品質(zhì)、地段、配套、品牌……無論從那個(gè)方面衡量，說剛需產(chǎn)品是樓市中的屌絲都有失偏頗，但剛需產(chǎn)品在近一兩年內(nèi)獨(dú)領(lǐng)樓市風(fēng)騷，引導(dǎo)樓市成功“逆襲”，順利回暖都是有目共睹的事實(shí)。作為樓市更為普遍的消費(fèi)者心目中的必需品，在調(diào)控對(duì)樓市成功“維穩(wěn)”之后，已經(jīng)是這個(gè)久經(jīng)磨練的市場中當(dāng)仁不讓的主角，鑒于這類產(chǎn)品在未來樓市中依舊擁有更廣泛的需求，已經(jīng)有人為這個(gè)樓市周期注下了“剛需大時(shí)代”的標(biāo)簽。 

 

剛需的能量 不僅是“日光”  

 

    剛需是市場的主角，這絕非一句口號(hào)，在調(diào)控接二連三，市場空前冷清的2011和2012年，正是剛需扮演了市場拯救者的角色。嘉凱城時(shí)代城、德馨筑家等項(xiàng)目用更高的性價(jià)比，成功贏得了難得的逆市熱銷，讓被調(diào)控嚇退或等待觀望的需求慢慢回到市場。2012年下半年到現(xiàn)在，剛需項(xiàng)目更是用一連串的“日光”，讓市場的體溫正常，讓樓市找回了溫暖的感覺。剛需是一塊試金石，它幫助市場找準(zhǔn)了需求的興奮點(diǎn)，無論是價(jià)格，戶型、區(qū)位以及配套，剛需也是一臺(tái)樓市供應(yīng)者的專用冷暖空調(diào)，在市場不甚景氣的情況下，它能夠幫助同行找回信心，在市場略顯躁動(dòng)的時(shí)候，它又用自身價(jià)值和價(jià)格，影響并保持住了市場的穩(wěn)定。剛需樓盤的存在，更是消費(fèi)者的福音所在，更合理的性價(jià)比，讓居者有其屋的理想得以順利變現(xiàn)，在高房價(jià)的陰霾下透出一線曙光，為更多為房而努力奮斗的人們，因?yàn)橛辛爽F(xiàn)實(shí)的目標(biāo)而倍添動(dòng)力。 

 

讓我們細(xì)數(shù)一下剛需樓盤近年來的驕傲戰(zhàn)績吧。 

 

2012年9月，嘉凱城時(shí)代城瞰景高層開盤熱銷，600套房源被1000多組客戶搶購而空?？胺Q逆市熱銷的典范。2013年3月，藍(lán)山灣加推200余套新房源，消費(fèi)者提前一天排隊(duì)，所有房源當(dāng)日售罄。2013年初，萬科城項(xiàng)目推新，當(dāng)日去化9成，剩余房源一周內(nèi)售罄。即便是進(jìn)入傳統(tǒng)夏日淡季，剛需樓盤們的“日光風(fēng)”依舊沒有停歇。7月，位于李村河沿線的山河城二期伴山銀河，于7月中旬推出500多套房源，均價(jià)9200元/平方米，開盤當(dāng)天基本售罄；金茂灣二期，推出127套房源，起價(jià)18500元/平方米，開盤兩個(gè)小時(shí)就幾近售罄；地處城陽白沙河片區(qū)的卓越蔚藍(lán)群島三期萊茵岸7月20日開盤，銷售450套，當(dāng)日去化量超過90%，均價(jià)6700元/平方米；7月27日，位于市北區(qū)新都心的海爾時(shí)代廣場項(xiàng)目7月27日開盤，共推出400套房，面積區(qū)間88～90平方米，毛坯價(jià)格在12400元～13800元/平方米，開盤當(dāng)天總體認(rèn)購率超過了90%；7月28日，位于城陽區(qū)黑龍江路的鑫江水青花園7月28日開盤，共推出290套房源，小高層均價(jià)6800元/平方米左右，多層均價(jià)7500元/平方米。開盤當(dāng)天去化率近九成。 

 

剛需的內(nèi)涵 不僅“低小偏”  

 

    剛需房在近期的樓市中戰(zhàn)績彪炳，那么什么樣的樓盤可以稱為剛需，所謂的剛需有沒有什么統(tǒng)一特征。所謂剛需，就是剛性需求，自住需求，簡單的理解就是不管怎么樣，我一定要買房來住的這種需求。一般情況下這部分購房需求，更多的是指從無到有的首套房購買需求，就是所謂解決有自己地方住的這種需求。兩三年以前，當(dāng)剛性需求較多出現(xiàn)在媒體紙面上的時(shí)候，大家對(duì)剛需房的理解還局限于“低小偏”，就是價(jià)格低，戶型小，位置偏，因?yàn)橐话闶杖胝叩氖状钨彿亢芏酂o法一次到位，在市中心位置，購買足夠?qū)挸ǖ拇蠓孔?，在高房價(jià)條件下，只有那些“低小偏”的房子才附帶相對(duì)更低的門檻。在“剛需”一詞已經(jīng)占據(jù)樓市焦點(diǎn)的今天，“剛需”的內(nèi)涵已經(jīng)突破原本的范疇，那些比較強(qiáng)烈的自住購房需求，也逐漸被劃入了剛需的范疇之內(nèi)。比如改善型購房需求，一家三口蝸居小戶型里七八年，有需要換一個(gè)大一點(diǎn)，位置更好的房子，也具備了這樣做的經(jīng)濟(jì)條件看，那么也就逐漸剛需了。比如教育性購房，孩子上學(xué)迫在眉睫，用房子換一個(gè)名校的準(zhǔn)入證，這種需求也不可謂不強(qiáng)烈，于是他也剛需了。這種范疇的擴(kuò)大，也讓“低小偏”不再是剛需房的唯三典型特征，滿足相對(duì)多數(shù)人需求，讓很多人不得不買，欲罷不能的樓盤，都可以剛需一回。當(dāng)然了，讓剛需摘掉“低小偏”帽子的，還有如火如荼的大青島城市建設(shè)。近年來，青島的城市建設(shè)速度加快，環(huán)灣保護(hù)擁灣發(fā)展，世園會(huì)，幾個(gè)大的主題性區(qū)域的確立和建設(shè)，很多原本相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套不足的區(qū)域，也都舊貌換新顏，比如東李，比如新都心，這些區(qū)域的房子不再偏，也不那么低，但是照舊是剛需熱衷和重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，剛需內(nèi)涵在擴(kuò)容，剛需的區(qū)域在擴(kuò)大，剛需的人群也越來越多。 

