9月5日成了名副其實(shí)的“地王日”。上海、杭州、蘇州當(dāng)日分別誕生了總價(jià)或單價(jià)地王，上海徐家匯(9.66, -0.20, -2.03%)中心項(xiàng)目被港資地產(chǎn)商新鴻基地產(chǎn)以217.7億元拿下，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊也被世茂房地產(chǎn)以47.25億元收入囊中。與此同時(shí)，華人首富李嘉誠(chéng)卻不斷拋售資產(chǎn)，分別出售上海及廣州地產(chǎn)項(xiàng)目。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一二線熱點(diǎn)城市地價(jià)幾近瘋狂，已透支了未來(lái)上漲空間。在新興市場(chǎng)面臨資金流出、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)背景下，開(kāi)發(fā)商不計(jì)成本拿地，未來(lái)或面臨價(jià)格下跌“被套”風(fēng)險(xiǎn)。

 

滬杭蘇共創(chuàng)“地王日”

 

9月5日上午，上海土地出讓史上總價(jià)最高的地王出爐，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)百余回合競(jìng)價(jià)，徐家匯中心項(xiàng)目被新鴻基地產(chǎn)旗下威萬(wàn)國(guó)際投資有限公司以217.7億元的總價(jià)獲得，溢價(jià)24.21%，折合樓板價(jià)為37264.4元/平方米。

 

217.7億元的總成交價(jià)格在全國(guó)，僅次于此前的廣州亞運(yùn)城地塊，也是上海迄今為止總價(jià)最高的地塊，刷新了2010年2月上海南外灘地塊創(chuàng)下的92.2億元成交紀(jì)錄。

 

徐家匯中心項(xiàng)目地塊出讓土地面積共計(jì)9.9萬(wàn)平方米，因體量大、起拍價(jià)高，一直是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，原先有四家房企提交了預(yù)申請(qǐng)，其中兩家相繼退出，最終入圍的兩個(gè)競(jìng)買者分別為新鴻基、九龍倉(cāng)-恒基聯(lián)合體，起始總價(jià)高達(dá)175.26億元。新鴻基地產(chǎn)、九龍倉(cāng)和恒基兆業(yè)都是香港開(kāi)發(fā)商巨頭。

 

9月5日堪稱長(zhǎng)三角的“地王日”。2013年杭州土地市場(chǎng)最受關(guān)注的華家池地塊同日開(kāi)標(biāo)，華家池地塊地處杭城市中心，位于浙大華家池校區(qū)的北側(cè)，由3宗商住用地組成，總出讓面積達(dá)239.7畝，總地上建筑面積達(dá)63.2萬(wàn)平方米，這3宗土地整體出讓的總起價(jià)達(dá)97.3億元。

 

最終三幅地塊分別被綠地以56.2億、世茂以36.7億、濱江以43.83億拍得，成交樓面價(jià)分別達(dá)到19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米，總成交金額高達(dá)136.73億元，成為華家池區(qū)域地王。杭州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，這意味著杭州市中心的房?jī)r(jià)將邁向5萬(wàn)元/平方米。

 

同日下午，蘇州金雞湖兩幅地塊正式開(kāi)拍，最終被世茂斥資47.25億元收入囊中，其中一幅地塊成交總價(jià)24.15億元，成交樓面價(jià)15011元 /平方米，溢價(jià)率74.24%，另一幅地塊成交總價(jià)23.1億元，成交樓面價(jià)15151元/平方米，溢價(jià)率76.8%，成為金雞湖區(qū)域樓面價(jià)地王。

 

此前的4日下午，北京誕生了新的單價(jià)地王，融創(chuàng)中國(guó)以21億元的總價(jià)，加配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院的出價(jià)奪得農(nóng)展館地塊，折合樓面價(jià)73099元/平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，該地塊可能被打造成為北京乃至國(guó)際最頂級(jí)豪宅，預(yù)計(jì)售價(jià)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。

 

熱點(diǎn)城市地價(jià)持續(xù)攀升

 

開(kāi)發(fā)商不計(jì)成本在一二線熱點(diǎn)城市拼搶，各地誕生出一批總價(jià)或單價(jià)地王。北京今年年內(nèi)土地出讓金已達(dá)1098億元，預(yù)計(jì)年內(nèi)將突破1400億元。上海截至8月底土地出讓金便已經(jīng)突破千億大關(guān)，預(yù)計(jì)9月火熱勢(shì)頭將延續(xù)。根據(jù)上海相關(guān)部門(mén)公告顯示，僅9月就有26宗經(jīng)營(yíng)性用地將入市，累計(jì)起始出讓金將達(dá)到310億元。

