城鎮(zhèn)化在過去30多年的中國經(jīng)濟(jì)增長中功不可沒。如今，它正進(jìn)入“第二季”，背負(fù)著讓部分農(nóng)民真正變?yōu)槭忻?、帶動中國?jīng)濟(jì)進(jìn)一步升級的重要使命，受到全社會史無前例的關(guān)注。
任何激蕩的時代變革，總是伴隨著不確定性和艱難探索。歷史慣性的力量如此強(qiáng)大，我們看到，各地城鎮(zhèn)化仍然難抑制大躍進(jìn)的沖動，而土地制度和戶籍制度的變革之路依然布滿荊棘。城鎮(zhèn)化向何處去？種種路徑之爭一直存在。有些爭論正逐漸形成共識，有些爭論仍將長期伴隨著城鎮(zhèn)化的歷史進(jìn)程。
十八屆三中全會定于11月召開，各方普遍預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化將成為會議重點(diǎn)，而幾經(jīng)修改的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃也呼之欲出。中國城鎮(zhèn)化——這場全球最大規(guī)模的人口遷徙，有望進(jìn)入加速推進(jìn)期。
然而，相對于中央強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化要以“人的城鎮(zhèn)化”為核心，不少地方仍舊陷入“重物輕人”的誤區(qū)，城鎮(zhèn)化“大躍進(jìn)”中暴露出諸多問題。記者從多地調(diào)研了解到，很多地方借著城鎮(zhèn)化的名義“圈地造城”，急于求成地改變城市面貌，結(jié)果演變成單純的爭項(xiàng)目、上工程，一些房地產(chǎn)開發(fā)商也大舉涌入中小城市占地，地方債務(wù)風(fēng)險和中小城市房地產(chǎn)泡沫問題令人擔(dān)憂。
冒進(jìn) 地方熱衷“造大城”“建新城”
一些專家認(rèn)為，我國城市規(guī)劃缺乏想象力和品位，動輒想成為“東方小巴黎”、“中國威尼斯”，千城一面，沒有一點(diǎn)自己的特色。如果各地沉迷于“特大城市”等城市擴(kuò)張路徑之中，極有可能走上以前的老路。
“攤大餅”，這是對以往城市規(guī)劃和建設(shè)最常見的形容。近年來集中爆發(fā)的“大城市病”并沒有影響地方政府將城市攤大的決心，“特大城市夢”仍見諸于多地新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃之中。一些地方打著推進(jìn)城鎮(zhèn)化的旗號，紛紛打造新城建設(shè)模式，并且有愈演愈烈之勢。
國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組近期對12個省區(qū)的調(diào)查顯示，12個省會城市規(guī)劃建設(shè)55個新城新區(qū)，平均一個城市要建4.6個；144個地級城市規(guī)劃建設(shè)200個新城新區(qū)，平均每個地級市1.5個。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前城市規(guī)劃發(fā)展中有三大問題突出。
一是定位過高。大型城市規(guī)劃建設(shè)國際大都市、國家中心城市；省會城市提出建設(shè)國際化城市，大區(qū)域中心城市；一些中型城市也提出建設(shè)省內(nèi)中心城市，或者區(qū)域金融中心、教育中心、文化中心。
二是速度過快。一些城市體量不大，胃口不小，希望借新型城鎮(zhèn)化的大好機(jī)遇實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，“后發(fā)趕超”，卻沒考慮自身的“消化能力”。貴州一個縣級市，在建的房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到1000萬平方米，可以提供超過10萬套住房，而目前市區(qū)總?cè)丝诓?0萬出頭，消化現(xiàn)有住房的周期就超過15年。
三是用力過猛。廣東某縣級市，自然風(fēng)光優(yōu)美，出于整體規(guī)劃的考慮，上級政府規(guī)劃部門一直將其規(guī)劃為生態(tài)屏障，其中大部分劃為生態(tài)用地，限制工業(yè)開發(fā)。而記者走訪發(fā)現(xiàn)，該市近期卻提出，“不能有了生態(tài)沒了經(jīng)濟(jì)”，希望將上級規(guī)劃部門核準(zhǔn)的旅游度假開發(fā)區(qū)容積率提高三倍。江蘇某鎮(zhèn)，政府財力不足，征地速度卻不降，直接給農(nóng)民打白條，言稱征地補(bǔ)償“過兩年再給”。
深圳大學(xué)管理學(xué)院教授肖俊表示，城鎮(zhèn)化離不開政府規(guī)劃，但定位過高、速度過快、用力過猛的問題，根源是政府行政過度驅(qū)動，部分地方政府對城市發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律沒有很好的認(rèn)識，主觀決策意識濃厚，缺乏必要約束和科學(xué)民主決策機(jī)制。
