在土地出讓之初,就對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)進(jìn)行了限定,這種“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的調(diào)控手段再次升級(jí)。昨日,朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設(shè)施用地開(kāi)始競(jìng)價(jià)。市國(guó)土局相關(guān)人負(fù)責(zé)人表示,這次“單限房”不僅限定了單價(jià)和面積,更是給每套房的總價(jià)款設(shè)定了單價(jià),每套單價(jià)不得超過(guò)200萬(wàn)元。
“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”是指在土地出讓的相關(guān)條款中提前約定商品房入市的價(jià)格,開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己成本和合理利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。和“兩限房”的概念相對(duì),在今年春天發(fā)布的“國(guó)五條”北京落地政策里,“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格,逐步將其納入限價(jià)房序列管理”這一條內(nèi)容延伸后即為本市即將推廣的“單限房”,而“單限房”也被解讀為滿足自住、改善型需求的商品房。
據(jù)了解,正在競(jìng)價(jià)的豆各莊地塊中需配建51500平方米公租房。除公租房之外,在這次掛牌的新版交易公告中,第4條明確顯示本次出讓宗地中除公共租賃住房外,剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為22000元/平方米,套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi),單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以內(nèi),而該地塊周邊二手房目前的均價(jià)在28000元/平方米左右。
這一地塊,被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“國(guó)五條”北京落地政策發(fā)布之后,第一宗真正意義上的“限房?jī)r(jià)”土地。此前,這宗土地在出讓過(guò)程中曾經(jīng)被臨時(shí)叫停。按照原計(jì)劃,這一地塊本應(yīng)在今年1月15日掛牌。
當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)顯示,該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村,東至規(guī)劃黃廠路,南至焦化廠北路,西至東五環(huán)路,北至豆各莊產(chǎn)業(yè)用地,被規(guī)劃為R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44環(huán)保設(shè)施用地。地塊土地面積為22.4463萬(wàn)平方米,其中建設(shè)用地面積11.8035萬(wàn)平方米,建筑控制規(guī)模29.4605萬(wàn)平方米。
據(jù)此前的出讓公告,該地塊起始價(jià)為22.78億元,競(jìng)價(jià)階梯為1200萬(wàn)元,競(jìng)買保證金為7億元。
事實(shí)上,本市已經(jīng)試點(diǎn)在土地拍賣環(huán)節(jié)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或“限地價(jià),競(jìng)低房?jī)r(jià)”,使得土地在招、拍、掛環(huán)節(jié)就已經(jīng)確定未來(lái)銷售房?jī)r(jià),保證市場(chǎng)上持續(xù)有中低價(jià)位商品房上市。今年,本市曾經(jīng)在年度供地計(jì)劃中首次單獨(dú)列出了370公頃的中小套型普通商品住宅用地的供應(yīng)指標(biāo),占比達(dá)到了22.4%。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,本市支持自住型商品住房的政策草案已經(jīng)基本形成,近期就將有更多“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地供應(yīng)。未來(lái)對(duì)于如何界定誰(shuí)能買“單限房”,又如何避免有資格的人低價(jià)買入、高價(jià)賣出來(lái)投機(jī)獲利等問(wèn)題,都將出臺(tái)相關(guān)明文規(guī)定。
這位負(fù)責(zé)人同時(shí)透露,由于政府在土地收入、稅收政策方面對(duì)“單限房”執(zhí)行了優(yōu)惠,這些房源作為二手房再上市時(shí),可能會(huì)受到限制。
北京還有哪些“限競(jìng)”出讓地塊?
2011年5月,房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地居住項(xiàng)目用地就是以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓,該宗地中所有居住用途建筑面積均為“中小套型商品住房”,房屋銷售限價(jià)均價(jià)為每平方米12500元。最終,被中鐵建以14.6億元的總價(jià)成交,樓面單價(jià)為6095元。當(dāng)時(shí)房山商品房均價(jià)14000元至15000元,限價(jià)房的價(jià)格相比市場(chǎng)價(jià)格低20%以上。
2013年7月3日下午,北京又一宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊成交,該宗地位于昌平沙河高教園區(qū),恒大地產(chǎn)以35.6億元競(jìng)得地塊,折合樓面單價(jià)約6964元。該地塊25.1萬(wàn)平方米被用來(lái)建設(shè)“園區(qū)安置房”,回購(gòu)單價(jià)為1.4萬(wàn)元。而目前沙河高教園區(qū)的房?jī)r(jià)約為2萬(wàn)元。
豆各莊鄉(xiāng)黃廠村地塊示意圖
豆各莊鄉(xiāng)黃廠村地塊大致范圍:它時(shí)下的東至規(guī)劃黃廠路,南至焦化廠北路,西至東五環(huán)路,北至豆各莊產(chǎn)業(yè)用地。
該宗地將以“六通一平”形式供地。它時(shí)下的掛牌出讓起始價(jià)為24.5億元,競(jìng)價(jià)階梯為1300萬(wàn)元,競(jìng)買保證金為人民幣7.4億元。
專家觀點(diǎn)
此類用地大量供應(yīng)將平抑房?jī)r(jià)
一邊是曾經(jīng)被叫停的豆各莊地塊重新掛牌交易,另一邊是農(nóng)展館高端地塊將“復(fù)蘇”。專家認(rèn)為,“單限房”供地若能陸續(xù)推出并形成一定的供應(yīng)量,將有效平抑中低端市場(chǎng)的房?jī)r(jià),對(duì)商品房住宅銷售市場(chǎng)、土地市場(chǎng)都能產(chǎn)生一定的調(diào)整功效。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示,今年年初,本市就繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策,擬對(duì)自住型商品房進(jìn)行限價(jià)。到目前為止,相關(guān)部門已經(jīng)陸續(xù)推出了自住型商品住房供地。“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或者“限地價(jià),競(jìng)低房?jī)r(jià)”的地塊如果能陸續(xù)推出并形成一定的供應(yīng)量,將有效平抑房?jī)r(jià)。
對(duì)于一邊嚴(yán)格限制地價(jià)、一邊又恢復(fù)高端地塊上市的現(xiàn)象,偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為這并不矛盾:“限價(jià)地和高端地塊互現(xiàn),將成為未來(lái)土地市場(chǎng)的主流。”
他分析,這種情況符合調(diào)控基調(diào)。本市有望形成一系列符合以下市場(chǎng)特征的長(zhǎng)效機(jī)制,即“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”。而2010年房山中鐵建國(guó)際城項(xiàng)目也曾經(jīng)有過(guò)“限價(jià)”的試點(diǎn),控制房?jī)r(jià)效果明顯。因此,將限價(jià)的步驟延展至土地出讓階段也是控制房?jī)r(jià)的有力途徑,同時(shí)也解決了中低收入家庭的住房問(wèn)題。
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