如何應(yīng)對(duì)二手房賣(mài)方毀約？

 

房?jī)r(jià)20%以?xún)?nèi)的定金均合法，工商建議買(mǎi)房者提高定金額度

 

隨著二手房的價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，部分二手房賣(mài)方心態(tài)失衡，頻繁出現(xiàn)毀約的情況，買(mǎi)房人不堪其擾。僅秦淮工商分局近期就收到五六起類(lèi)似的投訴，賣(mài)方以臨時(shí)加價(jià)等借口毀約。工商部門(mén)表示，相關(guān)法律規(guī)定房產(chǎn)總價(jià)20%以?xún)?nèi)的定金都是合法的數(shù)額，買(mǎi)房者通過(guò)多付定金的方式可以有效制約賣(mài)方毀約，“因?yàn)殡p倍定金的違約金會(huì)增加賣(mài)方的毀約成本。”

 

臨時(shí)加價(jià)“沒(méi)商量”

 

張女士通過(guò)朋友介紹，看上了一套房子，房主和張女士的朋友私下里有些交情，出于對(duì)朋友的信賴(lài)，張女士?jī)H通過(guò)口頭約定和房主商定了價(jià)格和付款方式，張女士沒(méi)有和房主簽訂合同就提前入住開(kāi)始裝修了。

 

辛苦了三個(gè)月之后，張女士將房子裝修一新，正準(zhǔn)備和房主辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，房主卻提出近期同小區(qū)的房子都在漲，自己的房子賣(mài)便宜了，要加價(jià)10萬(wàn)元，否則要轉(zhuǎn)賣(mài)他人。張女士私下打聽(tīng)一下，原來(lái)是有幾個(gè)購(gòu)房者看上了房主的房子，愿出高價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

 

眼看著花這么多錢(qián)裝修好的房子又出現(xiàn)變故，張女士連忙致電秦淮區(qū)消協(xié)，詢(xún)問(wèn)有什么辦法可以讓房主如約過(guò)戶。在得知張女士和房主并無(wú)簽訂購(gòu)房合同的情況下，秦淮區(qū)消協(xié)表示維權(quán)難度比較大，僅憑房主的收款簽字不能證明雙方之間的具體約定，只能通過(guò)雙方協(xié)商或者司法訴訟的途徑解決。隨后，張女士通過(guò)朋友說(shuō)和，多付了3萬(wàn)元給房主才順利過(guò)戶。

 

為漲房?jī)r(jià)故意刁難

 

趙先生4月份的時(shí)候在御道家園購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)為280萬(wàn)的房子，在和中介及房主簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，三方約定趙先生首付現(xiàn)金150萬(wàn)元，剩下的130萬(wàn)元分別用公積金貸款30萬(wàn)，商業(yè)貸款100萬(wàn)。

 

然而趙先生準(zhǔn)備150萬(wàn)首付現(xiàn)金的時(shí)候，房主說(shuō)自己做生意急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，要趙先生一次性付房款中的250萬(wàn)元。趙先生一下子拿不出那么多現(xiàn)金，但房主始終堅(jiān)持要短期內(nèi)拿到250萬(wàn)。溝通無(wú)果后，趙先生到秦淮區(qū)消協(xié)尋求幫助。

 

秦淮區(qū)消協(xié)派出工作人員進(jìn)行多次協(xié)調(diào)，講明履行合約的利害關(guān)系之后，房主堅(jiān)持拿不到250萬(wàn)現(xiàn)金就不賣(mài)房了，而且只愿意賠付趙先生兩萬(wàn)元的違約金，而購(gòu)房協(xié)議上雙方約定的違約金是8萬(wàn)元，雙方堅(jiān)持不下。三日后，房主松口表示愿意多出1萬(wàn)違約金，趙先生考慮到打官司耗時(shí)又費(fèi)力，遂同意了房主的調(diào)解條件，接受了3萬(wàn)元的違約金。

 

事后趙先生得知房主以300萬(wàn)元的價(jià)格將房子賣(mài)給了另外的購(gòu)房者，比和自己約定的房?jī)r(jià)整整高出了20萬(wàn)元。

 

提高定金應(yīng)對(duì)毀約

 

針對(duì)市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)的賣(mài)家毀約現(xiàn)象，記者采訪了江蘇維世德律師事務(wù)所的徐金波律師，徐律師表示，在房?jī)r(jià)處于上漲的階段，賣(mài)房市場(chǎng)出現(xiàn)賣(mài)方違約的情況會(huì)比較多，購(gòu)房者可以在搞清楚自己真實(shí)需求和市場(chǎng)價(jià)位的情況下，通過(guò)合同增加定金。定金通過(guò)交付的方式生效，有一定的擔(dān)保屬性，在合同生效之后是對(duì)履行合同的擔(dān)保，總價(jià)20%以?xún)?nèi)的定金都是合法的數(shù)額，不履行合同約定就要雙倍返還。

 

他說(shuō)，所以，如果購(gòu)房者一旦看中某套房子的話，多付定金是有效制約賣(mài)方毀約的一個(gè)方式。比如總價(jià)180萬(wàn)的房子，定金可以付到36萬(wàn)，如果購(gòu)房者預(yù)先付20萬(wàn)的定金，那么賣(mài)方毀約就要退40萬(wàn)，對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，這個(gè)毀約成本是足夠高的。

 

因此，工商部門(mén)建議購(gòu)房者在自己購(gòu)房意愿強(qiáng)烈的前提下，簽訂合同時(shí)和賣(mài)家提高定金的額度，增加賣(mài)房者的違約成本。而且在購(gòu)房時(shí)一定要簽訂由行政部門(mén)監(jiān)制的合同示范文本，明確指出買(mǎi)賣(mài)雙方各自必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，并保留好相關(guān)憑證。一旦發(fā)生糾紛，可撥打12315投訴維護(hù)自身合法權(quán)益。