“金九銀十”是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)銷售旺季，令人擔(dān)憂的是，在這個旺季到來之前，部分熱點城市已是“地王”重現(xiàn)，房價漲幅居高。
究竟如何看待當前房地產(chǎn)市場走勢？未來調(diào)控著力點又在哪里？帶著這些問題，記者采訪了有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。
市場區(qū)域性差異大 部分熱點城市漲幅較高
從當前全國房地產(chǎn)市場來看，區(qū)域性差異大，部分熱點城市漲幅較高。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的７月份數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳新建商品住房價格同比分別上漲１８．３％、１６．５％、１７．４％、１７．０％。同比漲幅超過１０％的還有廈門、南京、鄭州等城市。
與熱點城市不同的是，少數(shù)中小城市近年來開發(fā)量大，銷售不暢，庫存較多。根據(jù)權(quán)威部門對９０個城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，有３２個城市新建商品住房庫存消化周期不足１０個月，有２１個城市庫存消化周期超過１８個月，其余３７個城市消化周期在１０到１８個月之間。
與此同時，一些熱點城市的土地市場相繼再現(xiàn)高價地和“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說：“這一輪‘地王潮’主要出現(xiàn)在一二線城市，由此證明全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)分化，房企選擇在一二線城市聚集，競爭更加激烈。而這種泡沫化的發(fā)展也導(dǎo)致市場存在調(diào)整的可能性。”
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說：“從今年１到７月的房地產(chǎn)市場運行來看，城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點。在全國６００多個設(shè)市城市中，部分大城市房價仍呈明顯上漲的現(xiàn)象，多數(shù)城市房價基本穩(wěn)定，少數(shù)城市房價呈下跌態(tài)勢。經(jīng)過十幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展之后，可以預(yù)計，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態(tài)。”
部分城市調(diào)控升級 體現(xiàn)“從嚴從緊”
“對于未滿２０周歲的單身人員，暫停其在鄭州市限購區(qū)域購房；對于年滿２０周歲的無住房單身人員，在鄭州市限購區(qū)域內(nèi)限購１套住房……”９月初，鄭州市推出了被稱為升級版的商品住房限購令，引起社會關(guān)注。
事實上，為了確保完成年度房價控制目標，不少城市紛紛加大調(diào)控力度。北京市按照“老項目不高于前期、新項目不高于周邊”的原則引導(dǎo)企業(yè)合理定價，同時在房價較高、上漲過快的區(qū)域加大“限房價、競地價”地塊供應(yīng)力度；廣州對部分高價項目暫停發(fā)放預(yù)售許可、限制銷售價格；深圳采取限制高價住房網(wǎng)簽等措施。
秦虹表示，在那些因供應(yīng)不足而導(dǎo)致房價上漲過快的城市，政府要想在短時間內(nèi)實現(xiàn)房價漲幅的下降，“限購”升級不失為一種應(yīng)急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。但在采取這一應(yīng)急措施的同時，也提醒我們，各地政府對本地的供求狀況必須要有更強的預(yù)見性，要有“疏”、“堵”結(jié)合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續(xù)的。
新形勢下調(diào)控著力點何在？
這是一組讓人喜憂參半的數(shù)據(jù)：上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動ＧＤＰ增長２．７個百分點；上半年，全國房地產(chǎn)用地出讓價款增幅超過９０％；１至７月，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入占全部稅收收入１３．２％，占地方級稅收收入的２９．７％。
客觀講，今年以來，房地產(chǎn)交易放量和開發(fā)投資的平穩(wěn)增長對一些地區(qū)的穩(wěn)增長和財政收入起到了積極作用。
在以投資為主的經(jīng)濟增長模式下，房地產(chǎn)業(yè)猶如動力引擎。如今中國經(jīng)濟正在告別高速增長，處于經(jīng)濟換擋期，既需要堅持調(diào)控，抑制住房投機需求，又要支持和鼓勵使用需求，保持房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟規(guī)模，對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長作出貢獻。面對新的形勢，如何尋找調(diào)控的著力點，著實為嚴峻的考驗。
在秦虹看來，土地調(diào)控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應(yīng)該加快采取增加住宅用地供應(yīng)和提高土地利用效率并重的辦法緩解供求矛盾。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會朱中一說：“就目前市場來看，地價上漲過快會對房價上漲預(yù)期有影響。政府在目前房價上漲壓力過大的情況下，也要把‘穩(wěn)地價’作為責(zé)任制。國內(nèi)市場差異大，地方政府要把土地供應(yīng)和住房建設(shè)計劃掛鉤，而不是和地方財政收入掛鉤。”
秦虹表示：“當前我國經(jīng)濟增長正經(jīng)歷從高速增長轉(zhuǎn)向中速增長的變化過程，此時房地產(chǎn)市場調(diào)控的著力點應(yīng)是，在政策方向上，保持連續(xù)性和穩(wěn)定性；在政策措施上，不斷優(yōu)化和更具針對性。”
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