就在“長和系”于香港、內(nèi)地售賣資產(chǎn)，準備套現(xiàn)300億元，意欲“西進”的傳言鬧得沸沸揚揚之時，關于“長和系”經(jīng)營思路的質(zhì)疑也隨之而來。

 

有業(yè)內(nèi)人士在接受時代周報記者采訪時表示，“長和系”囤地獲利的經(jīng)營思路，給快速拿地、快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)開了個壞頭，負面影響很大。

 

不重經(jīng)營重牟利的做法，使得長和系的一些商業(yè)地產(chǎn)項目面臨經(jīng)營不善的困境。而長和系在獲利后脫身的做法，也導致了諸如“質(zhì)量差、欠薪”等諸多問題集中爆發(fā)。人們甚至產(chǎn)生這樣的疑問，華人首富李嘉誠除了在內(nèi)地賺取了大把超額利潤的同時，建成的房地產(chǎn)項目甚至是屈指可數(shù)的。

 

囤地套現(xiàn)成常態(tài)

 

8月29日晚間，和記黃埔[0.22%]有限公司（以下簡稱“和黃”）發(fā)布公告，擬以32.68港元的價格出售位于廣州的西城都薈項目。而此前，“長和系”以60億人民幣的掛牌出售上海東方匯經(jīng)OFC。加上早先被炒得沸沸揚揚的出售百佳超市，拋售這三大項目，預計將給“長和系”帶來超過300億元的現(xiàn)金。

 

和住宅項目囤地慢開發(fā)不同的是，對于持有型物業(yè)，長和系更多地是采取延長開發(fā)時間，靜待土地及樓面價值飆升之后，再選擇出售，從而謀取暴利。而在內(nèi)地，為數(shù)不多建成的并運營得比較成功的商業(yè)地產(chǎn)項目當數(shù)位于重慶解放碑核心商圈的大都會廣場項目，該商業(yè)項目為李嘉誠掘取了大把的利潤，因而曾有“重慶是長和系在內(nèi)地最賺錢的城市”一說。

 

時代周報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是東方匯經(jīng)項目，還是廣州西城都薈項目，都帶有濃重的“捂盤”色彩。以西城都薈為例，該項目自從2006年亮相至今，拖延近5年才正式開業(yè)，目前依然有不少商鋪尚未租出，而東方匯經(jīng)項目要到2014年才能夠建成。變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔六七年時間，房價飆漲3倍或地價暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭項目上發(fā)揮得淋漓盡致，該項目最后一期房價已是當初樓面地價的28倍多。

 

“你可以說長和系囤地，也可以說李嘉誠會處理各方面的關系，并且成功借用了時間成本獲得利潤最大化。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜在接受時代周報記者采訪時表示。

 

不重經(jīng)營重牟利

 

不過，長和系重在謀取利潤最大化，忽略項目長遠經(jīng)營的運作思路，在房地產(chǎn)項目運作的一開始就讓諸多長和系的大項目面臨經(jīng)營不善的困境。

 

廣州國際玩具城就是長和系這套運作思路的犧牲品。作為長和系進軍廣州的首個商業(yè)項目，廣州國際玩具禮品城于2004年首次公開選鋪，首期推出的500間鋪位一天之內(nèi)被搶光。但開業(yè)后，玩具城的經(jīng)營狀況急轉(zhuǎn)直下，商場人氣不足，生意冷清，很多店鋪陸續(xù)關門歇業(yè)。項目原本以開發(fā)酒店等商業(yè)配套為主的二、三期用地，如今卻被開發(fā)商用于開發(fā)公寓，其他配套開發(fā)項目則一拖再拖。廣州國際玩具城把剩余用地用于建設商業(yè)公寓，意味著長和系無心經(jīng)營廣州國際玩具城，希望盡快套現(xiàn)離場。

 

某代理玩具城銷售的負責人對時代周報記者表示，“長和系”緩慢開發(fā)的模式，主要是靠其背后有雄厚的資本支持，在低成本的情況下，獲得足夠多的利潤。“當然，這不好擺在臺面上來說。”

 

可供業(yè)內(nèi)人士玩味的一句話，體現(xiàn)在實際過程中，則是一些地方政府對“長和系”的囤地高度容忍。有媒體統(tǒng)計，長和系在8個城市的13個項目都存在不同程度的囤地嫌疑，平均開發(fā)時間在8—10年，遠遠超過政策許可的范圍。國土部曾經(jīng)多次下文三令五申要嚴懲囤地捂地。2012年最新的《閑置土地處置辦法》規(guī)定：土地閑置超過兩年不開發(fā)將被收回，閑置滿一年以上，按地價的20%征收閑置費。但是這條法規(guī)好似對長和系沒有效應。

 

從目前來看，長和系雖然其多次進入國土部的囤地捂地黑名單，但其有據(jù)可查的處罰，來自和黃位于東莞厚街的海逸豪庭項目。因囤地達95個月，和黃于2007年被征收7915萬元的土地閑置費。和黃于2004年8月31日，拿下的北京朝陽區(qū)姚家園2H1、2H2地塊，又登上2010年國土部公布的1457宗閑置土地“黑名單”。

 

屢次出現(xiàn)糾紛、拖欠工程款

 

