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7月11日，在江蘇省常州市召開的全國土地利用動態(tài)巡查會議上，國土資源部副部長胡存智強調(diào)，清查閑置土地將是國土資源部下半年的一項重點工作。此外，會議還透露，目前國土部已經(jīng)選擇了存在違規(guī)囤地和捂地的地塊284宗，一旦查出情況屬實，將嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定處置。而作為土地閑置問題比較典型的城市之一，南京存在多幅地王閑置的現(xiàn)象。
其中，新城地產(chǎn)（900950，SH）在2007年獲得的位于南京市鼓樓區(qū)湖北路51號的G29地塊，如今已經(jīng)淪為停車場。蹊蹺的是這塊當(dāng)年以4.05億元獲取的地塊，在閑置六年后，截至去年底，賬面價值卻只有3.6億元。為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向新城地產(chǎn)董事會秘書處和投資者關(guān)系部發(fā)出采訪郵件，但截稿時未獲回應(yīng)。
地王成為停車場/
地王誕生之初，受到了諸多追捧，然而由于拿地價格過高，卻往往成為開發(fā)商的燙手山芋，如今位于南京鼓樓區(qū)湖北路51號地塊，已成為新城地產(chǎn)不折不扣的燙手山芋。
公開信息顯示，在2007年5月30日的土地拍賣會上，NO.2007G29地塊由于地處南京城中核心區(qū)域，受到了諸多房企的爭搶，經(jīng)過59輪的廝殺，新城地產(chǎn)子公司南京新城創(chuàng)置最后以4.05億元競得地塊，溢價率高達(dá)84.1%，樓面價高達(dá)11164元/平方米，該地塊也成為2007年南京的商業(yè)地王。
據(jù)了解，該地塊實際出讓面積11627.4平方米，最大容積率3.12，建筑體量36276平方米，單層面積6046平方米，建筑高度不超過33米，實際樓高在6層左右。
對于該地塊的價值，南京地產(chǎn)行業(yè)人士孫經(jīng)理對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“鼓樓區(qū)是南京市的中心，而該地塊又在鼓樓區(qū)核心地段，所以這幅地塊的價值不言而喻，周圍的房價大都在3萬元以上，所以地塊的利潤空間還是很大。”
那么這塊6年前的地王，如今開發(fā)得如何？7月25日下午，記者前往該地塊現(xiàn)場了解情況。然而記者在現(xiàn)場看到，地塊目前已被巨大的廣告牌圍住，原有的建筑物大都已經(jīng)拆遷完畢，地塊上停放了大量車輛。“好幾年前就改為停車場了。”負(fù)責(zé)停車場收費的師傅對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。
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對于該地塊的閑置，南京鼓樓區(qū)相關(guān)部門在去年接受媒體采訪時稱，地塊拆遷的緣故，使得地塊一直未能開工，“今年年底肯定拆遷完畢，街道已做過動員會，區(qū)里面也下達(dá)了命令。”南京新城創(chuàng)置給出了同樣的解釋，該公司營銷部經(jīng)理陳衛(wèi)平表示，“地塊一直未開工，政府拆遷不徹底是主要原因，但也有其他因素導(dǎo)致。”
根據(jù)去年頒布的 《閑置土地處罰辦法》，如果是土地原因?qū)е碌貕K閑置的，開發(fā)商可申請無條件申請置換土地。“根據(jù)規(guī)定，這幅地塊滿足閑置土地的條件，屬于閑置土地范疇，開發(fā)商在拿地之后兩年內(nèi)沒有開工建設(shè)，經(jīng)過批準(zhǔn)之后可以無償收回土地。”南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對記者說。對此，陳衛(wèi)平則明確表示，新城暫不會考慮置換土地或與政府協(xié)商退地，“項目肯定會做，至于何時開工，做成怎樣的物業(yè)，現(xiàn)在還沒定”。
該地塊為何閑置至今，又為何不根據(jù)規(guī)定無償收回？記者7月26日致電南京國土局，但并未得到回復(fù)。
土地價值蹊蹺/
盡管上述地塊出讓價在2007年已經(jīng)達(dá)到4.05億元，但在新城地產(chǎn)子公司江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司2012年年報中顯示，該地塊的賬面價值僅3.6億元。值得指出的是，這一價值還是歷年增加投入的結(jié)果。而成交當(dāng)年年底（2007年12月31日），上述地塊的賬面價值更只有3.37億元。
是什么原因?qū)е峦恋氐馁~面價值低于出讓價？一位會計師透露，房地產(chǎn)項目的賬面價值，往往顯示公司在這一地塊的實際投入。
事實上，經(jīng)過多年的閑置，上述地塊及周邊土地的市場估值已經(jīng)大幅上升。根據(jù)新城地產(chǎn)去年11月發(fā)布的招股說明書中附帶的戴德梁行估價報告，截至去年8月31日，上述地塊的價值已經(jīng)達(dá)到5.96億元。
與上述地塊同處于鼓樓區(qū)的新街口鐵管巷地王，在2004年1月15日被全日通和衛(wèi)中實業(yè)以5.45億元聯(lián)合競得，其中A地塊樓面地價高達(dá)31455元/平方米，成為南京“單價地王”。
在鐵管巷地王此后閑置的9年時間里，地塊經(jīng)過4次轉(zhuǎn)手之后，當(dāng)前持有人為鳳凰股份（600716，SH），據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該地價已由5.45億元上漲到22億元，上漲了16億元。
在這樣的背景下，湖北路地塊的賬面價值低于土地出讓金，格外引人關(guān)注，有投資者就質(zhì)疑其土地出讓金未付清。
不過，根據(jù)戴德梁行的估價報告，新城方面展示的法律材料顯示該地塊土地出讓金已付清。
值得關(guān)注的是，在業(yè)內(nèi)人士看來，不計體塊結(jié)構(gòu)和租金實現(xiàn)的程度，該地塊所建項目將至少需要15年的投資回報。
“這幅地塊的定位上，是延續(xù)周邊湖南路獅子橋的商業(yè)定位，還是建設(shè)成購物商場的模式，都需要開發(fā)商綜合考慮。”南京地產(chǎn)行業(yè)人士張輝對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“目前同處于該區(qū)域的大型商場盈利情況都很一般，如果延續(xù)獅子橋的定位，必定難以和獅子橋競爭，所以該地塊想要收回成本，需要很長時間。”
按照企業(yè)上市規(guī)定，企業(yè)上市之初，應(yīng)把旗下所涉及的資產(chǎn)實際情況予以統(tǒng)一公布。然而新城地產(chǎn)在上市之初，并未將上述地塊的閑置情況，披露給投資者。證券行業(yè)分析師劉奇對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“如果沒有披露，那么就涉嫌隱瞞其中的風(fēng)險，屬于違規(guī)行為。”
值得注意的是，新城地產(chǎn)于去年在港申請IPO時曾披露其經(jīng)營可能遇到的多重風(fēng)險，其中就提到可能因為土地長期不開發(fā)閑置而被沒收的風(fēng)險，并詳細(xì)披露其于去年5月收購的一幅土地，可能因為閑置而受到處罰。
但對南京湖北路地塊連續(xù)六年未開發(fā)，長期閑置的現(xiàn)象，卻完全沒有披露。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，按照港股上市的規(guī)定，上述閑置土地帶來的風(fēng)險，應(yīng)該詳盡披露。
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