緊鄰上海市外環(huán)線的獨幢別墅,以六七百萬元的價格就能買到,如此天方夜譚的事情竟出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中心終審通過的房產(chǎn)交易合同中,其中究竟有著怎樣的貓膩?近日,上海市檢察機關(guān)在某區(qū)房地產(chǎn)交易中心和兩家知名房地產(chǎn)中介公司中,挖出一個相互勾結(jié)“挖國家墻腳”的團伙。

 

兩起案件

 

2010年5月,在某房地產(chǎn)中介公司高級管理經(jīng)理楊某的經(jīng)紀下,購房者朝某以2250萬元和2300萬元的價格購買了上海市某高檔別墅區(qū)的兩套二手別墅,房款分別包含1400萬元、1500萬元貸款。

 

別墅價格不菲,過戶交易過程中需要按規(guī)定繳納的稅費自然也不少。盡管別墅原房主賣掉房屋凈賺超過千萬元,但仍覺得應繳交易稅款太高;購房者同樣堅持交易稅費“能省則省”,于是房產(chǎn)交易雙方與中介楊某一拍即合,炮制“陰陽合同”規(guī)避稅費。按照“行規(guī)”,交易方答應支付楊某幾十萬元“好處費”。

 

據(jù)楊某交代,考慮到買家貸款額度較大,普通“做低評”方式通過交易登記過戶的操作難度較大,于是他找到原來的房地產(chǎn)中介同事倪某。他們重新炮制了兩份假合同以及虛假公證材料,將兩套二手別墅的成交額分別做低到600萬元、700萬元,比房貸金額還要“倒掛”一大截。

 

倪某找到相熟的房產(chǎn)登記受理員劉某及審核科終審員王某等兩人,直截了當請他們幫忙并許以重金酬謝。劉某和王某一通氣,發(fā)現(xiàn)有利可圖,便通過了兩份本應被退回的交易材料,讓購房者順利拿到了房產(chǎn)證。

 

“因為我知道貸款金額明顯高于登記過戶的合同價,屬于材料信息不一致,說明交易材料存在作假的情況,按規(guī)定不能受理。”受理員劉某正在猶豫之際,倪某說:“這件事已經(jīng)與終審人員王某打過招呼,他已經(jīng)答應辦理了。”

 

隔了一兩天后,劉某在受理窗口收到了這兩套二手買賣過戶登記材料,未加審核就予以受理,事后他的銀行卡余額增加了6.5萬元。

 

終審員王某獲悉該兩套別墅已受理后,跳過初審員直接從受理員劉某處把材料拿走。

 

“在2010年6月初,我告訴倪某,要我?guī)兔k理的兩套別墅交易過戶登記已搞定。”據(jù)王某交代,在辦證當日,他通知倪某終審已經(jīng)通過,只等打證,倪某拿到證后,便往王某新辦理的銀行卡上劃入了31萬元。

 

好夢不長,這樁違法勾當最終露了餡。2011年4月,受理員劉某、終審審核員王某對自己故意對不符合規(guī)定的過戶申請材料予以受理及審核通過,并收受賄賂的事實供認不諱。

 

在上海市青浦區(qū)檢察院破獲的另一起稅務人員瀆職案件中,張某案發(fā)前在上海市青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心從事稅務征收工作,在應允為一套交易額為1350萬元的別墅“降低交易稅費”過程中,向購房者提出了“專業(yè)意見”,通過介紹熟悉的房產(chǎn)中介修改合同,將成交價格做低至800萬元。

 

對于修改后房產(chǎn)交易合同,張某在辦公室內(nèi)自己直接受理、審核并簽署了審核意見,同時自己審批同意,讓開票員開票,并讓另外一個受理員在接受人欄補簽了名字。因為合同價格減少了550萬元,購房者因此少繳稅款超過55萬元。

 

經(jīng)查實,張某在房地產(chǎn)交易中心工作期間,曾多次收受房產(chǎn)經(jīng)紀公司賄賂,為這些公司做低合同價格通過納稅申報提供方便。

 

據(jù)青浦區(qū)檢察院介紹,按有關(guān)規(guī)定,計稅價格明顯偏低又無正當理由的,稅務機關(guān)有權(quán)視具體情況進行核定征收。因此,在“陰陽合同”規(guī)避房產(chǎn)交易稅收過程中,具體負責的稅務人員就成為被拉攏腐蝕的重點對象,房產(chǎn)中介、房產(chǎn)交易者和稅務部門工作人員,為求私利不惜違規(guī)違紀違法,抱團勾結(jié)成了一根錯綜復雜的“避稅鏈條”。