 

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，8月，上海、北京、廣州、深圳等十個(gè)典型城市土地出讓金收入811.6億元，同比增長(zhǎng)149.3%。土地成交均價(jià)為每平方米3259元，同比增長(zhǎng)151.4%，已持續(xù)11個(gè)月同比正增長(zhǎng)。

 

大型房企在一線城市拿地尤為積極。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，8月十大標(biāo)桿企業(yè)拿地金額已達(dá)266億元，獲得的權(quán)益可建面積達(dá)到508萬(wàn)平方米。連主攻二三線城市的恒大地產(chǎn)，也將進(jìn)入北京等一線城市作為其下半年的戰(zhàn)略目標(biāo)。

 

房?jī)r(jià)大幅反彈是造成一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱的主要原因。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]公布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，8月百城住宅價(jià)格同比上漲了8.61%，連續(xù)第九個(gè)月上漲，且漲幅比上月擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)。

 

今年以來(lái)，一線城市土地成交量整體上行，熱度非同一般。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為， 一二線城市中心土地資源具有稀缺性、中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多種特征，導(dǎo)致龍頭開(kāi)發(fā)商集體看好這些地塊。下半年一線城市土地價(jià)格整體上行態(tài)勢(shì)依舊明顯。

 

業(yè)內(nèi)專家預(yù)期，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，地價(jià)抬升趨勢(shì)已經(jīng)很難抑制，地王繼續(xù)涌現(xiàn)的可能性較大。在目前高端市場(chǎng)過(guò)熱情況下，應(yīng)該加大對(duì)中端市場(chǎng)的支撐力度，否則“金九銀十”市場(chǎng)將存在失控風(fēng)險(xiǎn)。

 

李嘉誠(chéng)或看空樓市“錢(qián)景”

 

然而就在全國(guó)各地地王連續(xù)誕生，開(kāi)發(fā)商一片狂熱之時(shí)，華人首富李嘉誠(chéng)卻不斷拋售其在內(nèi)地及香港所持物業(yè)。

 

8月29日，“長(zhǎng)和系”兩家公司長(zhǎng)實(shí)、和黃雙雙發(fā)布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場(chǎng)各50%股權(quán)出手。此外，長(zhǎng)和系還打算出售其在上海陸家嘴(17.99, -0.79, -4.21%)開(kāi)發(fā)的首個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目——東方匯經(jīng)中心，叫價(jià)約60億元人民幣。不僅如此，和黃旗下的百佳超市也被傳有出售計(jì)劃，并獲得華潤(rùn)的競(jìng)購(gòu)。僅轉(zhuǎn)手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場(chǎng)，長(zhǎng)和系即可套現(xiàn)超300億元人民幣。

 

除了拋售內(nèi)地資產(chǎn)，李嘉誠(chéng)又被曝出通過(guò)其他方式變相減持在港資產(chǎn)。置富產(chǎn)業(yè)信托日前公告稱，打算出價(jià)58.49億港元，向李嘉誠(chéng)控制的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)收購(gòu)天水圍發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本，意味著通過(guò)此次資本運(yùn)作，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)變相減持嘉湖銀座近70%的股權(quán)。

 

李嘉誠(chéng)大舉出售內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對(duì)比。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石(微博)在看到融創(chuàng)拿下北京新地王的消息后，也在微博上點(diǎn)評(píng)稱“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”有私募基金投資人士表示，這顯示出對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，多空雙方分歧十分強(qiáng)烈。

 

中房信研究總監(jiān)薛建雄稱，李嘉誠(chéng)是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤(rùn)，曾在2008年金融危機(jī)到來(lái)之前出售上海靜安寺附近寫(xiě)字樓就是很好的案例。未來(lái)美國(guó)QE退出，亞洲房地產(chǎn)和資產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)有劇烈波動(dòng)，李嘉誠(chéng)選擇在現(xiàn)在的時(shí)間點(diǎn)退出，潛藏的信號(hào)說(shuō)明他或許已認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間。

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)桑雨楓認(rèn)為，今年產(chǎn)生的地王面臨的風(fēng)險(xiǎn)，是2014年房地產(chǎn)政策的不確定，如果調(diào)控風(fēng)向改變，這些開(kāi)發(fā)商就將處于極度危險(xiǎn)境地。

 

房?jī)r(jià)高漲調(diào)控難度加大，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)和地價(jià)預(yù)期，樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)的預(yù)期日益強(qiáng)烈。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一指出，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)包括更多的采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來(lái)進(jìn)行調(diào)控，在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。