棚戶區(qū)改造成地方上項目主方向
警惕棚戶區(qū)改造房地產(chǎn)化
7月23日,住建部、發(fā)改委、國土資源部等六部委聯(lián)合召開全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議,明確要求各地在10月底前編制完成2013-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃,要求分年度、分類別改造,并落實到市縣。這是繼日前國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》后首次對棚戶區(qū)改造具體實施階段工作做出統(tǒng)籌安排。
值得注意的是,此前已有多個省市在年中經(jīng)濟工作會議中指出未來重點工作放在棚戶區(qū)改造方面。業(yè)內(nèi)人士指出,棚戶區(qū)改造是改善民生的重要途徑,但是應(yīng)警惕在宏觀經(jīng)濟形勢疲軟、地方財政下滑的背景下,棚戶區(qū)改造房地產(chǎn)化。
多地加大棚戶區(qū)改造投資
近日,多地召開年中經(jīng)濟形勢分析會議,對下半年地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方向定調(diào)。根據(jù)近期多省市區(qū)地方政府2013年下半年投資規(guī)劃重點和城鎮(zhèn)化建設(shè)設(shè)想,絕大部分地方的投資目標(biāo)中不再有關(guān)于房地產(chǎn)投資的表述,而棚戶區(qū)改造則成為地方投資的核心,地方投資規(guī)劃的重點基本圍繞基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)承接、公共服務(wù)展開。
北京日前召開的上半年經(jīng)濟形勢分析會透露,未來五年,北京計劃將改造棚戶區(qū)建設(shè)視為發(fā)展的重要方向,北京新確定中心區(qū)棚戶區(qū)改造項目527個,惠及居民23萬戶、70萬人,計劃5年投入5000多億元,預(yù)計帶動建筑、建材等40多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,促使低端產(chǎn)業(yè)退出,為符合首都功能定位的產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰退出空間、創(chuàng)造條件。
北京市副市長陳剛表示,北京歷史文化保護區(qū)大多處于城市中心地帶,但在漫長的發(fā)展歷程中,中心城區(qū)平房院落、老舊小區(qū)、城中村、邊角地、城鄉(xiāng)結(jié)合部、國有工礦區(qū)等處,遺留了大量棚戶區(qū)。在中心城區(qū)的平房區(qū),戶均住房面積僅20平方米,且不成套,遠低于全市人均29平方米的住房水平。棚戶區(qū)內(nèi)很多房屋年久失修,私搭亂建嚴重,道路又狹窄,缺乏消防設(shè)施,存在極大的消防隱患。
陳剛指出,棚戶區(qū)改造要妥善安置居民,盡量實現(xiàn)就地安置。在中心城區(qū),通過院落平移適當(dāng)增加居住面積,通過調(diào)整規(guī)劃原地建設(shè)回遷安置房。人口過于稠密,確實需要疏解實現(xiàn)異地安置的,選址在軌道交通沿線、配套設(shè)施齊全的區(qū)域建設(shè)安置房,將城區(qū)優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等資源輸出到城市發(fā)展新區(qū)。
四川省委財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會議部署下半年經(jīng)濟工作時指出,要突出抓好項目投資,積極對接國家穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的重點投資方向,抓緊再梳理一批鐵路、棚戶區(qū)改造、信息消費、節(jié)能環(huán)保、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目以及500個省重點項目建設(shè),力爭形成更多的實物工作量和投資額。
湖北省也指出,計劃在四年內(nèi)改造棚戶區(qū)80萬戶以上,預(yù)計投資超過2100億元。
興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委也指出,由于棚戶區(qū)是中央關(guān)注的民生、城鎮(zhèn)化、投資、消費、穩(wěn)增長等多個方面相結(jié)合的交匯點,也是地方熟悉的經(jīng)營城市、房地產(chǎn)開發(fā)套路,因而是中央和地方利益和動力的交集。更直接地來看,“與保障房基本不賺錢相比,棚戶區(qū)往往是處于城市中心區(qū)的老舊房屋,地段很好,拆完重建土地增值明顯,商業(yè)開發(fā)價值大,往往更容易吸引非政府資金參加,也容易更快速地啟動。”
地方財政依賴房地產(chǎn)依然嚴重