記者在貴州黔東南某市發(fā)現(xiàn)，由當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)，在一座山上規(guī)劃建設(shè)了一個商業(yè)城，320棟數(shù)百平方米的民族風(fēng)格三層小樓密密麻麻排列在蜿蜒的盤山路上，還分了不同區(qū)域，有的規(guī)劃賣茶、有的區(qū)域賣民族銀飾、有的區(qū)域做餐飲。當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)人表示，政府出全資，希望打造成民族風(fēng)情文化園，總投資額“八九億元”。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，像政府這樣“造城”，想法很好，但難度太大。“三四公里長的盤山商業(yè)街，就兩個車道，車多了怎么辦？這么遠(yuǎn)的山路，沒車的市民怎么上去？連賣什么都規(guī)劃，有沒有市場？如果是我們這樣的市場機(jī)構(gòu)，肯定會在前期對人流和來客量做深入調(diào)查。”
廣東省建筑設(shè)計(jì)院原院長何錦超認(rèn)為，有些城市的領(lǐng)導(dǎo)氣魄很大，幾億資金投入，其實(shí)錢都是納稅人的，花錢有沒有走完法定決策程序？用行政代替市場，可能造成很大的投資風(fēng)險和資源浪費(fèi)，也扭曲了城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。
隱憂 三四線城市泡沫激增
在一二線城市房地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的情況下，一些大型房產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。在雄厚資金實(shí)力的支撐下，一些三四線城市迅速進(jìn)入“大盤時代”，以高檔住宅社區(qū)、城市綜合體為代表的新城新區(qū)建設(shè)如火如荼。
作為一個環(huán)境優(yōu)美的三線城市，濱海城市煙臺近年來吸引了大批房產(chǎn)巨頭的目光。從2008年開始，萬科、保利、招商、金帝、龍湖等大型房產(chǎn)商相繼涉足煙臺。目前，已有10多家在全國擁有100萬平方米以上開發(fā)量的地產(chǎn)商在此圈地開發(fā)，其中龍湖地產(chǎn)在養(yǎng)馬島對岸區(qū)域的葡醍海灣項(xiàng)目占地8500畝，從2011年開始規(guī)劃開發(fā)期長達(dá)十年，計(jì)劃投資500億元，擬在一片沿海灘涂上打造一座現(xiàn)代新城。
記者近日在煙臺市芝罘區(qū)梁家居民區(qū)看到，隨著兩個村落的陸續(xù)搬遷，一個由萬科投資的以住宅為主的高檔社區(qū)正在崛起。據(jù)煙臺萬科御龍山項(xiàng)目工程師董敏介紹，萬科于2009年進(jìn)入煙臺市場，目前在煙臺有開發(fā)5個項(xiàng)目。
在外來開發(fā)商大興土木的同時，煙臺本土的大型房企也不甘寂寞。在清泉寨南側(cè)，山東祥隆企業(yè)集團(tuán)正在開發(fā)建設(shè)萬象城項(xiàng)目。據(jù)萬象城商業(yè)管理公司經(jīng)理鮑四旺介紹，這一占地58萬平方米的項(xiàng)目是一個包括商業(yè)與住宅的城市綜合體項(xiàng)目，公司成功吸引香港新世界百貨入駐。2008年10月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)今年10月完工，計(jì)劃投資50億元。
煙臺市建筑節(jié)能與城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理辦公室產(chǎn)業(yè)科科長王強(qiáng)認(rèn)為，大企業(yè)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)完全是利益驅(qū)動。從煙臺來看，大型房企絕大部分是自己來的，這得益于煙臺依山傍海的自然稟賦。萬科2009年進(jìn)入煙臺，經(jīng)過十幾輪競價才拍得海云臺住宅項(xiàng)目，完全不是靠地方政府主動去招商。
記者注意到，這些房產(chǎn)商的進(jìn)入，恰好解決了一些城市舊村改造對資金的巨大需求，從而也得到了當(dāng)?shù)卣罅ε浜吓c支持。比如，被稱作“史上最難”的拆遷工作多由當(dāng)?shù)卣畞碜?，開發(fā)商只管開發(fā)建設(shè)。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)已成為各地新城建設(shè)的主力軍。而三四線城市，依靠“低地價、造人氣、造新城”的城鎮(zhèn)化冒進(jìn)，帶來的一大隱患就是房地產(chǎn)市場過剩，尤其是三四線城市泡沫越造越大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年，我國房地產(chǎn)企業(yè)房屋竣工面積99425萬平方米。
