【導讀】消費者購買住宅，交付定金后才發(fā)現房屋用途為“商住兩用”。河北涿州“惠友鉆石廣場一期”產權年限存疑，“商住兩用房”使用年限應該怎么算？ 

 

據經濟之聲《天天315》報道，最近記者接到幾位準備買房或者已經買房的消費者打來的投訴電話，她們投訴只為了解清楚一件事，那就是房屋預售證上標注的房屋用途為商住，購買后的使用年限是否還是70年？

 

河北的消費者王女士(化名)說，自己連續(xù)多年耗盡青春拼命加班賺錢，只為快點攢足錢買房?，F在錢終于攢夠了，她已經開始看房準備買房了。7月初她通過各種房地產信息查詢網站她查找到了性價比不錯的幾處樓盤，一一致電咨詢后，初步選定了河北涿州惠友鉆石廣場出售的70年產權的效型的房子，隔天她便迫不及待的去了樓盤銷售現常

 

王女士：說這是產權年限70年的效型，40-90平米的，我挺感興趣的，就去涿州惠友鉆石廣場售樓處去咨詢，當時人特別多，銷售員說他們的效型五證齊全，都是70年大產權，總高15層，1-5層是惠友的商場，6到15層是70年大產權的效型住宅。然后他又告訴我，這個效型購買的人特別多，已經剩的不多了，讓我先交一下訂金，訂下來再看別的一些資料。如果現在交定金，一周內交全款，每平米還可以優(yōu)惠200元，2014年6月18號交鑰匙，我就覺得挺好的，就先交訂金了。

 

交了錢后，王女士才看樓盤的五證，并意外發(fā)現這個樓盤的預售許可證的房屋用途處寫的是“商住”。王女士說，耗費青春賺錢買房，最怕被開發(fā)商忽悠，所以買房前自己做了一些準備工作，對于商住樓[最新消息 價格 戶型 點評]有些了解。

 

我們也了解了一下，商住樓是指這個樓的使用性質是商、住兩用，商住樓一般是底層為商嘗商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權年限為50年。

 

那么，河北涿州惠友鉆石廣場一期的預售許可證上的房屋用途標注為商住，是否指的就是商住樓？王女士也詢問過銷售，但銷售的答復非常模糊，這讓王女士心生疑慮。

 

王女士：我問“商住”是什么意思？當時銷售就說是有商業(yè)、有住宅，于是我再要求看土地證。土地證里面有兩個期限，有70年，2080年到期的，還有2050年到期的。我疑惑怎么確定我買的房子是2080年到期的呢？

 

細心的王女士接著在建設工程規(guī)劃許可證中又發(fā)現了問題，售樓處銷售人員對于這個問題的解答同樣含糊不清，只是反復強調這個項目就是70年產權。

 

王女士：后來我又看建設工程規(guī)劃許可證，我把建設工程許可證和預售證一對比，發(fā)現問題了，預售證上寫得很清楚，項目名稱叫惠友鉆石廣場A地塊綜合體，而它的建設工程規(guī)劃許可證上面又明確的登出說A地塊是商業(yè)用地， B地塊才是居住用地。我就問他，商業(yè)用地怎么可能是70年大產權呢？小姑娘說就是70年大產權，雖然你是在A地塊上的，但是是按照B地塊的住宅來給我算的。

 

回家后，王女士又找到自己認識的律師朋友，咨詢產權年限的問題，并把相關的資料發(fā)給對方，最后得到的答復是：這個項目的土地使用權可能是40年或者是50年。

 

王女士：我就很著急，趕緊和銷售說我不要房子了。但銷售不同意，不能給我退定金。于是我咨詢了另一個銷售，他讓我轉區(qū)B地塊。但是我發(fā)現B地塊根本沒有預售證，那怎么交訂金呢？我就要求他們把定金退給我，但他們一口要死房子有70年的使用權限，不同意退訂。

 

買房時的注意事項，其中重要的一條就是，看開發(fā)商明示的五證。五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。

 

我們今天說的這家開發(fā)商是否涉嫌虛假宣傳？預售證上標記的房屋用途為商住，是按住宅還是非住宅來確定土地使用年限？

 

王女士和幾位業(yè)主向記者提供了開發(fā)商出示的五證的掃描件，其中商品房預售許可證中寫明的信息有——

 

售房單位：涿州市惠友房地產開發(fā)有限公司。

 

項目名稱是：惠友鉆石廣場A地塊綜合體。

 

房屋用途為：商祝

 

王女士介紹，這個就是惠友鉆石廣場一期的預售許可證，她和幾個依舊買房的業(yè)主，購買的就是一期的房產。

 

