從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……十年時間，國務院先后召開9次常務會議，專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。
“十年九調(diào)”，影響了房產(chǎn)市場的各方利益，各種規(guī)避手段和利益糾紛也隨之而來。
昨天，浙江省高院發(fā)布十年房地產(chǎn)審判白皮書，從司法的視角分析房地產(chǎn)發(fā)展和房地產(chǎn)審判中發(fā)現(xiàn)的問題及建議，并曝光了宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)審判10大典型案例。
十年糾紛11萬件，總量呈波浪形上升
2003年至2012年，浙江各級法院共受理房地產(chǎn)糾紛案件118761件，審結117248件，訴訟標的總金額為505.93億元。
10年間，浙江房地產(chǎn)糾紛收案數(shù)量總體呈波浪形上升：2003年至2007年，每年度基本維持在1萬件左右；2008年后增長明顯，每年約1.3萬件；2012年上升至14357件。
杭州、寧波、溫州作為我省經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，受理的房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量一直位居全省前列，分別占20.75%、16.14%和22.92%，合計占總收案數(shù)的近六成。
規(guī)避調(diào)控手段層出不窮，暗藏糾紛隱患
案件的多發(fā)類型，主要集中在二手房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛和商品房銷售合同糾紛三類，占比分別為33.58%、32.72%和20.51%。
省高院民一庭庭長蔣衛(wèi)宇說，針對調(diào)控政策，一些交易者采取各種措施規(guī)避，但這些行為暗藏糾紛隱患，主要表現(xiàn)在以下幾方面：
在規(guī)避限購、禁購和限貸方面，當事人通過借用其他有購房資格的人的名義購買房屋并辦理了房屋權屬證書，但如果實際購房人之后向法院提起確認房產(chǎn)所有權的訴訟，往往難以獲得法院的支持；有的則先采取簽訂虛假合同而后提起訴訟并達成調(diào)解協(xié)議，利用法院的生效裁判文書以房抵債、規(guī)避購房資格等限制；有的家庭甚至不惜采取假離婚、將原所有房產(chǎn)全部登記在夫或妻的一方，并由離婚后的另一方購買房屋的方法，使家庭關系處在不穩(wěn)定的狀態(tài)之中。
在規(guī)避稅費方面，買賣雙方為少繳或不繳稅費簽訂陰陽合同，產(chǎn)生糾紛后出賣方需要證明真實的合同是哪一份；有的開發(fā)商通過內(nèi)部人員虛假認購，向銀行套取貸款，同時規(guī)避稅費，套現(xiàn)升值利潤。
此外，面對節(jié)節(jié)攀升的房價，一些企業(yè)在非商品房用地上比照商品房、單身公寓樣式建造房屋并進行分割銷售。由于土地性質(zhì)及相關政策限制，購買人無法取得房屋所有權，且無法獲得常規(guī)的住宅用電、用水和義務制教育資源的配套保障，如出現(xiàn)房屋質(zhì)量、公共設施維護問題也無法按照商品房的相關規(guī)范進行維權，極易引發(fā)糾紛。
典型案例>>>
●以弟弟名義買房，房子被判給了弟弟
任某手中有兩套房，可在2011年5月，他又以親弟弟的名義在寧波市區(qū)全款買了一套，“三證”都辦在弟弟名下。后來弟弟不愿意歸還房子，任某起訴弟弟，要求變更產(chǎn)權登記至其名下。
【判決】
法院審理后，駁回了他的請求。法院認為，根據(jù)雙方當事人的陳述及款項支付情況，可認定案涉房屋是任某以弟弟的名義、借名購買的事實。但因任某名下已有兩套房產(chǎn)，不具備購房資格，故對任某以其系實際買受人為由請求確認其為房屋產(chǎn)權人的訴請不予支持。
●城鎮(zhèn)居民買宅基地，對方反悔合同無效
2004年，城鎮(zhèn)居民于某與村民史某夫婦簽訂協(xié)議，約定史某夫婦將其所有的金華某農(nóng)村宅基地上房屋賣與于某，房屋價款20萬元。合同訂立后，于某依約支付了房款，史某夫婦交付了房屋。2007年6月，史某夫婦以城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買房屋，房屋買賣合同違反了國家禁止性規(guī)定為由向法院起訴，請求確認合同無效，于某騰退房屋等。于某則反訴請求判令史某夫婦返還房款，并賠償因房屋買賣無效造成的損失75萬元。
【判決】
法院認為，根據(jù)國家政策，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地上房屋，所以這個案子中買賣合同應認定無效。合同無效后，雙方應相互返還房屋和購房款。對于因合同無效造成的損失，雙方主觀上均有過錯，而史某夫婦在出售房屋數(shù)年后主張無效，有違誠信，應承擔主要責任，判決史某夫婦賠償于某50萬元。
●限購政策未預料，買賣雙方均無責
2010年9月10日，黃某和薛某在某中介公司的介紹下達成房屋買賣協(xié)議，約定薛某將溫州某小區(qū)兩套房屋(期房、需并套使用)出售給黃某。合同簽訂后，黃某向薛某支付了定金100萬元。2010年10月12日，溫州市人民政府發(fā)文規(guī)定本市戶籍居民家庭只能在本市新購買1套商品住房或二手存量房，對違反規(guī)定購房的，不予受理房地產(chǎn)登記申請。故黃某無法同時購買該兩套房屋，雙方均認為對方應負違約責任。后黃某向法院起訴要求解除合同、薛某雙倍返還定金。
【判決】
法院認為，雙方簽訂的房屋買賣合同的標的物為兩套房屋且必須合并使用，根據(jù)政府文件的規(guī)定，黃某不能同時購買兩套住房，房屋買賣合同客觀上無法履行。由于合同無法履行系因政府房產(chǎn)宏觀調(diào)控所致，雙方均不承擔違約責任，遂判決解除合同，薛某返還黃某定金100萬元。
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