暑假里，熱了學區(qū)房的同時，學區(qū)鋪也跟著熱起來，尤其是大學城內(nèi)的活動中心和購物中心，好地段的鋪面更是出現(xiàn)一鋪難求的現(xiàn)狀。在不少投資者看來，臨沂大學城已經(jīng)初具規(guī)模，學生人數(shù)相對穩(wěn)定，消費水平日益提高，圍繞學校周邊的商鋪作為“價格洼地”具有很大投資價值。
大學城商鋪“只租不賣”
每年隨著開學季的臨近，配備了教育、教學資源的項目都會高舉學區(qū)房概念大旗，不少家有兒女的準業(yè)主們，也心甘情愿背著居高不下的價格去購買或租賃學區(qū)房。與此同時，不少精明的商家和投資客，開始將錢轉向了商業(yè)領域，學區(qū)商鋪開也熱鬧起來。
業(yè)內(nèi)人士認為，無論在哪個城市，大學城經(jīng)濟可以說都是最具活力，也是最有生命力的一種商業(yè)經(jīng)濟，因為學校可以為市場提供一個龐大的消費群體。但是，在臨沂，卻并沒有形成真正意義上的學區(qū)商業(yè)。擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的中小學校，多數(shù)位于市區(qū)，周邊以居民區(qū)為主，“底商”成為這些學區(qū)周邊商業(yè)模式的特點。而臨沂大學城建成不過幾年時間，學院也并未完全搬遷，這個依托大學生消費群體的商業(yè)聚集區(qū)域，近幾年正以飛速發(fā)展，不管是學校內(nèi)部還是外部的商鋪，都非常搶手，轉手頻率也因鋪面的生意較好而開始降低。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在臨沂大學城內(nèi)，學生的消費能力今非昔比，一個學生月消費千元成為常態(tài)。隨著城市整體生活水平的提高，這個群體的消費能力已不容低估。與此同時，依托大學生消費資源，大學城內(nèi)以學生客流為主營點的學區(qū)鋪，也成為不少商家、投資者，甚至大學生的關注點。其中最重要的一個原因是，這些學區(qū)商鋪與市區(qū)普通商業(yè)模式相比，投資門檻低、回報周期短，經(jīng)營手段也更加靈活。
臨沂作為商貿(mào)之城，各種中小型商鋪的轉手也比較迅速。房產(chǎn)中介所做的生意幾乎都是個人住房，商鋪的出售、出租、轉租基本都由個人進行，往往好地段的商鋪貼出“轉讓”廣告沒幾天，但有多位顧客致電咨詢。記者在在大學城調(diào)查了解到，大學城學生活動中心自啟動以來，就在包租的形式包給商戶，這些商戶只有權出租，無權出售。而在大學城外的一些沿街小吃鋪，同樣也是這種包租的模式。此外，學校周邊主要為一些還建社區(qū)，社區(qū)內(nèi)沿街商鋪所有權屬于居民，除了沿街商鋪，不少住戶將車庫改造成商鋪，甚至改造成出租房進行營業(yè)，他們也普通不會將房子出售，而是租給有投資意向的商戶或者自營。
轉讓費最高達5萬
記者近日對臨沂大學城周邊商業(yè)調(diào)查了解，大學城內(nèi)學區(qū)商鋪的租金水平正在逐年看漲。大學生活動中心作為大學城內(nèi)學生最主要的購物場所，位置較好的30平米左右的商鋪年租金達到6萬元，部分商鋪轉讓費還需要1萬至5萬不等。每1-2年左右，包租者就會對承租者的租金進行漲價，個別商鋪漲幅高達10%-15%不等。
“我這個鋪面差不多30平米，年租金2.3萬元，我上大二就開始租了，已經(jīng)租了3年多。剛租的時候一年1.8萬元，去年房東要提價到2.6萬元，我提出如果提價這么狠就退租，房東才降了2千元。”8月21日，在大學生活動中心三樓一家準備轉讓的女裝店，店主小周正和前來看房子的客戶交談。小周告訴記者，她今年大學畢業(yè)，家里給找了一份相對穩(wěn)定的工作，于是準備將這個小店面轉租出去。除了租金，小周還要求對方付1.5萬元的轉讓費。“這個費用一點也不高，就我隔壁這個運動裝店，房租一年2.4萬元，前幾天剛轉出去，轉讓費1.8萬元呢。二樓一家轉讓費都要到5萬元，照樣轉出去了。我是因為著急上班，不想討價還價，才降低轉讓費想趕緊轉出去。”
