)他們覺(jué)得錯(cuò)過(guò)了機(jī)會(huì)，于是在今年上半年轉(zhuǎn)變了思路，加快拿地。加上地方政府加快推地，造成土地市場(chǎng)特別火爆的場(chǎng)面。
不過(guò)，陳國(guó)強(qiáng)擔(dān)憂的是，前段時(shí)間出現(xiàn)的銀行錢緊勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，如果資金緊張持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)，土地市場(chǎng)將不可避免受到影響。
“大家都在觀察，看中央政府是否會(huì)有房地產(chǎn)調(diào)控的新思路。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，如果思路不變，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將很難改變。
而在胡景暉看來(lái)，現(xiàn)在已經(jīng)到了必須改變調(diào)控思路的時(shí)候。他覺(jué)得現(xiàn)有的調(diào)控手段只能讓大家感覺(jué)房?jī)r(jià)上漲得慢一些，而無(wú)法解決整體市場(chǎng)的基本問(wèn)題。
“土地市場(chǎng)這么漲下去，樓市會(huì)怎么漲？這樣下去整體市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越危險(xiǎn)。”胡景暉說(shuō)。
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