李嘉誠的每一次動作都會引來業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。最近有消息稱，“長和系”相繼宣告或?qū)伿郯偌殉?、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。

 

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在內(nèi)地土地市場火熱、地王頻出的的當(dāng)下，李嘉誠的大手筆減持，引起了業(yè)內(nèi)的警惕—王石在一周之內(nèi)接連兩次警告：“精明的李嘉誠在賣內(nèi)地的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

 

李嘉誠對風(fēng)險極度謹(jǐn)慎，他的經(jīng)典言論是“用90%的時間考慮失敗”。同時，他也是跨越周期的投資高手，采取多元化的穩(wěn)健策略，低買高賣。隨著“長和系”近兩年來大手筆投資歐洲，近期又在內(nèi)地頻繁拋物業(yè)套現(xiàn)，無不體現(xiàn)了李嘉誠“不把雞蛋放在一個籃子里”的思路。在一些也內(nèi)人士看來，李嘉誠的出手，讓當(dāng)前的樓市彌漫了一些危險氣息，或許暗示了國內(nèi)樓市已經(jīng)見頂。

 

拋內(nèi)地物業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)歐洲

 

“長和系”旗下的地產(chǎn)項目，最近“套現(xiàn)”動作不斷。據(jù)了解，長江實業(yè)[簡介 最新動態(tài)]即將在北京推出新一期別墅產(chǎn)品“譽天下·瑞景花苑”，較之前一期可能漲價30%至50%。長江實業(yè)董事郭子威表示，這也是該項目的最后一期。之前，長實已借助該項目的銷售套現(xiàn)約70億元。而和記黃埔在日前公布了其位于南京的首個項目案名為“漣城”。和黃方面稱，該項目是精裝高層加別墅，800萬元起。

 

值得注意的是，有報道稱，在捂盤十余年后，長江實業(yè)才在2008年推出“譽天下”第一批別墅。而在2010年底在拿到上述南京地塊后，和黃直到今年上半年才開始緩慢開工。李嘉誠在多個內(nèi)地城市的大手筆“套現(xiàn)”的同時推出上述項目，也被疑為“套現(xiàn)落跑”。

 

盡管在業(yè)內(nèi)人士看來，低價買入土地之后的“長線操作”、“緩慢開發(fā)”，坐等地塊升值，是長和系的典型特征。不過，基于李嘉誠的慣用策略，長和系上述舉動難免不引人遐想。“長和系的商業(yè)邏輯就是低買高賣。”接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時，睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文直言。

 

對于上述瑞景花苑的定價，長江實業(yè)董事郭子威明確表示是目前市場行情的正常反應(yīng)，且否認(rèn)撤資，并強(qiáng)調(diào)不會退出內(nèi)地市場。但他同時也表示，公司出于穩(wěn)健的投資考慮，只是不把雞蛋都放在一個籃子里，“國內(nèi)外的投資機(jī)會同樣都在關(guān)注，只是目前到歐洲投資的機(jī)會更多。”

 

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2010年至今，長和系在海外市場投入的收購資金已經(jīng)接近1500億港元。長江實業(yè)財報顯示，2010年4.2%的負(fù)債率是近幾年的最低點；此前的2008年、2009年分別為16.5%、9.5%；而伴隨著歐洲的大手筆收購，長江實業(yè)的負(fù)債率從2011年開始攀升，2011年、2012年分別為7.6%、7.3%。

 

“相比之下，投資海外的資金要小于國內(nèi)，且國內(nèi)競爭十分激烈，而國外還沒這么充分。而從未來的投資回報率看，歐洲的機(jī)會更多。”郭子威稱。

 

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟接受記者采訪時表示，長和系追求的是資產(chǎn)絕對值最大化，李嘉誠的選擇是全球性的，或認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的歐洲國家機(jī)會更好。

 

盡管當(dāng)前內(nèi)地土地市場異?；馃幔赝躅l頻出現(xiàn)，樓市也持續(xù)升溫。但薛炯文認(rèn)為，以5年為界線的話，目前的房價已經(jīng)處于“頭頂”區(qū)域。

 

頻頻出售低回報資產(chǎn)

 

在近年來大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場的港資財團(tuán)中，李嘉誠旗下的“長和系”一直處于領(lǐng)先地位，尤以商業(yè)地產(chǎn)最為出色。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從各方獲得的消息顯示，李嘉誠對自身投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，比如看淡物業(yè)持有的信號比較明確。

 

早在亞洲金融危機(jī)之前，投資型物業(yè)給長江實業(yè)帶來的貢獻(xiàn)并不明顯。資料顯示，1997年物業(yè)銷售占長江實業(yè)銷售收入的79.88%，占經(jīng)常性利潤的84.61%。而在1998年，長江實業(yè)加大了對投資型物業(yè)的開發(fā)，當(dāng)年的固定資產(chǎn)較1997年猛增423%。

 