中國指數(shù)研究院調(diào)查表明，三四線城市已出現(xiàn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險。2010年—2012年，調(diào)查的61個三四線城市中60個供銷比小于1，商品房供應(yīng)量相對較大，市場消化能力不足，供過于求態(tài)勢顯著。
福星惠譽(yù)地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤春說，中小型城市的泡沫甚至比一二線城市還要嚴(yán)重。一線城市消費(fèi)能力很強(qiáng)，國家限制很嚴(yán)格。中小城市的泡沫在拼命吹，為拉動GDP，很多地方在新城建設(shè)中大量圈地蓋房。這些新城雖然地價較低，但位置較為偏僻、基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，因此很多開發(fā)商都樂于上大盤、超大盤項(xiàng)目，上百萬方的樓盤比比皆是。房地產(chǎn)泡沫破裂，最先觸及的將肯定是熱衷造城、大干快上的各類三四線城市。
風(fēng)險 盲目建設(shè)或現(xiàn)“債務(wù)黑洞”
專家提醒，目前一些地方政府“押寶”城鎮(zhèn)化，地方融資平臺的主要抵押靠土地，還債付息靠賣地，一旦新城成空城、土地出讓斷續(xù)，極有可能出現(xiàn)地方債危機(jī)。
樓盤住宅蓋起來了，但銷售率和入住率偏低，成為當(dāng)前一些二三線城市新城建設(shè)的普遍現(xiàn)象，也給當(dāng)?shù)貛砭薮筘攧?wù)風(fēng)險。
比如在湖北省某地級市規(guī)劃占地近40平方公里的新城中，各類已建或在建樓盤林立，新城區(qū)內(nèi)的大洋五洲、和昌國際城兩大樓盤均為近百萬方的大型小區(qū)。這些小區(qū)已基本建成，銷售中心卻人煙稀少，大部分房屋沒有裝修入住。
銷售人員告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，除少數(shù)被行政單位集體訂購?fù)猓溆喾吭翠N售并不樂觀，部分樓棟的銷售率僅有50%，有的甚至更低。市民楊先生表示，這里只看見有人建房，沒有看到人裝修入住。“這里原是一片大山，誰會來這么偏僻的地方買房？”
業(yè)內(nèi)人士表示，很多地級市財政收入只有數(shù)十億元，但新城面積都相當(dāng)于地級市，建設(shè)周期多在8年—10年，投資額在300年—500億元。雖然新城建設(shè)融資途徑多，但是土地抵押貸款依然占大頭，一旦房地產(chǎn)市場不景氣，土地出讓金或抵押貸款下降，新城建設(shè)就陷入停滯甚至荒廢。
各地主要依靠土地抵押、銀行貸款進(jìn)行的新城建設(shè)容易形成“債務(wù)黑洞”，潛藏著不小的財務(wù)風(fēng)險和壓力。審計(jì)署日前公布的36個地方政府本級政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果顯示，部分地方以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額增長，但土地出讓收入增幅下降，償債壓力加大。2012年底，4個省本級、17個省會城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315億元，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍。
華中科技大學(xué)中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰認(rèn)為，為推進(jìn)新城建設(shè)，解決資金問題，很多城市紛紛成立投融資平臺，其抵押資產(chǎn)主要是土地資源，或者以土地“白送”方式引進(jìn)開發(fā)商“造城”。然而土地財政的透支危及著新城可持續(xù)發(fā)展，為新城建設(shè)埋下一顆“不定時炸彈”。“這些融資平臺的土地資源賣光了怎么辦？帶來的直接后果就是地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)加劇，風(fēng)險放大，為地方今后可持續(xù)發(fā)展背上沉重包袱”。
據(jù)了解，目前新一輪大規(guī)模政府債務(wù)審計(jì)正在各地抓緊進(jìn)行。有專家表示，隨著地方政府債務(wù)進(jìn)入集中還債高峰期，應(yīng)關(guān)注地方政府償債風(fēng)險。一些地方既要借新債還舊債，又要借債搞新投資，債務(wù)總量明顯增加。很多地方政府擔(dān)心銀行不再貸款，而銀行擔(dān)憂地方政府無力償債。