在大學城，暑假期間學區(qū)商鋪搶租成普遍現(xiàn)象，“通常情況下，暑假期間是這些商鋪轉租的旺季，不少經(jīng)營商鋪的同學面臨畢業(yè)就業(yè)，于是騰出鋪子。不少投資者也會選在暑假期間進行考察，經(jīng)過簡單的裝修，開會后就開始營業(yè)了。”大學生活動中心物業(yè)公司相關負責人告訴記者，這些轉租者自己要價出租，在聯(lián)系好接手客戶之后，辦理到物業(yè)公司進行相應的登記手續(xù)便可以繼續(xù)經(jīng)營。“學生消費水平在提高，這些商鋪生意都比較火爆，尤其面臨開學，租金上漲很普遍。”
正是看到了這個商機，不少商戶簽下多年的承租協(xié)議，然后再自由分割出租。在三樓，記者看到三個面積均在15平方米左右的小商鋪對外出租，聯(lián)系電話為同一人。而房東就是一樓的一個商戶。記者來到在一樓他的店面里，他正和妻子掛衣服。“快開學了，學生陸續(xù)都到校，得提前收拾一下準備開業(yè)。”
該房東告訴記者，5年前大學城剛搬遷時他租下這個15平米的小鋪子，當時一年租金才1萬元，如今去年房東就給漲價到2萬元。“肯定賺錢，否則不可能房租翻番我也繼續(xù)租。”正是因為生意不錯，他才將三樓原本轉讓的咖啡廳接手，分割成3間打算繼續(xù)轉租，“一年1.5萬元，轉讓費1萬元，非常便宜，這幾天快開學了，每天都能接到十幾二十個電話，過來看房子的也不少，你要租就盡快決定，晚了就就沒機會了。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種情況已經(jīng)成為該活動中心商鋪轉讓的常態(tài)。幾年來，隨著大學城的搬遷，學生群體逐漸穩(wěn)定，學生消費水平也日益提高，這些商戶幾經(jīng)轉租，個別早期投資商戶甚至已收回成本，開始初現(xiàn)盈利。
學區(qū)商鋪價值需多考量
“只買最好，不買最貴”是許多成功投資人士所信奉的不變真理。
業(yè)內(nèi)人士分析，臨沂目前高校較少，大學城建立帶動了西部商業(yè)的發(fā)展，大學生強大的消費力讓不少生意人都想分一杯羹。從目前臨沂大學周邊商鋪租賃火爆、鋪價高漲的事實中不難看出，誰先搶占先機買到或租到學區(qū)商鋪就可能穩(wěn)賺錢。
“自己沒有主動權，就只能接受房東的不斷漲價，自己賺的辛苦錢都給房東了。”在臨沂大學校外門口經(jīng)營一家飯店的店主趙先生告訴記者，在學校周邊做生意看中的是穩(wěn)定客源，但由于這附近沒有形成真正意義上的商業(yè)區(qū)，自己又錯過了起初的20年包租期，商鋪租金日益高漲讓他有些承受不了。
其實，以優(yōu)勢教育資源為依托，學區(qū)商鋪未來的升值空間早被不少人認可，其中就包括不少先知先覺的開發(fā)商。記者了解到，目前已經(jīng)有多家開發(fā)商瞅準了大學城附近的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇，正在考察土地，準備搶先該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)。
“市區(qū)的商鋪動輒兩三萬一平米，對于小本投資來講根本不合適，之所以考慮在大學城周邊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，正是看中它未來的潛力。”某開發(fā)商告訴記者，臨沂大學城學生客流量已經(jīng)基本固定，但周邊商圈卻未形成完整氣候，發(fā)展?jié)摿Υ蟪蔀槲闹饕?。但是，正是由于不少開發(fā)商看中了這個商機，也使得目前這一區(qū)域土地價格拉升較快，這讓他在考察土地時頗為謹慎。
“看待一個區(qū)域不應只看到它的過去與現(xiàn)在，更應該看到的是它的將來。”臨沂大學商學院教授喬春宇表示，學區(qū)商鋪的使用更具靈活性。目前，臨沂大學內(nèi)聚集了規(guī)?？捎^的教師和學生，具有強大而穩(wěn)定的消費力，隨著學生消費水平的提高和大學的發(fā)展，現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模將本無力承擔大規(guī)模的消費需求，而且新建大學城的位置比偏僻，不過對于開發(fā)商還是投資者來說，投資價值都還處于“低洼”狀態(tài)。
