德國(guó)人文地理學(xué)奠基人拉采爾有一個(gè)著名的論斷：交通是城市得以形成的動(dòng)力。交通改變城市規(guī)格，重塑城市版圖，但一個(gè)可見(jiàn)的事實(shí)是，隨著城市化進(jìn)程加快、城市體量的增大以及濟(jì)南逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槿瞬艑?dǎo)入型城市，濟(jì)南的道路交通變得擁堵不堪。

 

也就是在這個(gè)背景之下，濟(jì)南市政府公布了濟(jì)南市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2014-2018）環(huán)境影響評(píng)價(jià)，這一消息毫無(wú)懸念的再次成為濟(jì)南各大房產(chǎn)網(wǎng)站的頭條消息，而在這公示背后，濟(jì)南樓市一個(gè)房產(chǎn)新概念驟然升溫--軌道房。

 

隨著軌道建設(shè)開(kāi)工日期的臨近，這個(gè)原本只是概念的樓市題材正逐漸成為樓盤(pán)漲價(jià)的直接原因，從這個(gè)意義出發(fā)，我們不難得出這樣的結(jié)論：軌道交通即將重塑濟(jì)南樓市版圖。

 

遍地都是軌道房：

 

被改變的樓市版圖

 

“國(guó)內(nèi)一些城市優(yōu)先發(fā)展軌道交通，北京、上海、廣州等軌道交通在當(dāng)?shù)毓步煌w系中均已經(jīng)發(fā)揮了重要的作用，就濟(jì)南這座城市而言，常規(guī)公交并不夠發(fā)達(dá)，已經(jīng)嚴(yán)重地影響了城市的發(fā)展，軌道交通的開(kāi)工建設(shè)意義更是非比尋常。” 中國(guó)鐵建·國(guó)際城總經(jīng)理王建軍這樣評(píng)價(jià)軌道交通對(duì)城市的意義。

 

毫無(wú)疑問(wèn)，因?yàn)樘幵赗3軌道沿線(xiàn)，中鐵建國(guó)際城的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)便是軌道房。

 

“這次公布的軌道交通規(guī)劃中，站點(diǎn)線(xiàn)路很明確，位置也標(biāo)注的很具體，看看圖就知道哪些地方要走軌道了，這些地方的房子要升值！”在濟(jì)南歷山路一二手房中介，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李先生捧著一張擴(kuò)大打印出來(lái)的濟(jì)南市軌道交通規(guī)劃線(xiàn)路細(xì)細(xì)的研究了起來(lái)。在他看來(lái)，這個(gè)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)而言無(wú)疑是一個(gè)重要的信息，軌道交通將很大程度上影響濟(jì)南的居住格局和樓市。“以前大家都在討論濟(jì)南市要建地鐵，可是各種版本的說(shuō)法都有，一直沒(méi)有定論，開(kāi)發(fā)商也只是炒作概念，底氣不足。盡管有的開(kāi)發(fā)商也打出了靠近輕軌、地鐵的牌，但是真是假，買(mǎi)房的人心里都打了一個(gè)問(wèn)號(hào)。”

 

在奧體西路北段的廢舊鐵路線(xiàn)東側(cè)，原本荒涼的土地上如今一派繁忙，滿(mǎn)眼看去是一棟棟拔地而起的樓房。記者在其中一家樓盤(pán)張貼在外墻的海報(bào)上看到，“兩縱一橫交通網(wǎng)，快速聯(lián)動(dòng)暢行無(wú)憂(yōu)”的廣告語(yǔ)直截了當(dāng)?shù)靥嵝褲撛诘馁I(mǎi)家，家門(mén)口將規(guī)劃建設(shè)軌道交通。記者致電該樓盤(pán)，售樓工作人員表示，除了自身的樓盤(pán)，附近還聚集了盛福家園、綠地百合、紫御東郡等多家大型樓盤(pán)，規(guī)劃中的輕軌就在奧體西路上，并稱(chēng)“我們這里的升值空間非常大。”

 

自從今年五月份第一次環(huán)評(píng)公布了三條線(xiàn)路和站點(diǎn)之后，軌道房才開(kāi)始名正言順的發(fā)力，并且有著愈演愈烈的趨勢(shì)。

 