 

剛需的片區(qū) 遍布市內(nèi)  

 

    剛需房主要集中在市內(nèi)的那個(gè)區(qū)域，因?yàn)閯傂鑳?nèi)涵的擴(kuò)容，因?yàn)槭姓涮啄媳辈罹嗟闹饾u平衡，剛需片區(qū)的分布也不再如過去一樣，主要集中在市區(qū)的北部，越來越多的片區(qū)有了剛需的特征，即便是原本最難以和剛需混為一談的市南區(qū)，也出現(xiàn)了剛需樓盤的身影。 

 

目前，青島最大最集中的剛需片區(qū)在李滄區(qū)，本身就有CLD定位的東李片區(qū)更是集中了大批量的性價(jià)比較高的剛需性樓盤。隨著世園會(huì)的臨近，該片區(qū)的市政配套和市容市貌都將達(dá)到一個(gè)較高的水平，這都給該區(qū)域樓盤的關(guān)注者和購買者帶來更大更多的置業(yè)預(yù)期。除了東李，李滄中心區(qū)因?yàn)榈罔F和商圈等因素，也對(duì)于北上置業(yè)的購房者擁有相當(dāng)?shù)奈Γㄖ泻H社區(qū)、李滄萬達(dá)廣場等樓盤一直居于青島樓盤銷售榜前列的事實(shí)，就證明了該區(qū)域項(xiàng)目在購房者心目中的魅力指數(shù)。重慶路兩側(cè)是李滄片區(qū)價(jià)格更為穩(wěn)定、戶型更貼剛需的一個(gè)樓盤供應(yīng)區(qū)，隨著重慶路的拓寬改造、滄口火車站改造等建設(shè)的進(jìn)行，該區(qū)域也將成為更多剛需置業(yè)者樂于安家的地方。 

 

另外，李滄及其以北的城陽區(qū)正在興起的大盤風(fēng)，也對(duì)相當(dāng)一部分改善型或首購型剛需擁有更多關(guān)注價(jià)值。小區(qū)里有山有湖，各種社會(huì)配套小區(qū)內(nèi)全部具備，這樣的生活在市中心片區(qū)顯然很難實(shí)現(xiàn)，于是更多的居住者還是會(huì)選擇在這些區(qū)域?qū)崿F(xiàn)自己的宜居夢(mèng)想。 

 

新市北的新都心片區(qū)是目前青島又一個(gè)剛需房集中釋放的片區(qū)。與李滄不同，該區(qū)域是首購和改善型雙重剛需重點(diǎn)關(guān)注的片區(qū)。作為新興和新市北重點(diǎn)投資打造的片區(qū)，該區(qū)域不僅擁有新區(qū)價(jià)格起點(diǎn)相對(duì)較低的特點(diǎn)，卻也在各種重大利好的交叉密布下，擁有了短期內(nèi)居住價(jià)值躍進(jìn)的前景。各種城市交通動(dòng)脈的貫穿，讓這里與核心主城近在咫尺，各種商業(yè)配套和城市資源的注入，使得這里有成為城市新核心的潛力?，F(xiàn)在住進(jìn)去，或許兩三年之后，就真正生活在城市的核心，這種誘惑不僅對(duì)于首購者有說服力，對(duì)于改善型購房者，同樣具有說服力。 

 

另類剛需盤 一種興奮點(diǎn)足矣　  

 

    不再傳統(tǒng)的剛需片區(qū)，有的價(jià)格也不符合傳統(tǒng)剛需的接受范疇，但有一些樓盤還是因?yàn)槟撤N因素刺激了剛需置業(yè)者的某一興奮點(diǎn)，使得自己躋身剛需，成功熱銷。典型的例子包括上月日光的金茂灣2期，該項(xiàng)目18500元/平方米的價(jià)格在同區(qū)域不算太高，卻也不低，本身市南區(qū)也不是剛需的首選區(qū)域，且項(xiàng)目戶型并非傳統(tǒng)剛需的“90內(nèi)”，為什么也成為眾人口中的剛需，享受幾乎為剛需專用的日光呢？原因很簡單，項(xiàng)目引進(jìn)第一名校江蘇路小學(xué)的分校，使自己成為貨真價(jià)實(shí)的學(xué)區(qū)房，賣得好也就不甚稀奇了。至于其18500元/平方米的價(jià)格，相對(duì)于一線學(xué)區(qū)房動(dòng)輒兩三萬的二手房價(jià)格，也顯得十分低調(diào)。同樣在近期熱銷的天一智慧之城，則是用超高性價(jià)比，滿足了人們的低密度居住夢(mèng)想。單價(jià)不到1萬元的別墅，200平方米才100多萬元，很多向往別墅生活的人們，是擋不住這種誘惑的。