 

監(jiān)管軟肋

 

業(yè)內(nèi)人士稱,房產(chǎn)中介普遍炮制“陰陽合同”,暴露了房產(chǎn)交易稅收征管以及房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管的軟肋。

 

按有關(guān)規(guī)定,征稅受理、審核、審批的三個環(huán)節(jié)應分別由三個崗位辦理,但實際操作中,一人受理、審核,事后由他人在納稅審報表上補簽意見,以及省略審核環(huán)節(jié)、顛倒審核順序的現(xiàn)象并不少見。

 

天津易道律師事務所律師張維濤認為,現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章賦予了稅務機關(guān)及其執(zhí)法人員寬泛的自由裁量權(quán),在價格處理存在任意性,價格認定標準上的不明確給了稅務人員瀆職的可乘之機。

 

對于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管,2011年住建部等三部門曾聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》,明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得“為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”。

 

但記者走訪發(fā)現(xiàn),實際操作過程中,職能部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)加強對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范,存有難處。

 

有關(guān)案件查實后,青浦區(qū)檢察院在區(qū)房管、工商、稅務部門調(diào)研時發(fā)現(xiàn),具有對違法違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀行為處罰權(quán)的房管部門由于缺乏暢通的信息渠道,對該案中房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人的行為毫不知情,未能做出相應的處罰;工商部門則難以按照工商行政管理法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人進行處罰;稅務部門對納稅人做出了相應的處理,卻對房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人束手無策。

 

此外,根據(jù)法律規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀組織在取得營業(yè)執(zhí)照后,應當至房地產(chǎn)主管部門備案。但房管部門反映,實際操作中存在著不少未經(jīng)備案即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的機構(gòu),當工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門進行聯(lián)合執(zhí)法時,這些未備案機構(gòu)就關(guān)門停止營業(yè),主管部門也就不對其進行追究。

 

各職能部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀的管理各自為政,缺乏信息交流,有的難以發(fā)現(xiàn)不法行為,有的因為相關(guān)法律依據(jù)操作性不強,對房地產(chǎn)經(jīng)紀的不法行為不能進行有效遏制,造成了房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序紊亂,“陰陽合同”長期潛伏運行。

 

專家建議

 

對此,多位受訪者呼吁,切實加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員管理,并預防房產(chǎn)交易稅收征管各環(huán)節(jié)職務犯罪。

 

其一,建立價格審核機制,規(guī)范稅務征繳流程。上海政法學院教授湯嘯天建議,引進信譽良好的房地產(chǎn)價格評估中介機構(gòu),規(guī)范審核程序,為確定計稅價格提供可行依據(jù);完善房產(chǎn)交易審批制度,規(guī)范操作流程,受理、復核、審批要有專人負責,各自行使職權(quán)做到相互制約。

 

其二,建立稅務、房管、工商等部門間相互協(xié)調(diào)的工作機制。各部門間加強協(xié)作配合,通過建立聯(lián)席會議制度、對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為信息進行通報等方式及時交流信息,充分利用相關(guān)信息資源,行使職能。

 

其三,加強職業(yè)教育,深入行業(yè)開展廣泛宣傳和動員,從法律規(guī)范、思想道德、行業(yè)準則等各個角度,幫助從業(yè)人員樹立合法經(jīng)營、誠信為本的理念。加強法制宣傳,加大對二手房交易相關(guān)稅收政策、違規(guī)處罰等系列知識的宣傳,提醒從業(yè)人員遵紀守法,凈化行業(yè)風氣,防止腐蝕國家工作人員現(xiàn)象。

 

其四,強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究,對未經(jīng)備案就從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務、提供或代辦虛假證明材料、協(xié)助當事人簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為,采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施。

 

此外,有專家建議,引進許多發(fā)達國家和地區(qū)都建立的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會,由協(xié)會提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求,包括職業(yè)界定、業(yè)務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面規(guī)定。行業(yè)協(xié)會可配合政府有關(guān)部門對不正當?shù)闹薪樾袨檫M行處罰,如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴重違規(guī)或嚴重缺乏資信的中介機構(gòu)或人員名單,禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會等。