9月5日，新鴻基以217.7億元奪得徐家匯中心項目，為上海土地出讓史上總價最高地塊。
9月4日，融創(chuàng)中國[簡介 最新動態(tài)]以7.3萬元/平米的樓面價拿下北京農(nóng)展館地塊，刷新全國單價地王。
金秋9月，通常是房企推盤放量的“金九”。今年的9月，開發(fā)商尚未開始大面積放量收金，土地市場就先熱鬧起來，高價地頻現(xiàn)。
北京、上海，高價地接踵而來；一線城市土地溫度驟升，蘇州、杭州等二線城市旋即跟上。接連出現(xiàn)的高價地給房地產(chǎn)市場帶來怎樣的信號？這引發(fā)了多方的關注。
高價地集中出現(xiàn)于熱門城市
9月4日，北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊出讓。融創(chuàng)以21億元、異地配建醫(yī)院27.8萬平米的條件拿地成功，拿地總成本超過43億元，這也將農(nóng)展館地塊實際樓面價定格在7.3萬元/平米，大幅超過此前北京宅地單價紀錄。此前，7月底中糧地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]在朝陽區(qū)孫河拿地，5萬元/平米的地價已經(jīng)是北京最高。
北京宅地單價剛被刷新，上海旋即誕生新的“總價地王”。9月5日，新鴻基以217.7億元斬獲上海徐家匯地塊，該地塊樓面價也超過3.7萬元/平米。
一線城市土地市場火熱，部分二線城市也緊緊跟上。9月5日，杭州華家池三地塊拍出了136.73億元，其中兩地塊地價超過2.3萬元/平米；在蘇州，世茂[簡介 最新動態(tài)]股份斥資47.25億元購得蘇州工業(yè)園區(qū)兩地塊，樓面價達1.5萬元/平米。
對于9月上旬這股土地熱，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，近期高價地密集出現(xiàn)，在供應端首先與地方政府推優(yōu)質(zhì)地塊有關；在需求端則是因為房企手持較充足現(xiàn)金，加大土儲力度，優(yōu)質(zhì)地塊本身又加劇了房企的競爭。
萬科執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示，無論是京滬，還是蘇杭，一直是房地產(chǎn)市場熱度高的城市，“哪個也不是新冒出來的”。這些城市高價地頻出，說明資金進一步向少數(shù)大城市集中，沒有原先攤得廣。
“地熱”拉高市場預期帶來調(diào)控壓力
在業(yè)內(nèi)人士看來，土地市場和樓市有著直接的聯(lián)動關系，土地市場可以說是影響樓市預期的風向標。特別是熱點城市高價地集中出現(xiàn)，帶給樓市的恰恰是“沖擊式”影響。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫就認為，高價地釋放了房價上漲的信號，未來高價地區(qū)域住宅量、價必然水漲船高。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，今年，京滬等城市房價同比漲幅高企。7月，上海新建商品住宅價格同比漲幅就達16.5%。
房價上漲壓力一直存在，熱門城市又現(xiàn)高價地，這使部分業(yè)內(nèi)人士預計，有關城市的樓市調(diào)控存在進一步從嚴的可能。
楊紅旭就預計，宏觀經(jīng)濟政策年內(nèi)預計相對穩(wěn)健，樓市調(diào)控也不會出現(xiàn)明顯升級。可能的情況是，中央層面政策基本穩(wěn)定，個別城市因地制宜、從嚴調(diào)控。就房價上漲壓力大的城市來說，限購可能在執(zhí)行層面嚴格執(zhí)行，房貸包括個人貸款和開發(fā)貸收緊等。
一家知名房企高管則表示，高價地集中出現(xiàn)，輿論關注放大了高價地效應。“農(nóng)展館地塊是核心區(qū)域罕見的優(yōu)質(zhì)地塊，上?？們r地王則是商辦用地。在辨清各地高價地具體情況的基礎上，我認為調(diào)控明顯加碼的可能性不大。但一線城市調(diào)控更不會放松”。這位業(yè)內(nèi)人士預計，北京通過加推“限房價、競地價”地塊來平抑市場溫度，“不再放優(yōu)質(zhì)地塊，土地市場就不會再升溫了。”
- 猜想
高地價、高房價預期倒逼調(diào)控升級？
業(yè)內(nèi)人士稱，監(jiān)管層或暫緩放開房企融資
9月4日，融創(chuàng)中國以7.3萬元/平米的樓面價拿下北京農(nóng)展館地塊，刷新全國單價地王后，滬、杭、蘇三地又連現(xiàn)高價地。多位業(yè)內(nèi)人士認為，這有可能會招致新的調(diào)控政策出臺。
北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，在沒有政策落地的情況下，如果按照這一輪出現(xiàn)的高價地價格來看，樓市的價格將飆升。調(diào)控政策加碼的可能性非常大，市場如此不理性的土地價格，必然會導致調(diào)控再出重拳的可能性。
長江證券近期發(fā)表的一份研究報告指出，作為“金九銀十”的開局，高價地井噴式的出現(xiàn)反映出樓市總體復蘇，基本層面逆勢轉(zhuǎn)好。然而，“面粉”價格飆升，“面包”漲價難以避免，因此，高價地的出現(xiàn)或?qū)⑼聘叻績r預期，高房價恐倒逼調(diào)控升級。
高價地出現(xiàn)，也讓一線城市主管部門感覺到敏感。就在融創(chuàng)高價拿地后，北京市土地整理儲備中心在其官網(wǎng)上明確北京市住宅用地供地的思路為：“高端有市場、中端有支撐、低端有保障”，并強調(diào)要“進一步增加自住型、改善型住房的土地供應”。以期通過“限房價、競地價”等手段短期內(nèi)遏制地價、房價過快上漲。
另一方面，高價地頻現(xiàn)，或最先影響到正在A股密集申請再融資的房企。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至昨日，滬深兩市共有21家房企公布了定增方案，募資高達515.59億元。其中包括金科股份、榮盛發(fā)展、中茵股份、新湖中寶等房企。