值得注意的是,從地方上半年財政收入來看,地方財政收入依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)象仍比較嚴重。
浙江省十二屆人大常委會第四次會議指出,上半年浙江省財政收入增幅持續(xù)回升,收支運行總體平穩(wěn),但相關(guān)稅收較快增長仍然是由房產(chǎn)交易量上升帶動。
1至6月,浙江省地方財政收入2182 .51億元,比上年同期增長11 .5%,其中稅收收入2026.46億元,增長11.8%;非稅收入156.05億元,增長8.3%。
浙江省財政廳廳長錢巨炎表示,浙江2013年上半年經(jīng)濟運行情況顯示,投資保持較快增長,其中房地產(chǎn)開 發(fā) 投 資2 7 5 2億 元 , 同 比 增 長17 .8%。另外,商品房銷售面積和銷售額分別增長56.2%和70.1%。
河南上半年經(jīng)濟運行情況顯示,上半年河南省G D P為14556 .63億元,同比增長8 .4%,這是自2009年年終以來,河南省G D P第二次低于10%。其中,工業(yè)投資下滑明顯 , 上 半 年 河 南 省 工 業(yè) 投 資 增 長18.8%,低于固定資產(chǎn)投資增速4.7個百分點,連續(xù)7個月低于全省投資增速,這是2005年以來,繼2010年上半年之后,第二次出現(xiàn)工業(yè)投資增速低于投資增速的狀況。
而財稅收入得益于與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收拉動較快增長,房地產(chǎn)稅和建筑 安 裝 業(yè) 稅 收 分 別 增 長5 1 %和30.7%,占地方稅收的45%,增收額占地方稅增收額的80%。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,宏觀經(jīng)濟下滑,地方財政壓力不斷加大,在地方財政多依賴土地出讓收入的背景下,有限的土地難以形成有效補充,因此,地方加大棚戶區(qū)改造的力度,騰挪優(yōu)質(zhì)地塊,一方面加大了投資,另一方面也獲得了土地。
警惕棚戶區(qū)房地產(chǎn)化
從國土部上半年快速調(diào)查情況看,全國各類棚戶區(qū)改造涉及土地總面積21 .37萬公頃,待改造面積所占比例過半,其中城市棚戶區(qū)改造面積 占 各 類 棚 戶 區(qū) 改 造 面 積 的 近90%,城中村改造面積占城市棚戶區(qū)改造面積超過50%。
由于棚戶區(qū)往往是處于城市中心區(qū)的老舊房屋,地段好,拆完重建土地溢價較高,商業(yè)開發(fā)價值大,更容易吸引民間資本的進入。日前,太原市就舉行城中村改造、棚戶區(qū)改造項目洽談會,一舉推出8個棚戶區(qū)項目、34個城中村改造項目。
據(jù)了解,此次重點推薦的8個棚戶區(qū)改造項目總用地面積295.84公頃,主要位于城市核心區(qū)、歷史街區(qū)、南部新區(qū),地理位置優(yōu)越,區(qū)位優(yōu)勢明顯。因此改造項目受到了多家大型房企關(guān)注,吸引了萬科、恒大、萬達、綠地、保利等眾多國內(nèi)大型房企參與。
對此,聶梅生表示,棚戶區(qū)改造不僅僅是建房,還應(yīng)加大其公共配套等設(shè)施的建設(shè),因此,應(yīng)警惕棚戶區(qū)改造房地產(chǎn)化。
住建部副部長齊驥也表示,各地應(yīng)合理界定改造范圍。要堅決防止借棚戶區(qū)改造之機,搞建設(shè)大廣場、寬馬路等勞民傷財?shù)男蜗蠊こ?。還應(yīng)完善目標(biāo)責(zé)任制度,加強目標(biāo)責(zé)任考核,“嚴禁企事業(yè)單位借棚戶區(qū)改造政策建設(shè)福利性住房。”
“各地要加強棚戶區(qū)改造土地開發(fā)利用監(jiān)管,既要合理利用存量土地,滿足新增住房需求,又要避免棚改項目演變成為集資建房、福利分房,沖擊現(xiàn)有的住房制度,引發(fā)新的分配不公。”胡存智說,今年下半年,國土資源部將開展巡查工作,實時監(jiān)測棚戶區(qū)改造用地的落實情況。對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造任務(wù)用地落實情況較差、反映問題較多的省份,進行實地督查。
此外,在執(zhí)行方面,國家發(fā)改委副主任穆虹指出,去年國家發(fā)改委對14個省市區(qū)有關(guān)棚改項目進行了專項稽查,發(fā)現(xiàn)部分地區(qū)的棚改存在未嚴格執(zhí)行國家有關(guān)政策,隨意縮減項目建設(shè)規(guī)模,擅自改變項目建設(shè)性質(zhì),以簡單維修替代棚戶區(qū)改造,工程建設(shè)進度緩慢、省級配套資金不落實等問題。
“我們及時下發(fā)了整改意見。國務(wù)院辦公廳今年又對部分省份的棚改工作開展督察,類似問題依然存在。對此各地應(yīng)采取有力措施,盡快改進。”穆虹表示,對未按計劃開工,建設(shè)進度緩慢,土地資金落實不力,項目管理薄弱,存在質(zhì)量安全隱患的項目,將跟蹤督察,并對地方政府負責(zé)人進行約談,限期進行整改。
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