記者注意到，凡是軌道線(xiàn)附近的樓盤(pán)，如今都開(kāi)始傍軌道交通，哪怕離著有三公里，或者樓盤(pán)和兩邊軌道站都不挨著，也都打出軌道房的噱頭。“這次二次環(huán)評(píng)，線(xiàn)路和站點(diǎn)更加明晰了，軌道房離著我們?cè)絹?lái)越近了，樓市估計(jì)馬上就要有反應(yīng)了。”李先生分析道。記者也注意到，和李先生的分析一樣，最近的一些廣告投放平臺(tái)上，已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)軌道房的醒目廣告宣傳了。

 

“不賣(mài)了，這房現(xiàn)在要賣(mài)也得15000每平”

 

地鐵一響，黃金萬(wàn)兩，城市輕軌的出現(xiàn)，最直接的受益者無(wú)疑就是軌道沿線(xiàn)的樓市。以北京為例，北京地鐵開(kāi)通后，沿線(xiàn)房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)上漲一倍，并形成沿地鐵商業(yè)帶，地鐵口和地上商業(yè)結(jié)合展現(xiàn)巨大的商機(jī)。而深圳地鐵開(kāi)工以來(lái)，地鐵沿線(xiàn)2公里范圍內(nèi)的住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區(qū)域的其他地段，其價(jià)格也略高于同等水準(zhǔn)物業(yè)。>>>濟(jì)南樓市6月漲聲一片 專(zhuān)家：下半年濟(jì)南房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲

 

濟(jì)南一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人表示，綜觀其他城市我們可以發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)價(jià)格隨軌道交通的不同階段呈跳躍性增長(zhǎng)，軌道交通對(duì)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性利好先于真正投入使用而提前釋放；地鐵沿線(xiàn)各區(qū)域房?jī)r(jià)都受地鐵利好的刺激明顯上升，陌生區(qū)域住宅價(jià)值受影響幅度明顯超過(guò)成熟片區(qū)。

 

而濟(jì)南另一開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，軌道將驅(qū)動(dòng)新城市商圈的形成。軌道交通所帶來(lái)的聚合擴(kuò)散功能，以軌道為中心，周邊必將聚集一系列的諸如餐飲、購(gòu)物、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，并且隨著商業(yè)體量的不斷擴(kuò)大，逐步形成特色鮮明的軌道商業(yè)圈。

 

市民小張?jiān)邶埗绰纺项^買(mǎi)了單位新蓋的宿舍，由于距離市區(qū)太遠(yuǎn)，他本想以8000元每平的價(jià)格出手。但是隨著兩次軌道交通線(xiàn)路的公示，小張發(fā)現(xiàn)他的新房子竟然挨著軌道交通3號(hào)線(xiàn)的始發(fā)站。“不賣(mài)了，這房現(xiàn)在要賣(mài)也得15000每平。”

 

和小張心思一樣的，還有很多開(kāi)發(fā)商。記者探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，在濟(jì)南工業(yè)北路一樓盤(pán)，按照環(huán)評(píng)公示的線(xiàn)路，在該樓盤(pán)附近將會(huì)有R2和R3兩條輕軌線(xiàn)路從此處經(jīng)過(guò)。這一利好消息讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都看到了該樓盤(pán)升值的希望。

 

與此同時(shí)，在濟(jì)南西部一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。“雙軌道交通樞紐”一直是該樓盤(pán)對(duì)外宣傳的熱點(diǎn)，開(kāi)盤(pán)推出220套房源，成交九成，目前的均價(jià)達(dá)到了7000元/平米，相比此前，價(jià)格上漲近千元。

 

在一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和開(kāi)發(fā)商看來(lái)，新的軌道交通線(xiàn)必然帶來(lái)樓盤(pán)價(jià)格的“飆升”.“縱向線(xiàn)路位于濟(jì)南東西兩側(cè)，相對(duì)于經(jīng)過(guò)濟(jì)南舊城區(qū)的橫向線(xiàn)路而言，在土地改造規(guī)劃、土地熟化難度上來(lái)說(shuō)，要容易得多。”一位地產(chǎn)分析人士說(shuō)，兩條縱向的地鐵線(xiàn)路對(duì)周邊樓盤(pán)的影響比東西橫向的線(xiàn)路影響要大得多。比如，化纖廠(chǎng)路片區(qū)位于東側(cè)縱向軌道線(xiàn)與東西橫向軌道線(xiàn)交匯處，必將成為濟(jì)南樓市格局中的最大熱點(diǎn)，與之相對(duì)的西側(cè)熱點(diǎn)就是濟(jì)南西站周邊。