從王女士提供的材料上，我們也注意到建筑工程規(guī)劃許可證中附圖和附件名稱一欄也確實注明了，鉆石廣場住宅工程用地分別由A地塊商業(yè)用地和B地塊居住用地組成。其中A地塊建設商業(yè)綜合體樓為地下3層和地上16層，建筑面積為10萬9149.7平方米。

 

這些資料中還包括一份購房合同。合同中也寫明，這個地塊規(guī)劃用途為商業(yè)住宅，土地使用年限為2011年25日到2050年8月19日。在這個手寫的日期后，還有一段內容，顯示住宅從2011年1月25日到2080年8月19日，一個合同中同時并排存在兩個日期，使用年限到底應該以哪個為準？業(yè)主提供的這些信息能否判斷出這個樓盤的使用年限到底是多少年？

 

今天早上，記者再次以業(yè)主身份，撥通了保定市國土資源局的電話，工作人員答復相關負責人不在，并告訴記者，到底是商業(yè)用地還是住宅用地，以開發(fā)商出示的土地證為準，如果是住宅就是70年，如果是商業(yè)就是40年，對于涿州惠友鉆石廣場的詳細信息，他不太清楚，如果要核實詳細信息，可以到國土資源局的相關部門查詢。

 

根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。”

 

相關專家也介紹：50年產權住宅與普通住宅項目的不同：主要以下五點主要區(qū)別：

 

一、未來使用費用不確定。前者如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

 

二、相關稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。

 

三、貸款條件的限制。購買此類房屋大多不能申請公積金貸款，但是也有少數項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

 

四、建設標準不同。如果按照公建相關要求，前者的人防和消防等建設標準較高，對開發(fā)商而言，成本將提高。

 

產權年限到底是70年還是40年？如果以開發(fā)商出示的土地證為準，那么開發(fā)商又會如何解釋？涿州市惠友房地產開發(fā)有限公司的售樓處經理邱經理是這樣解釋的。

 

邱經理：就是可商業(yè)、可住宅，下邊不是有五層的商場嗎，商場是開發(fā)商自己的，只出租，沒有出售，但是即便它不出售也是它自己的房子，也要辦房產證的，那個房產證自然就是商業(yè)的房產證。

 

邱經理回答的很含糊，記者又再次追問，一期到底是商業(yè)用地，還是住宅用地？

 

邱經理：住宅的房產證，如果說這個商業(yè)到期了，開發(fā)商他要向國家交土地出讓金，這塊地才讓它繼續(xù)開發(fā)使用，如果不交土地出讓金國家是有權收回的，如果國家收回這塊商場的地了，不讓他再經營商場了，那么我們的住宅作為商場上的一個附屬品肯定下邊拆了，你上邊就不能住了。其實房屋的產權現在是無限期的，房產證都不寫時間。但是我們這么說客戶就非要我們給他一個時間，那住宅的產權時間只有一個，那就是70年。

 

就看你買來用作什么了。個別業(yè)主他說買了就用作商業(yè)，那也可以，商店的契稅什么的都按商業(yè)的走。樓上是居民住宅，也可以辦公，走的是民水民電。

 

國家明確規(guī)定住宅用地的產權是70年，邱經理也說，有商業(yè)性質就肯定不是住宅用地，那么涿州市惠友鉆石廣場一層是商場是否也是具有商業(yè)性質，產權年限還是不是70年呢？經濟之聲特約評論員包華，北京潮陽律師事務所張星艷律師對此作出解答。

 

張星艷：開發(fā)商在售房的時候對消費者承諾的是70年的產權，確實有夸大其詞、虛假宣傳的成份。關鍵是消費者沒有簽訂相關的合同，手里也沒有相關的證據。開發(fā)商現在仍然還在打著70年產權的旗號對消費者進行蒙蔽，事實上以現有狀況來看，消費者完全可以以正當理由要求開發(fā)商退還訂金這一。這個房子的產權是大產權，70年的住宅產權，而開發(fā)商現在不能達到承諾，消費者完全可以以訂合同的目的不能夠實現為由，要求退還訂金。

 

包華：對于獨棟的樓宇而言，如果在建設規(guī)劃之初就已經明確了，這棟樓是混合業(yè)態(tài)，底下是商業(yè)，上面是住宅，而且在土地出讓的時候說的也非常清楚，哪部分是底商，哪部分是住宅，那么沒有問題，購買人的權益是可以得到保障的，但是現在就本期案例用兩個地塊的一種土地使用性質的劃分，而不是按獨棟樓宇的規(guī)劃用途來劃分，開發(fā)商在確實存在一些混淆概念的地方，購房人應該看清楚政府下發(fā)的文件，看清楚這個土地使用行政到底按地塊劃分還是按獨棟樓宇劃分，這一點非常重要。如果是按地塊劃分，如本期案例，大家就可以質疑，但如果是按樓宇劃分的話大家可以相信。