伴隨著近幾年來商業(yè)地產(chǎn)對于業(yè)績增長的貢獻(xiàn)越來越緩慢，李嘉誠敏銳地將低回報的資產(chǎn)出售套現(xiàn)，轉(zhuǎn)投高回報率的資產(chǎn)。記者梳理近幾年來長江實業(yè)的財報發(fā)現(xiàn)，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的營業(yè)額一直處于不斷擴(kuò)大態(tài)勢。2011年、2012年長江實業(yè)自身的物業(yè)出租營業(yè)額分別為13.77億港元、18.67億港元。長江實業(yè)2013年中報表顯示，這一部分的營業(yè)額為10.02億港元。

 

不過，相比之下的收益增長則日漸緩慢。在長江實業(yè)財報“營業(yè)額及業(yè)務(wù)收益”一欄中，2012年長江實業(yè)集團(tuán)及子公司、合營公司的“物業(yè)租務(wù)”總額達(dá)19.78億港元，相比2011年同比增長達(dá)16.48%，然而在2013年前6個月，這一比例下降至8.24%。

 

值得注意的是，從1991年到2011年的20年間，和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過11%，長江實業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率只能達(dá)7%，陸家嘴寫字樓的租金回報僅約5%。

 

百佳超市雖然在2012年營業(yè)額高達(dá)200多億港元，但受制于租金成本高企等多種因素，毛利也僅有2%~3%。這對于追求穩(wěn)健收益的李嘉誠來說，確實有點不能接受。中房商學(xué)院高級研究員韋華偉認(rèn)為，從地產(chǎn)功能來看，目前商業(yè)地產(chǎn)的“遍地開花”正面臨著同質(zhì)化與過剩的巨大風(fēng)險。

 

此前，“長和系”曾有過多次將低回報的資產(chǎn)出售套現(xiàn)的情況。最典型的是2008年全球金融危機(jī)前后，在幾個月內(nèi)數(shù)次戰(zhàn)略性售出其上海物業(yè)：2008年5月,李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè)；年底，和記黃埔又拋售了9棟御翠園商業(yè)別墅，同樣遠(yuǎn)低于之前同類產(chǎn)品售價。

 

土地市場投入驟減

 

除了上述商業(yè)地產(chǎn)項目準(zhǔn)備套現(xiàn)外，“長和系”近些年來在土地市場上的變化也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注?；仡?ldquo;長和系”在內(nèi)地十余年的發(fā)展路徑，可以發(fā)現(xiàn)幾乎從未偏離其“低價拿地、長線操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地儲備吸納，土地成本比較穩(wěn)定，但2012年至今，“長和系”在土地市場上卻鮮有動作。

 

長實與和黃2007年報顯示，長實在全球范圍內(nèi)共擁有可建樓面面積約2150萬平方米的土地；和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬平方米的土地，絕大部分位于內(nèi)地。2008年全球金融危機(jī)的爆發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)造成了沖擊，期間，“長和系”加速在內(nèi)地市場的擴(kuò)張。長江實業(yè)2008年單獨操刀位于北京的純住宅大盤，“長和系”則“逢低買入”土地。

 

記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，在2008年、2009年年報中，長江實業(yè)的董事會均明確表達(dá)了加強(qiáng)土儲的愿望。2010年初，李嘉誠更是公開表示，長江實業(yè)土地儲備足夠未來5至6年使用，由于平均成本較低，加上負(fù)債低和備用資金充裕，可動用不少于500億港元進(jìn)行投資。

 

“長和系”拿地成本如何？以2011年為例，長實及和記黃埔共在內(nèi)地成功競得5塊土地，面積約65.54萬平方米，平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報顯示，公司當(dāng)前土地儲備約1022萬平方米，大部分通過與長江實業(yè)共同持有，在內(nèi)地的平均土地成本為1980元/平方米。

 

財報顯示，2012年在內(nèi)地，長江實業(yè)僅與和記黃埔的合營公司在當(dāng)年5月份拿下上海青浦區(qū)一塊約14.5萬平方米的住宅用地，其他再無拿地動作。而梳理公開資料發(fā)現(xiàn)，和記黃埔也僅僅在2012年12月4日，以成交價為2320萬元拿下了武漢蔡甸區(qū)的一塊地，樓面地價1502元/平方米。

 

有媒體報道稱，李嘉誠2013年上半年未在內(nèi)地投資一分錢。長江實業(yè)2013年中報也顯示，今年上半年該公司在內(nèi)地市場上并沒有一塊土地入賬。在香港，長江實業(yè)最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年，長江實業(yè)未在香港拍得任何地塊。

 

此外，“長和系”也不再像之前那樣對土地儲備頻頻表態(tài)。在2012年年報中，長江實業(yè)僅僅只是表示“中央政府調(diào)控將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，集團(tuán)將繼續(xù)推動內(nèi)地業(yè)務(wù)長期持續(xù)增長，如期推展各項發(fā)展項目，予以配合”。2013年中報則沒有提及土地市場的策略。

