隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的快速發(fā)展，自2011年年底以來(lái)，濟(jì)南受到越來(lái)越多的大牌企業(yè)的認(rèn)可和關(guān)注。中海、綠地、華潤(rùn)、萬(wàn)科、融匯、金科、碧桂園等國(guó)內(nèi)一線品牌企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐濟(jì)南市場(chǎng)。如果說(shuō)2012年之前一線房企在濟(jì)南屬于排兵布陣時(shí)期，那么今年便是“圍獵年”，不難發(fā)現(xiàn)很多大牌盤已經(jīng)進(jìn)入了銷售期或是收獲期。

 

這個(gè)時(shí)期他們?cè)谒伎际裁础⑨j釀什么，他們對(duì)于剛需、高端以及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的走向判斷到底是怎樣的，各類產(chǎn)品之間的配比關(guān)系如何，又該如何協(xié)調(diào)處理這種配比并獲取最大利潤(rùn)值，這些做法將給濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)那些里程碑式的改變？

 

【土地戰(zhàn)】

 

西客站片區(qū)成逐鹿主戰(zhàn)場(chǎng)

 

 

東部區(qū)域一直是濟(jì)南土地市場(chǎng)絕對(duì)主角，而去年西部片區(qū)土地成交一改常態(tài)，首次超過(guò)東部，以西客站片區(qū)為主力的西部區(qū)域土地成交221.84萬(wàn)平方米，占比達(dá)38%，較2011年占比13.8%可謂大幅增長(zhǎng)，首次超過(guò)東部，成為各區(qū)域成交之首。“高鐵”“十藝節(jié)”“傳媒中心”一系列熱詞讓西客站片區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展階段，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)。某開發(fā)企業(yè)表示，區(qū)域?qū)儆趦r(jià)值洼地、基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，使得西客站片區(qū)成為濟(jì)南樓市優(yōu)勢(shì)板塊；未來(lái)兩年內(nèi)西客站片區(qū)將成為濟(jì)南樓市供應(yīng)量最大的焦點(diǎn)區(qū)域，成交也將占據(jù)濟(jì)南樓市總成交的三到四成?？梢娢鞑康貕K的爆發(fā)力后勁十足。

目前，隨著西部新城的規(guī)劃建設(shè)，西部城區(qū)儼然成為全市最大的建設(shè)工地，大型樓盤不斷涌現(xiàn)，前者有綠地、恒大等提前進(jìn)駐的項(xiàng)目，后期有融匯和金科的新盤，二十余家房企扎根西城。隨著土地供應(yīng)繼續(xù)增加，可以預(yù)計(jì)整個(gè)片區(qū)的供應(yīng)量在未來(lái)幾年將持續(xù)增加，成為各房企逐鹿的主戰(zhàn)場(chǎng)。

 

【產(chǎn)品戰(zhàn)】

 

高品質(zhì)是品牌房企的殺手锏

 

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入“品質(zhì)為王”的時(shí)代。環(huán)視濟(jì)南樓市，可謂群雄盤踞，大盤云集。無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是產(chǎn)品質(zhì)量，無(wú)論是景觀綠化，還是配套服務(wù)，都邁入了前所未有的新階段。

 

萬(wàn)科地產(chǎn)入濟(jì)的消息，早在幾年前就開始瘋傳，直至去年下半年，才以“曲線入濟(jì)”的形式最終落地。但隨著萬(wàn)科金域國(guó)際項(xiàng)目的亮相，萬(wàn)科在濟(jì)南拓展開始提速。2013年萬(wàn)科城開始推廣，規(guī)劃分三期開發(fā)，面積區(qū)間為80-140平方米，萬(wàn)科的產(chǎn)品均為“全裝修”，濟(jì)南萬(wàn)科城也不例外。為居者提供從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、配置、施工到后期服務(wù)等精裝標(biāo)準(zhǔn)體系設(shè)計(jì)理念。

 

碧桂園鳳凰城，作為一線房企的典型代表，2012年將大花園式雙拼別墅產(chǎn)品帶到濟(jì)南，引起了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)上關(guān)于“別墅居住”理念的革新，一期銷售創(chuàng)下2小時(shí)6個(gè)億的輝煌業(yè)績(jī)，成為濟(jì)南樓市的一個(gè)傳奇。不可置否，品牌房企碧桂園用高品質(zhì)產(chǎn)品俘獲了濟(jì)南購(gòu)房者，打破了大宅的銷售瓶頸，讓別墅變?yōu)?ldquo;快消品”。

 

同時(shí)，綠地、世茂、碧桂園、中海等房企在今年都有不俗的銷售業(yè)績(jī)，他們通過(guò)樹立標(biāo)桿項(xiàng)目帶動(dòng)全系產(chǎn)品線銷售，可見高品質(zhì)的產(chǎn)品路線成就了品牌房企的市場(chǎng)占有率。

 

【價(jià)格戰(zhàn)】

 

營(yíng)銷策略多呈低開高走

 

七、八月份濟(jì)南房?jī)r(jià)呈上漲勢(shì)頭，西客站片區(qū)、化纖廠片區(qū)、二環(huán)南路片區(qū)等多個(gè)片區(qū)成交量不斷回升，多數(shù)房企的營(yíng)銷策略呈“低開高走”。同時(shí)，上市樓盤促銷的花樣也在不斷翻新，力度大小不一的促銷手段背后是房地產(chǎn)開發(fā)商不同的策略和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

 

8月17日，綠地新里·愛麗舍公館公園三期開盤，此次開盤推出房源為D4地塊5號(hào)樓兩個(gè)單元，面積區(qū)間為95-124平方米，所有房源在僅半個(gè)小時(shí)的時(shí)間內(nèi)被一搶而空，2千元訂金抵2萬(wàn)元房款的優(yōu)惠功不可沒(méi)。

 

中海國(guó)際社區(qū)，八月份也帶來(lái)了全新房源，面積區(qū)間為80-140平方米，在南上街小學(xué)以及濟(jì)南實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)現(xiàn)已經(jīng)入駐社區(qū)的情況下，均價(jià)仍為7500元/平方米，著實(shí)讓購(gòu)房者心動(dòng)。

 

8月23日，金科城樣板體驗(yàn)區(qū)盛裝亮相，86-140平方米戶型，可滿足多種置業(yè)需求，認(rèn)籌期間可享5千元抵2萬(wàn)元等優(yōu)惠。

 

一段時(shí)期以來(lái)品牌房企都加大了中小戶型等剛需、改善型產(chǎn)品的開發(fā)力度，執(zhí)行“低開高走”的銷售策略，有效地刺激了非投機(jī)性市場(chǎng)需求，在客觀層面對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)需求、維持市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。其中以萬(wàn)科、中海、綠地、金科為代表的一線房企，既是市場(chǎng)受益者，也成為濟(jì)南樓市不可或缺的穩(wěn)定因素。

 

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前樓市整體價(jià)格繼續(xù)微漲已成定論，在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)逐步水漲船高。不過(guò)，鑒于調(diào)控政策的影響，樓市反彈的空間并不大。