 

買(mǎi)房不能只考慮交通，輕軌只是噱頭？

 

市民劉先生三年前購(gòu)買(mǎi)了位于奧體西路與花園路延長(zhǎng)線(xiàn)交匯處的一處樓盤(pán)，“當(dāng)時(shí)價(jià)格還比較便宜，但是我對(duì)它的位置一直不是太滿(mǎn)意，覺(jué)得交通不太方便，但是軌道交通規(guī)劃公布之后，我發(fā)現(xiàn)我買(mǎi)的這個(gè)樓盤(pán)正好就在軌道R3沿線(xiàn)。”劉先生說(shuō)，加之周邊的樓盤(pán)也越來(lái)越多，配套設(shè)施也逐漸完善，掃除了他的顧慮，“我覺(jué)得軌道交通的公示使我的房子升值不少。”

 

不過(guò)，也有市民不怎么看重軌道房的噱頭。“濟(jì)南的軌道交通按照規(guī)劃五年后才能初步建成三條，誰(shuí)知道五年后樓市是什么情況。如果不是剛需自住，沒(méi)必要非得去趕這個(gè)熱鬧買(mǎi)軌道房。再說(shuō)了，這三條線(xiàn)路位置都相對(duì)偏一些，對(duì)整個(gè)城市的交通格局不會(huì)有很大的改觀，我覺(jué)得沒(méi)必要這么去熱炒。”市民李先生的說(shuō)法代表了一部分市民的觀點(diǎn)。

 

還有市民認(rèn)為，就算住進(jìn)軌道房又怎么樣，10年之內(nèi)軌道交通大網(wǎng)絡(luò)不會(huì)完善，還是得多種交通方式換乘，照樣不省時(shí)間。還是按照自己實(shí)際情況來(lái)買(mǎi)房才行。

 

早在2008年，BRT快速公交開(kāi)通時(shí)就曾對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小的影響。在當(dāng)時(shí)，北園大街BRT快速公交線(xiàn)路改造后，周邊的樓盤(pán)均已升值，沿線(xiàn)的重汽翡翠郡則在半年時(shí)間內(nèi)每平米均價(jià)增長(zhǎng)700元，價(jià)格逼近東部樓盤(pán)。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，軌道交通建設(shè)不僅會(huì)影響樓盤(pán)價(jià)格，同時(shí)還會(huì)因交通的集聚效應(yīng)而出現(xiàn)住宅、寫(xiě)字樓以及其他社會(huì)場(chǎng)所的帶狀分布，將人口聚集地區(qū)和邊緣地區(qū)連接起來(lái)。“從全世界范圍看，軌道交通的修建，無(wú)疑將帶動(dòng)相關(guān)地區(qū)的發(fā)展，促進(jìn)商業(yè)繁榮，推動(dòng)物業(yè)的升值，催生新的商圈。”一名房地產(chǎn)公司置業(yè)人員說(shuō)。“交通只是影響房地產(chǎn)的因素之一，不能過(guò)度夸大其作用，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)還是要仔細(xì)分析，切勿盲目投資。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，軌道交通對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升，最早發(fā)揮效應(yīng)的是在交通線(xiàn)的重要節(jié)點(diǎn)上，其他地方需要等待配套完善之后才會(huì)有明顯變化。

 

專(zhuān)家提醒市民，當(dāng)今社會(huì)買(mǎi)房還是看自身需求。如果是小兩口買(mǎi)婚房，選個(gè)軌道房也不錯(cuò)。但如果是三口之家選學(xué)區(qū)房或者進(jìn)行改善型住房投資，那就得看看周邊的學(xué)校教育等配套設(shè)施全不全。同樣，要是給老人買(mǎi)個(gè)養(yǎng)老房，也得考慮考慮周邊醫(yī)院、公園等服務(wù)設(shè)施的配套，千萬(wàn)別腦子一熱就入手，買(mǎi)到手里又后悔。