 

在近日地王頻頻再現(xiàn)的時候，“長和系”在土地市場上的“消失”，也不得不讓人們警惕，甚至引發(fā)了輿論對長和系市場“撤資”的疑慮。“長和系”對于當(dāng)前樓市的判斷，通過郭子威最近對媒體的表態(tài)多少可以看出一些端倪。對于連續(xù)缺席符合長實定位的北京農(nóng)展館地塊、上海徐家匯中心項目、杭州華家池等地塊拍賣現(xiàn)場，郭子威坦言“市場競爭激烈”。

 

在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉看來，長和系在土地市場上的投入減少，主要在于當(dāng)前的地價畸高，侵蝕企業(yè)未來盈利空間，增大了風(fēng)險。據(jù)國土部下屬的土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3226元/平方米，環(huán)比增速為1.62%，已連續(xù)五個季度加速上升。

 

“土地市場過熱導(dǎo)致了風(fēng)險形成。”陳晟認(rèn)為，港資公司的運作模式一般是低位進(jìn)入，高位拋出。在他看來，李嘉誠的行為對房地產(chǎn)市場有參考和預(yù)警的作用。

 

不管是否承認(rèn)存在樓市泡沫，事實已經(jīng)擺在那里。所謂觀點分歧，可謂是仁者見仁，智者見智。但樓市更多紛爭，只會擾亂樓市理性預(yù)期，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場運行風(fēng)險。如今市況之下，房地產(chǎn)市場運行將面臨重重風(fēng)險，猶如行走在鋼絲繩上，隨時可能陷入萬丈深淵。

 

國民經(jīng)濟(jì)遭遇房地產(chǎn)行業(yè)綁架，在2008年后的國際金融危機(jī)治理階段更為明顯。2003年以來的房地產(chǎn)市場，唯一出現(xiàn)較大幅度的價格回落，發(fā)生在2008年的第四季度。但隨后啟動的超常規(guī)信貸狂飆，很快扭轉(zhuǎn)了樓市蕭條走勢，至此房價每年上一個臺階，讓購房實力不濟(jì)的人們望樓興嘆。

 

2012年下半年樓市的全面復(fù)蘇，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)。這主要是因為，近幾年房價上漲到地方投資增長的傳導(dǎo)鏈條日益得到強(qiáng)化。在現(xiàn)行的分稅制下，地方財政高度依賴土地出讓收入，地方政府債務(wù)償還也有賴于持續(xù)上漲的土地市場，由此形成了一個堅不可破的鏈條。一旦刺破房地產(chǎn)泡沫，恐將迎來系統(tǒng)性金融風(fēng)險的全面爆發(fā)，以及地方財政的收支危機(jī)。

 

但是，任由房價繼續(xù)上漲又必然加劇宏觀經(jīng)濟(jì)的虛擬化進(jìn)程，恐將迎來日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅帶來的長期經(jīng)濟(jì)蕭條泥潭，這種結(jié)果也是我們不愿看到的。

 

在中國這樣一個具有悠久歷史文化的文明古國，置業(yè)的習(xí)慣延續(xù)已久。如果按照自有住房比率進(jìn)行比較，截至2010年末，我國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房比率高達(dá)89.3%，而美國大城市居民自己擁有住房的平均比率僅超過50%。這似乎也帶來一個悖論，理論上看我國剛性住房需求較少，但實際上通過房屋交易價格所反映出來的剛性需求非常旺盛。

 

 

無論如何，房價過度偏離收入和租金所引發(fā)的風(fēng)險，正日益挑戰(zhàn)我們的承受力。動輒好幾百萬、上千萬的一套房產(chǎn)，需要動用龐大的貨幣資金，這恐怕也非普通人所能。資金“擊鼓傳花”的游戲，終究會因為高處不勝寒戛然而止。但資金鏈條的斷裂帶來的將是連鎖反應(yīng)和幾何級數(shù)的收縮反應(yīng)。近日，李嘉誠拋售不動產(chǎn)套取現(xiàn)金，是一個值得警惕的經(jīng)濟(jì)信號。

 

我國房地產(chǎn)市場運行的風(fēng)險已經(jīng)過度累積，給予政府調(diào)控和治理的空間日益狹窄。如果不施加調(diào)控措施，市場的非理性將占據(jù)主導(dǎo)，天價購置土地絡(luò)繹不絕，房價將面臨全面失控的危險。如果施加強(qiáng)度過大的政策措施，房價將明顯回落，勢必通過地方政府償債風(fēng)險傳導(dǎo)，影響金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量，進(jìn)而通過財富收縮效應(yīng)降低投資與消費，引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)低迷不振。當(dāng)前我國房價正在危險中艱難穿行。從這一點上說，或許正是拋售物業(yè)套現(xiàn)的最好時機(jī)。