克而瑞信息集團華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬認為，房企拿地價格屢創(chuàng)新高，這說明房企還是不太缺資金，這可能會讓監(jiān)管層對于房企再融資再度比較謹慎，暫緩放開房企融資。但土地價格不斷上漲，根源還是政府對于土地財政的依賴。政府對于調(diào)控還有很多手段可用，更應關注一種長效機制的出臺，但這可能需要與整個經(jīng)濟改革來配合，單獨出臺還比較困難。
- 觀察
房企拿地重回一二線城市
9月初，高價地頻現(xiàn)，開發(fā)商拿地熱情高漲，一二線優(yōu)質(zhì)地塊成房企拼搶對象，這也顯示出品牌房企拿地重回一二線的策略。
表現(xiàn)最為明顯的是恒大地產(chǎn)，近期已連續(xù)在北京奪得兩宗“限房價、競地價”的住宅地塊。9月4日，恒大地產(chǎn)以40.4億元奪得朝陽區(qū)豆各莊，商品住房銷售限價22000元/平米，而成交的樓面價約為13713元/平米。此前，7月3日，恒大地產(chǎn)以35.6億元總價拿下昌平沙河地塊，折合樓面價約6964元/平米，房屋銷售限價為14000元/平米。通過樓面價和售價對比，兩宗地均可能是微利。業(yè)內(nèi)分析多認為，恒大重金拿這兩宗地不是掙多掙少的問題，而是其進京的“敲門磚”。因為北京是外地房企展示品牌形象的必爭之地。
更多房企看中的是一線城市的稀缺地塊，不惜高價拿下。如，融創(chuàng)以7.3萬元/平米的樓面價拿下的北京農(nóng)展館地塊、新鴻基以217.7億元拿下的徐家匯中心項目，均地處市中心、交通便利、配套成熟。
上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，近期出現(xiàn)的高價地基本都是區(qū)位絕佳或具有資源優(yōu)勢的用地。從趨勢來看，優(yōu)質(zhì)土地資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中，市場集中度也會伴隨著土地市場集中度的提高而逐漸提高。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然一二線城市是每次調(diào)控的風暴區(qū)，但越來越多的房企啟動重回一二線的戰(zhàn)略證明：一二線城市資源集中，開發(fā)的風險更小。
綠地集團副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅稱，“目前，集團把一二線城市作為業(yè)務發(fā)展的重點，三四線城市基本不去了”。
克而瑞信息集團華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬分析，房企屢創(chuàng)高價地，說明房企對這些一二線城市的發(fā)展看好。特別是去年下半年以來，市場基本面逐漸轉(zhuǎn)好，高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的房企資金充足，北京等一線城市的優(yōu)質(zhì)土地又稀缺，形成僧多粥少的局面，必然加劇土地市場的競爭，而當面粉貴過面包，房價上漲的預期也會隨之而來。
- 延伸
房企預期分化？
花絮
孫宏斌拿高價地，王石喊“小心”
9月4日，融創(chuàng)中國拿下北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，樓面價達7.3萬元/平方米。
當天下午，萬科董事長王石轉(zhuǎn)引融創(chuàng)拿地的微博時表示，“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”
9月8日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在微博上對王石的點評進行回應，稱“對王總的判斷和判斷依據(jù)很驚訝”。孫宏斌也提到，對市場的判斷有分歧很正常，自己會繼續(xù)看好北京、上海，尤其是北京、上海的稀缺地塊。
今年年初，王石曾表示，房價與居民平均收入確實背離比較大，主要出現(xiàn)在一線城市。王石表示，如果能持續(xù)微調(diào)，堅持下去，再有兩三年房地產(chǎn)軟著陸是可能的。
在另一條微博里，孫宏斌也透露出某種“悲觀”：房地產(chǎn)行業(yè)不可能在經(jīng)濟下滑壓力巨大的環(huán)境下一枝獨秀。
幕后
集體看好一線城市，差別只是拿地的“度”
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，無論是王石、孫宏斌，還是此番在上海、蘇州、杭州拿地的新鴻基、世茂、綠地等房企，對于一線城市核心地區(qū)價值的看好都是一致的，所不同的只是最后的一種“度”。
以農(nóng)展館地塊為例，當天，融創(chuàng)、中海等8家企業(yè)參與競爭。根據(jù)報價和異地建設醫(yī)院面積投報情況計算，除融創(chuàng)最終拿地成本超過43億元外，和裕、懋源、首城等三家企業(yè)最后投報成本也都超過40億元。
近期，華人首富李嘉誠出售上海、廣州等地物業(yè)被解讀為商業(yè)帝國“西遷”。不過在長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威看來，外界的解讀“過度了”。郭子威表示，未來中國經(jīng)濟增長仍然會在7%以上，中國市場依然有投資價值。具體到北京樓市，郭子威表示，長江實業(yè)也在繼續(xù)尋求在京拿地的機會，只是現(xiàn)在競爭激烈，很難拿到地。
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