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  • 是土地財(cái)政發(fā)力推高了房價(jià) 而非城鎮(zhèn)化

    2013年07月30日 10:01
    來源:南方都市報(bào)
    近期,關(guān)于城鎮(zhèn)化與房價(jià)的話題持續(xù)高溫?zé)嶙h。其中,國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵認(rèn)為,在一線、二線高等級的城市,資源稀缺性還存在,房價(jià)還有上漲的空間,部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn),恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會導(dǎo)致崩盤。
    這一番話的背景是,2013年上半年房價(jià)全線回暖。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局本月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,房價(jià)平均漲幅高達(dá)11.2%,僅次于2009年21.2%的增速,達(dá)到第二高點(diǎn)。而且,呈現(xiàn)量價(jià)齊升狀態(tài),商品房銷售面積同比增長28.7%,上年同期為下降10.0%,其中住宅銷售面積增長30.4%。全國商品房銷售額同比增長43.2%,上年同期為下降5.2%,其中住宅銷售額增長46.0%。值得注意的是,增長最快的是三、四線城市,數(shù)據(jù)顯示,三、四線城市上半年房地產(chǎn)成交量同比平均增幅達(dá)到53%,遠(yuǎn)超一線城市40%的平均增幅。
    普遍認(rèn)為現(xiàn)時(shí)的中國房地產(chǎn)存在泡沫,并擔(dān)憂其似歐美、日本一般爆裂。而繼新型城鎮(zhèn)化概念推動以來,不少觀點(diǎn)認(rèn)為要解決農(nóng)民工定居落戶問題為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來廣闊機(jī)遇。李鐵亦認(rèn)為,中國城鎮(zhèn)化率剛剛過半,戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有35.5%,所以對城鎮(zhèn)化住房需求還有很大空間,并指出因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)泡沫成因不同不可簡單與歐美日進(jìn)行類比,進(jìn)而提出一、二線城市不僅不會崩盤還會上漲的觀點(diǎn)。
    我國的高房價(jià)成因的確與一般發(fā)達(dá)國家不同。地方政府壟斷土地供應(yīng),依賴土地財(cái)政,一直是高房價(jià)不可推卸的原因之一。全國工商聯(lián)曾有統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示整個(gè)房價(jià)當(dāng)中有61%是被政府拿走了,其中包括地價(jià)與極高的稅費(fèi)。另一方面,由于缺乏住房保障,對商品房的剛性需求一直居高不下。搜狐焦點(diǎn)今年三季度的居民購房意愿調(diào)查顯示,有43.3%的受訪者有購房意愿,其中有一半為剛需。房子成本高又有大量剛性需求者,房價(jià)自然難降,尤其是有資源聚集優(yōu)勢的一線城市。
    只是,將來進(jìn)一步推高房價(jià)的是不是城鎮(zhèn)化?可以說不是,也可以說是。
    說不是,是因?yàn)橥聘叻績r(jià)的不是傳統(tǒng)意義的城鎮(zhèn)化,即農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口,所帶來的住房需求。即使是大量的農(nóng)村務(wù)工人員涌入城市,在現(xiàn)行的戶籍制度與社會保障措施的約束下,也很難實(shí)現(xiàn)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)化。更何況,房價(jià)指的是商品房價(jià)格,農(nóng)民工即使要定居也無力成為商品房的消費(fèi)生力軍。
    說是,則是因?yàn)榈拇_是城鎮(zhèn)化概念為推高房價(jià)帶來了機(jī)會。恰逢地方政府錢袋子緊又有地方債壓頂,于是抓住城鎮(zhèn)化概念推出各種新區(qū)、特區(qū)計(jì)劃,努力推地。上半年全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃,同比增加38.8%,與2011年同期相比,增加17.3%,達(dá)到近年來新高。同時(shí),開發(fā)商看準(zhǔn)這些核心地帶的開發(fā)將會產(chǎn)生聚集效應(yīng)而推高該地帶房價(jià),所以拿地的積極性很高,這就是最近各地?fù)尩仡H多地王頻現(xiàn)的原因。當(dāng)土地成本上漲而對樓市預(yù)期又看漲的時(shí)候,房價(jià)就會走高。
    今年以來,房價(jià)全線上漲,但未來有可能進(jìn)一步推高房價(jià)的不是城鎮(zhèn)化帶來的住房需求,而是城鎮(zhèn)化背后土地財(cái)政的“再發(fā)力”。即使中國房價(jià)高企成因與別國不同,但只要是泡沫就會有爆裂的一天,目前地方債危機(jī)壓頂尤需注意。
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