在昨日(9月23日)舉行的“2013全球華商(成都)論壇”上,行業(yè)大腕們針對房地產(chǎn)行業(yè)目前的諸多熱點問題進(jìn)行了演講或是交流。
在論壇上,一個得到與會者共識的話題就是樓市目前已經(jīng)進(jìn)入了“均利”時代,相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,2013年上半年,上市房企出現(xiàn)了凈利潤增長速度低于營業(yè)收入增長速度的現(xiàn)象,地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者也從會場了解到,目前,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也已成為行業(yè)的一個新趨勢。
隨著房地產(chǎn)業(yè)黃金十年的逐漸遠(yuǎn)去,中國樓市已進(jìn)入“均利”時代。
昨日(9月23日),在成都明宇豪雅飯店舉行的“2013全球華商(成都)地產(chǎn)論壇”上,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一公開表示,“均利可能是指平均利潤,這是一個趨勢,不過均利首先要均衡各方面的利益,只有這樣,市場才能平衡健康地發(fā)展。”
值得注意的是,自2012年下半年以來,各大品牌房企紛紛回歸一、二線城市。綠地集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]副總裁、西南事業(yè)部董事長、總經(jīng)理孫志文在論壇上就表示,公司去年下半年已調(diào)整戰(zhàn)略,不再進(jìn)入三、四線城市。
針對房產(chǎn)稅開征試點擴(kuò)容等問題,住建部政策研究中心主任秦虹解釋稱,房產(chǎn)稅不屬于樓市調(diào)控的范疇,而應(yīng)屬于制度建設(shè)。目前,這一稅收對于自主性物業(yè)影響不大。
上市房企利潤空間收窄
據(jù)億翰智庫CLR統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年上半年,145家上市房企營業(yè)收入合計3089億元,同比增長37.16%;凈利潤441億元,同比增長25.20%。
不過,億翰智庫董事長陳嘯天卻公開撰文認(rèn)為,前述數(shù)據(jù)所顯示的凈利潤增長慢于營業(yè)收入的增長,說明行業(yè)的利潤空間正在收窄。“145家房企的合計毛利率為36.60%,同比下降3.4個百分點,上市房企的毛利率也呈逐步萎縮趨勢。當(dāng)前價格管制、快周轉(zhuǎn)和土地招拍掛等都會進(jìn)一步縮減企業(yè)的利潤空間,企業(yè)利潤率下降屬于趨勢性的情況”。
在論壇上,朱中一表示,“大家理解的均利可能是平均利潤,我覺得這也是一個趨勢。但我同時覺得,房地產(chǎn)關(guān)系到各方面的利益,所以,均利首先要均衡各方面的利益。”
在他看來,目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的“均利”概念涉及到多個層面,比如針對居住權(quán),如何完善市場規(guī)則與政府保障制度的統(tǒng)一,對于地方政府依賴土地財政的現(xiàn)實,如何通過財稅制度改革借以解決這一難題。甚至,“均利”還包括創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品,以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險,以及房產(chǎn)稅如何積極穩(wěn)妥地擴(kuò)大試點,進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期等。
房產(chǎn)稅不影響自主性需求
值得注意的是,房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍至今沒有消息,房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制也只是停留在猜測中,但房價卻一直在上漲。
來自國家統(tǒng)計局8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,與7月份相比,在監(jiān)測的70個大中城市中,價格下降的城市僅有兩個,上漲的城市有66個。8月份,四個一線城市新建商品住宅價格同比上漲18%~20%,天津等31個二線城市同比上漲7%~10%,唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。
在此背景下,房產(chǎn)稅試點何時擴(kuò)容,將會針對哪些人群及物業(yè)類型等均是社會關(guān)注的焦點話題。
秦虹認(rèn)為,“無論其他調(diào)控的手段是什么,大家要堅信調(diào)控方向應(yīng)堅持兩條市場原則,首先是有效抑制投機(jī)性需求,在住宅市場上,調(diào)控從來都是針對投機(jī)性需求的,過度占有住宅資源的需求,無論怎樣都應(yīng)該抑制它;其次,政府應(yīng)該加大力度在大城市支持第一次買房的需求和保障性住房。”
開征房產(chǎn)稅是否會因地制宜?在秦虹看來,無論是在哪里,都是開征房產(chǎn)稅,也都要抑制投資和投機(jī),對于只有一套房的自主性需求不會受到太大影響。
房企回歸一二線成趨勢
世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,包括萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利等16家品牌房企在土地上的開支高達(dá)1978億元,同比去年597億元的數(shù)據(jù),增幅達(dá)到230%。在近2000億元的拿地款中,一線城市占30%,二線城市占49%,三線城市僅為21%。
與此同時,9月份,在北京、上海、杭州、武漢等一、二線城市接連誕生了數(shù)宗“地王”,而三、四線城市卻遭到冷落。多位房地產(chǎn)界人士認(rèn)為,房企回歸一、二線城市已是大勢所趨,主要原因是三、四線城市去化能力差,項目資金周轉(zhuǎn)難度大,影響房企在樓市轉(zhuǎn)型期的快速擴(kuò)張壯大。其中,作為世界500強(qiáng)企業(yè)的綠地集團(tuán)正是典型的代表。
孫志文表示,“可能前兩年我們在三、四線城市的擴(kuò)張還是比較快的,但是隨著中國經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的一些調(diào)整,我們深切地感受到,最終的一些核心有影響力的城市必將在一、二線城市產(chǎn)生,因此從去年下半年初,我們集團(tuán)就明確不再進(jìn)入三、四線城市。”
“在全國化的過程中,藍(lán)光地產(chǎn)原則上不會進(jìn)入三、四線城市,我們現(xiàn)在要進(jìn)入的都是省會城市,或是在省會城市群中經(jīng)濟(jì)發(fā)展得比較好的,經(jīng)濟(jì)實力比較強(qiáng)的,比如說無錫、青島等。”在嘉賓對話環(huán)節(jié),藍(lán)光地產(chǎn)副董事長、總裁張志成公開表示。
實際上,一些外資地產(chǎn)也極為專注一、二線城市發(fā)展的勢頭。
新加坡仁恒置地集團(tuán)執(zhí)行董事、執(zhí)行副總裁洪志華亦表示,“這10年仁恒在成都一共投了300多億元,集團(tuán)已決定在成都加大投入。”
“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了拿到地就賺錢,或是靠資源來賺錢的時代,我們現(xiàn)在比融資成本,后期就會比渠道和品牌。其實在市場部分,一個方面除了現(xiàn)在很多的大品牌,包括仁恒、綠地、藍(lán)光之外,我覺得更小的開發(fā)商應(yīng)該有一些特色定位,在國外有一些特色的開發(fā)商就做得很好。”長期觀察樓市的博思堂董事長汪妹玲表示。
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