本期堂主：何師奶

人物簡(jiǎn)介：

何師奶，年輕時(shí)候的老本行在某房地產(chǎn)公司里做財(cái)務(wù)，精明干練，對(duì)數(shù)字有天生的敏感。這幾年和老公一起經(jīng)營(yíng)一家物流公司，晉升“老板娘”。經(jīng)過了摸爬滾打幾年，目前公司業(yè)務(wù)穩(wěn)定，何師奶又手癢想起老本行。何師奶說，家里的數(shù)套物業(yè)基本上都是她敲定購(gòu)買的，老公這個(gè)話事人只是個(gè)“擺設(shè)”，只在簽約時(shí)出現(xiàn)。

何師奶購(gòu)房經(jīng)歷頗為豐富，但她非市區(qū)房不買，因此多在二手地鋪中淘房。何師奶說，購(gòu)買二手房是傷神的活兒，事多且瑣碎，因此在購(gòu)買二手房時(shí)，一定要“先小人后君子”、“有口齒不如寫落紙”(粵語，大意是口頭協(xié)議不如書面協(xié)議穩(wěn)妥)，什么都要明明白白寫在合同里。

不是教你詐，中介費(fèi)要分批分筆給

由于何師奶多在二手地鋪中購(gòu)房，因此接觸的中介經(jīng)紀(jì)實(shí)在不少。何師奶感嘆，雖然不能一竿子打死一船人，但是一些毛頭小子還真是不靠譜。所以，何師奶建議去中介揾樓的買家，在接觸中介經(jīng)紀(jì)的時(shí)候，要多留一個(gè)心眼，尤其是中介費(fèi)，千萬不能一次付清。

“到簽合同的時(shí)候，很多中介經(jīng)紀(jì)會(huì)要求你一次性交齊全部中介費(fèi)，還說這是公司的規(guī)定，如果不交中介費(fèi)自己會(huì)扣提成。”何師奶說，這時(shí)千萬不要同情心發(fā)作，假如你的中介費(fèi)付清了，我不敢說是全部經(jīng)紀(jì)，但膽敢說大部分地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的態(tài)度就會(huì)立刻轉(zhuǎn)變，之前的態(tài)度是：“你是爺”，之后的態(tài)度是：“你是誰？”“我們不用別人把咱當(dāng)爺，但是，要知道，交完定金，簽完合同，只意味著中介公司需要配合你的事情才剛剛開始，而不是結(jié)束，何師奶說。

她建議，分期分筆交中介費(fèi)是最合理的。第一筆款能盡量少給就盡量少給，“我建議‘警戒線’不要超過50%。因?yàn)楹竺嫖粗Ц吨薪橘M(fèi)的多少，就決定著他們能有多少服務(wù)提供給你”。每次一筆中介費(fèi)時(shí)，一定要中介公司出具蓋了財(cái)務(wù)章的收據(jù)。每筆費(fèi)用最好刷卡，不要給現(xiàn)金。

簽約無難事，7個(gè)細(xì)節(jié)不忽略

如果劇情毫無懸念地發(fā)展下去，你可能會(huì)看中一套房子，接著就會(huì)敲定購(gòu)買—恭喜你，你將要進(jìn)入購(gòu)買二手房的關(guān)鍵一步：“簽約”。到了這里，也許中介經(jīng)紀(jì)會(huì)告訴你說，網(wǎng)簽合同是政府管理部門負(fù)責(zé)起草的范本，不能修改。那超級(jí)無敵的何師奶在這里就要告訴大家，網(wǎng)簽合同凡是有選項(xiàng)的地方，都會(huì)有個(gè)“其他”項(xiàng)。在這一項(xiàng)中，買賣雙方是可以發(fā)揮各自的想象力，盡情補(bǔ)充和約定各項(xiàng)事宜，“有口齒”不如“寫落紙”，不要因?yàn)榭粗u方看上去順眼、跟自己投緣，就糊里糊涂將就著簽約，尤其是有一些關(guān)鍵細(xì)節(jié)，一定要“白紙黑字”寫清楚。

在這里，何師奶總結(jié)了七個(gè)小細(xì)節(jié)，她認(rèn)為，這些都是不可忽略的地方，一定要在合同有詳盡的約定：

1、寫清楚每個(gè)程序辦理階段的時(shí)間點(diǎn)，例如哪天之前辦完贖契、哪天之前辦完貸款、哪天之前完成過戶手續(xù)，避免交易被無限期拖長(zhǎng)；

2、買學(xué)位房特別要注意，必須在合同里寫上：在過戶前由賣方攜帶身份證和房產(chǎn)證原件，到戶口所在地的公安局戶籍管理中心，查詢戶口及學(xué)位是否占用—這一點(diǎn)很重要，一定要在過戶之前查實(shí)，不然后面的手續(xù)就會(huì)很麻煩(這在后面會(huì)再詳細(xì)說明)；

3、在違約賠償一欄，要求違約一方賠償房屋總價(jià)的10%，這樣賣方就不好隨便返價(jià)了；

4、寫清楚付款的時(shí)間點(diǎn)，而且，首期付多少、過戶時(shí)付多少，收樓時(shí)付多少。這里需要注意的是，一定要至少預(yù)留1萬-2萬元尾款，等到順利收樓之后才付清，而不是過戶當(dāng)天付清，中介費(fèi)也一定要預(yù)留一部分在順利收樓之后才付清—地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)當(dāng)然會(huì)用行規(guī)來反復(fù)要求你過戶當(dāng)天就要付清，但預(yù)留尾款這一條一定要堅(jiān)持，避免收樓時(shí)出現(xiàn)不愉快的狀況；

5、物業(yè)維修基金卡可以看情況跟賣方協(xié)商，如果對(duì)方有，必須過戶后交給你；如果沒有，就要看看這個(gè)物業(yè)的維修基金賣方有沒有交，如果沒交，是否需要你承擔(dān)，具體金額是多少？這些一定都要問清楚，因?yàn)楹芏嗳硕疾涣私?，比較容易忽視；

6、如果是帶租約買的房子，要跟賣方協(xié)商好怎么交接租約，哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)之前房租歸誰收、租客的押金如何處理？最好能在過戶之前就跟租客聯(lián)系一下，多方面了解房屋的問題、租約的押金是多少。這一點(diǎn)很多買家都會(huì)忽略。何師奶說，有一次她就是買之前和租客接觸、聯(lián)系了一下，無意中從租客口中獲知房子其實(shí)是有很多問題存在的；

7、所有手續(xù)都辦完了，過戶也辦好了，按約定時(shí)間收樓，此時(shí)要查清楚水電、煤氣、電視費(fèi)、管理費(fèi)有沒有欠費(fèi)；帶租約買的，還要查清楚賣方有沒有扣留租客的押金。

本報(bào)記者正在多方尋訪散落在城市各個(gè)角落的“草根專家”，收集他們的金點(diǎn)子、購(gòu)房必殺技和購(gòu)房實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。這些，也許能對(duì)正在買房過程中的你，有一些小小的啟發(fā)；或許，這些“經(jīng)驗(yàn)”你也感同身受、深有體會(huì)；或者也沒那么復(fù)雜，不過只是博君一笑。

無論如何，我們都相信，群眾的智慧是無窮的！