和在內(nèi)地囤地時賺得盆滿缽滿相對應的是，在日常運作過程中，“長和系”為內(nèi)地經(jīng)濟做的貢獻有限，一些行事方法甚至顯得粗暴無禮。根據(jù)“長和系”在內(nèi)地的經(jīng)營思路，片面追求利潤最大化的結果，是多次出現(xiàn)工程糾紛及拖欠工資等惡性事件的主要原因。據(jù)時代周報記者了解，2012年，由和黃（青島）有限公司投資開發(fā)、青島華盛昌工程有限公司分包的“和黃青島小港灣”商住項目1A期消防設施安裝工程以及青島鑫山幕墻金屬結構集團有限公司分包的“和黃青島小港灣”商住項目1A期玻璃幕墻安裝工程。在施工期間，分包企業(yè)未按規(guī)定要求對現(xiàn)場工人進行實名制登記，不與工人簽訂勞動合同，工人無證上崗，對自有工人未辦理社會保險，用工管理十分混亂。雙方因工資結算發(fā)生糾紛，導致該項目多次出現(xiàn)農(nóng)民工集體上訪和爬樓討薪事件，并被新聞媒體曝光。與此同時，和黃長春有限公司開發(fā)的樓盤御翠園曾欠薪近2000萬。100多名農(nóng)民工無奈在繁華路段集體討薪。

 

“可能和香港企業(yè)的管理模式有很大的關系，至于說外包，很多企業(yè)都是外包，這倒不是主要問題。”地產(chǎn)行業(yè)知名人士陳真誠在接受時代周報記者采訪時表示，一成不變地沿用香港的管理模式進入內(nèi)地市場，或許是導致諸多問題的最主要原因。

 

房屋質(zhì)量問題屢被曝光

 

和記黃埔2012年年報顯示，2012年其物業(yè)銷售額為118億港元，同比增加26%。出售的680萬平方尺（約76萬平方米）已完成物業(yè)之應占權益主要位于內(nèi)地，目前可供發(fā)展土地儲備約9200萬平方尺（約1022萬平方米），其中97%位于內(nèi)地。

 

在內(nèi)地賺得缽滿盆滿的長和系，展現(xiàn)了不光彩的一面。質(zhì)量問題屢遭曝光。據(jù)時代周報記者了解，2005年，和黃開發(fā)的北京逸翠園項目暴露出工程問題。據(jù)當時一些業(yè)主透露，逸翠園樓板過于“單薄”，出現(xiàn)樓板掉渣、墻體垂直度出現(xiàn)偏差等質(zhì)量問題。直到2007年年初，和黃全面停止該樓盤的銷售工作，并決定收回全部已經(jīng)交樓和未交樓的房屋進行整改。而逸翠園也成為北京房地產(chǎn)市場首例已經(jīng)交房后被開發(fā)商收回的項目。

 

而和黃成都項目南城都匯的糾紛更是長達數(shù)年。“事實上，南城都匯房屋質(zhì)量差、品質(zhì)低已是業(yè)內(nèi)公開的秘密。”某業(yè)內(nèi)人士認為，在成都的港資房地產(chǎn)企業(yè)里，和黃的產(chǎn)品質(zhì)量最差。據(jù)媒體報道，從2009年開始，和黃南城都匯項目就被曝在質(zhì)量、設計等方面存在嚴重問題，如墻體層高出現(xiàn)誤差、墻面空鼓嚴重、入戶設置“三重門”等等。2011年，和記黃埔江景豪宅廣州（樓盤）逸翠灣再次被曝百余戶墻體滲水。該小區(qū)業(yè)主在接受采訪時表示，和黃房地產(chǎn)項目質(zhì)量問題迭出，與其管理模式有很大關聯(lián)。

 

據(jù)了解，廣州逸翠灣的施工單位為“北京建工集團有限責任公司”，該項目分別于2010年3月、6月以及11月通過了竣工驗收。該公司曾因“違法分包”被廣州市相關部門處罰。處罰文號為“穗建法(2010)1259號”的罰單顯示，根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第六十二條第一款的規(guī)定，對被處罰人(即北京建工)處以工程合同總價款0.5%的處罰，即為25850.40元。

 

有接近和記黃埔的業(yè)內(nèi)人士透露，和黃內(nèi)部奉行“集權式”管理，特別在財務和成本控制上，延續(xù)了李嘉誠一貫的嚴厲風格，各地項目的大小事宜都須上報到總部，由總部進行決策。這樣總部雖然對地方項目的運作有著較強的控制力，但習慣了香港運作模式的和黃，一方面對內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的一些“規(guī)則”不認可，另一方面他們也不愿意按照這些規(guī)則行事，從而會引發(fā)一些不可預知的矛盾。

和黃項目不斷被曝出質(zhì)量問題，有業(yè)內(nèi)人士認為，與其工程施工外包不無關系，港企對內(nèi)地建筑行業(yè)規(guī)則不甚了解，對施工環(huán)節(jié)難以監(jiān)控。據(jù)該人士透露，港企很多工程都是外包，將項目工程以較低的價格承包給一家施工單位，接下來施工方很有可能要加價。如果建筑成本控制得過于嚴格，施工單位偷工減料以壓低支出的現(xiàn)象很難避免。說起質(zhì)量問題時，有熟悉和黃的人士對時代周報記者表示，原因主要有：第一，.公司人員結構的錯誤。內(nèi)地公司主要高層管理人員都是香港人，中層管理人員與普通員工都是內(nèi)地人。決策由香港人做，執(zhí)行與建議方案由內(nèi)地人提。

 

第二，選擇建筑公司錯誤。和黃選擇的建筑公司一定不是當?shù)刈詈玫慕ㄖ?，目的是為了?jié)省投入。三流的建筑公司所蓋的樓房注定不是一流的。