房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆到瘋狂，這是否意味著擊鼓傳花的游戲已到尾聲?

 

    房地產(chǎn)越火爆，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)度越大，緩解債務(wù)危機(jī)的能力越強(qiáng)，各方對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)度越高，這是無(wú)法解套的循環(huán)。

 

    9月2日某院發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”數(shù)據(jù)顯示，“百城房?jī)r(jià)”已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比上漲，8月百城住宅價(jià)格同比上漲8.61%，是連續(xù)第9個(gè)月上漲，并且漲幅比上月擴(kuò)大0.67個(gè)百分點(diǎn)，廣州房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)24.15%，位列百城之首。

 

    而從環(huán)比來(lái)看，環(huán)比上漲的有71個(gè)城市，下降的只有29個(gè)城市。

 

    有幾個(gè)跡象顯示，房地產(chǎn)的絞索越來(lái)越緊。

 

    資金集中到大城市，上一輪房地產(chǎn)限購(gòu)曾逼迫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涌入不限購(gòu)的三四線(xiàn)城市，隨著調(diào)控的放松，開(kāi)發(fā)商的資金再度聚焦于一二線(xiàn)核心城市，這些城市的人口與財(cái)富的集聚能力，被視為可以抵抗房地產(chǎn)泡沫崩潰的最厚冰層。

 

    8月全國(guó)十大重點(diǎn)城市的住宅均價(jià)達(dá)到17871元/平方米，環(huán)比上月上漲1.49%，漲幅比上月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)，同比則上漲了12.18%，且已連續(xù)第10個(gè)月上漲，漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大了1.12%。廣州、北京、上海等大城市的漲幅一馬當(dāng)先。相比而言，洛陽(yáng)、太原等二線(xiàn)城市漲幅不高，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)與民間借貸鏈條同步崩潰的地區(qū)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下挫，如鄂爾多斯、溫州、神木等地。

 

    另一個(gè)值得警惕的跡象是，房地產(chǎn)貸款有所收緊。這兩年房貸起起落落，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，房貸也隨之升溫。銀行放貸個(gè)人買(mǎi)房，金融風(fēng)險(xiǎn)全部囤積在銀行。

 

    情況正在發(fā)生變化，銀行貨幣收緊轉(zhuǎn)而追逐高利潤(rùn)的中小企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，房貸數(shù)量下行。據(jù)報(bào)道，目前多數(shù)商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款政策并未發(fā)生改變，但貸款發(fā)放方面與前期相比的確較為緊張，首套房貸八五折優(yōu)惠利率“尚未絕跡”，只是申請(qǐng)門(mén)檻較高。筆者走訪了一些中介，房貸收縮幅度較大，而在三亞，外地客買(mǎi)房除非具備一年以上的納稅與社保證明，否則無(wú)法貸款購(gòu)房。

 

    貨幣不再像前幾年那么泛濫，銀行與地方政府悄無(wú)聲息地收縮貸款范圍，以現(xiàn)金繳款夯實(shí)房地產(chǎn)的根基。一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，房?jī)r(jià)下挫，不會(huì)像鄂爾多斯一樣對(duì)銀行、民間借貸產(chǎn)生多米諾骨牌式的沖擊效應(yīng)，最多像三亞目前一樣房?jī)r(jià)滯漲，但現(xiàn)金購(gòu)房者有支付能力沒(méi)有使用金融杠桿，不會(huì)為回收資金瘋狂拋售房產(chǎn)，不會(huì)形成全面的金融危機(jī)。

 

    最后的跡象是移民潮中資金外流，去年可以統(tǒng)計(jì)到的、在美購(gòu)房的中國(guó)資金為90億美元，成為僅次于加拿大的第二大群體。央視《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》今年3月報(bào)道，美國(guó)國(guó)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)常務(wù)董事杰德史密斯表示：11%的國(guó)際銷(xiāo)售量都是來(lái)自中國(guó)買(mǎi)家，特別是在高端市場(chǎng)，當(dāng)然整個(gè)市場(chǎng)的國(guó)際銷(xiāo)售量只有2%~3%，但中國(guó)就占了11%，而且這個(gè)數(shù)字還在不停增長(zhǎng)。

 

    區(qū)區(qū)90億美金并非國(guó)人在海外購(gòu)房的全部，考慮到第三次移民潮之劇烈，地下金融之發(fā)達(dá)，通過(guò)其他途徑購(gòu)買(mǎi)海外資產(chǎn)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一數(shù)字。最近，對(duì)國(guó)人信心沖擊最大的事件，當(dāng)然是李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地與香港資產(chǎn)，這是空頭的市場(chǎng)行為。

 

    不管李嘉誠(chéng)的做空，內(nèi)地地王頻出，北京新地王每平方米7.3萬(wàn)元，已經(jīng)與香港接近，如果上升1.5倍則可以與香港高地價(jià)看齊。在每平方米產(chǎn)出的單位GDP遠(yuǎn)不如香港的情況下，這種地價(jià)是瘋狂的。

 

    如果房地產(chǎn)價(jià)格停止上漲，地方債務(wù)崩盤(pán);如果房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，則未來(lái)市場(chǎng)必然崩盤(pán)。崩潰的時(shí)間決定于民間資金存量，決定于民間對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持看好預(yù)期。與其他資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)背后有地方政府之手，依舊是最抗跌的資產(chǎn)。

 

    怎么辦?最好的辦法是讓民間現(xiàn)金夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其次，提升單位面積的產(chǎn)出做實(shí)地價(jià)，而這兩點(diǎn)，前者是引誘民資，后者與加快改革提高效率是同一個(gè)意思。否則，房地產(chǎn)只有硬著陸一條路。