連日來，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州樓市出現(xiàn)幾個(gè)以租代售，一次長租數(shù)十年產(chǎn)權(quán)的樓盤，而這些樓盤都是開發(fā)商租下村民的集體用地之后，再“轉(zhuǎn)租”給買家，買家實(shí)際上只是擁有物業(yè)的使用權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示，物權(quán)法規(guī)定，房屋租賃最多僅能簽訂20年合同，剩余年限不受法律保護(hù)，市民一旦決定租賃，在20年之后將會存在不能續(xù)租的風(fēng)險(xiǎn)。
地鐵三號線廈滘站出口上蓋的單身公寓每平方米只要6000元？與亞運(yùn)城只有一路之隔的復(fù)式公寓，均價(jià)不過為6500元/平方米？就在廣州樓價(jià)仍在節(jié)節(jié)攀升的今天，廣州樓市卻突然出現(xiàn)了這樣物美價(jià)廉的“筍盤”，究竟是因?yàn)殚_發(fā)商大發(fā)善心，還是另有蹊蹺？
案例一：
一次性付清房款 明年底才能交樓
記者在廈滘地鐵站A出口外看到，一大塊廣告牌正在推銷著某樓盤的“絕版公寓”，而其標(biāo)出的均價(jià)更是誘人，只要4815元/平方米，在番禺樓價(jià)都已經(jīng)超過1萬元/平方米，這一價(jià)格簡直讓人難以置信。
隨后，記者在銷售中心內(nèi)咨詢了銷售人員。“4800多元的單價(jià)是特價(jià)單位，只有一兩套，5月就賣完了。”銷售人員表示，現(xiàn)在樓盤還有各種面積段的公寓，平均價(jià)格達(dá)到6000元/平方米。當(dāng)記者追問這一價(jià)格為什么這么劃算時(shí)，銷售人員也不諱言，“這是開發(fā)商租下村里的土地，建房之后再長租給‘購房者’，沒有房產(chǎn)證，但是‘買家’會和開發(fā)商簽一份租約。”
此外，開發(fā)商雖然和村里簽下了40年的租約，因之前開發(fā)時(shí)間較長，所以最后和租客簽訂的租約只有32年的年限，而且由于不是購買商品房，要一次性付款。以最小面積的51平方米計(jì)算，也要至少30萬元才能拿下這套長租房。
記者又到樓盤的樣板房內(nèi)參觀，發(fā)現(xiàn)裝修非常精致，銷售人員表示，樓盤交樓時(shí)會帶基本的裝修。記者看到，樓盤的銷售中心正在建設(shè)的工地旁，而工地目前還在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)階段。銷售人員坦承，樓盤要到明年底才能交樓。
案例二：
亞運(yùn)城旁只“賣”正規(guī)商品房價(jià)一半
剛推出時(shí)，曾經(jīng)在廣州樓市掀起巨大波瀾的廣州亞運(yùn)城，最新一期的均價(jià)已達(dá)到1.5萬元/平方米左右。然而，記者探訪發(fā)現(xiàn)，就在這一超級大盤的對面，也有一個(gè)樓盤正在對外開放。銷售表示計(jì)劃今年10月開盤，帶精裝修發(fā)售，目前吹風(fēng)價(jià)不過6500元/平方米。
記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤與上述廈滘樓盤的性質(zhì)幾乎一樣，也是開發(fā)商租下了村民的土地，再長租給其他散客。這一項(xiàng)目的租約時(shí)間達(dá)到35年。開發(fā)商透露，首期計(jì)劃推出過千套55~117平方米的單位，總價(jià)也為30多萬元左右。
記者此前在銷售中心開放的樣板房內(nèi)看到，開發(fā)商推出的產(chǎn)品為復(fù)式小公寓。樓盤下層層高有2米多，入戶后，左右兩側(cè)為廚房衛(wèi)生間，然后是中空的客廳，最里面是餐廳及書房，通風(fēng)采光都不錯(cuò)。而上層層高則為2.2米，兩間臥房分列樓梯的兩側(cè)。
據(jù)介紹，這一樓盤原來是政府預(yù)留的一部分亞運(yùn)城地塊給被征地村民做經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地，發(fā)展商從村集體租賃了該土地用于開發(fā)項(xiàng)目，所以項(xiàng)目與亞運(yùn)城才會有一路之隔，而且可以享受到亞運(yùn)城內(nèi)各種便利的配套。
市民：
長租物業(yè)有顧慮 無得揀才會考慮
這些村集體土地上建成的房子長租給市民，每套的總價(jià)約30萬元。記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如以30萬元作為首付款，首次置業(yè)者在中心區(qū)可以買到的面積都不超過50平方米。而如果購買目前均價(jià)最低的花都區(qū)，還是可以買超過100平方米的單位。
“這樣的房子實(shí)在不知道靠不靠譜，而且沒有產(chǎn)權(quán)，估計(jì)很難轉(zhuǎn)租。”畢業(yè)參加工作只有兩年時(shí)間的市民成先生覺得，首要的選擇還是購買一套正規(guī)的商品房，畢竟這樣的房子有產(chǎn)權(quán)，手續(xù)又齊全，土地使用年限也有70年，未來可賣可租，放在手里放心很多。“就算是買到花都這樣的郊區(qū)，感覺也比買這樣的短租房好。”
而同樣剛參加工作不久的市民黎先生則認(rèn)為，長租房算下來每年的租金也要1萬元，平攤到每個(gè)月，也幾乎接近1000元了，其實(shí)與和別人一起合租付出的成本差不了多少，所以這樣的長租房未必有那么大的吸引力。“除非租金一直漲下去，房價(jià)又漲到付不出首付，才會考慮這類長租物業(yè)了。”黎先生表示，這將是最無奈的選擇。
業(yè)內(nèi)：
租賃期限有規(guī)定 超20年續(xù)租有風(fēng)險(xiǎn)
業(yè)內(nèi)人士表示，長租物業(yè)土地性質(zhì)雖然為集體土地，但樓盤以長租的方式出售使用權(quán)，不存在產(chǎn)權(quán)交易，因此不存在類似“小產(chǎn)權(quán)房”違法的問題。不過，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋租賃最多僅能簽訂20年合同，剩余年限不受法律保護(hù)。
“其實(shí)這相當(dāng)于打了一個(gè)‘擦邊球’。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析，這樣的長租物業(yè)除了轉(zhuǎn)租存在困難以外，最大的問題在于難以繼承，而租約超過20年之后，又有太多的未知數(shù)，雖然開發(fā)商可能會在合同中寫明“買家”有優(yōu)先的續(xù)租權(quán)。此外，這類型的物業(yè)近期雖然陸續(xù)涌現(xiàn)，但其租賃不可以按揭貸款，買家如果有能力一次性付款長租這樣的物業(yè)，那也就有能力付出一些一手物業(yè)的首付款，所以這些長租物業(yè)的出現(xiàn)，對樓市的沖擊也極為有限。
業(yè)內(nèi)人士更提醒，“租”和“售”的最大區(qū)別就是有無產(chǎn)權(quán)，除了要考慮收益問題外，購房者在租的過程中，一定要與開發(fā)商在合同里注明相關(guān)的違約賠償?shù)葐栴}，以防在租期內(nèi)開發(fā)商出現(xiàn)反悔收回物業(yè)的情況。由于這類物業(yè)不受主管部門的預(yù)售款安全監(jiān)管體系制約，所以也有可能出現(xiàn)爛尾的情況，市民要維護(hù)自己的權(quán)益，一定要多留個(gè)心眼，實(shí)在要租，也是租“現(xiàn)房”比“期房”更保險(xiǎn)。
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