2013年樓市又火了一把。二手房一夜狂漲數(shù)萬(wàn)、業(yè)主翻臉?biāo)簹Ш贤那闆r也常有發(fā)生。

在房?jī)r(jià)還在持續(xù)上揚(yáng)的過(guò)程中，如果簽訂了購(gòu)房合同并交納了定金，房產(chǎn)證正在辦理中，賣(mài)方又以更高價(jià)賣(mài)給別人怎么辦？如何預(yù)防這種情況？

對(duì)此，廣東圣方律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師顏宇丹表示，“一房多賣(mài)”逢房?jī)r(jià)飆升時(shí)出現(xiàn)的比較多，尤其是炒房客。“當(dāng)他們買(mǎi)完房逢房?jī)r(jià)上升時(shí)又出售，本來(lái)就是以賺取差價(jià)為目的，簽訂完買(mǎi)賣(mài)合同后到辦理過(guò)戶手續(xù)中間需要一段時(shí)間，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，又以更高價(jià)格賣(mài)給第二個(gè)買(mǎi)方甚至第三個(gè)獲取更高的利益。”

顏律師表示，《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“物權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依法辦理過(guò)戶登記手續(xù)，未辦理過(guò)戶登記的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。”因此，如果前買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同但還未辦理過(guò)戶登記的，買(mǎi)賣(mài)合同雖有效但沒(méi)有取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，如果后買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶登記，前買(mǎi)受人就只能追究出賣(mài)人的違約責(zé)任，因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)而無(wú)法要求繼續(xù)履行合同。即使出賣(mài)人已將房屋交付給前買(mǎi)受人使用實(shí)際占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，也應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

為防止“一房多賣(mài)”現(xiàn)象，顏律師建議：可以在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)雙方約定到的當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)進(jìn)行預(yù)告登記。

自2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。” 這一條規(guī)定的預(yù)告登記主要是限制賣(mài)方與買(mǎi)方簽約后再出售房屋并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給第三人，但預(yù)告登記后，必須三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行過(guò)戶登記，否則預(yù)告登記自動(dòng)解除。

但是，預(yù)告登記需要雙方約定，不是強(qiáng)制性義務(wù)，如果賣(mài)方不同意進(jìn)行預(yù)告登記，買(mǎi)方的合法權(quán)益還是得不到保障。

對(duì)此，顏律師表示，還有一個(gè)預(yù)防的辦法就是：買(mǎi)方可以在簽訂合同時(shí)把違約金數(shù)額約定的高一些。

用深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本距離。該合同第十五條的違約責(zé)任：“任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之_____的違約金。”

顏律師表示，這是一個(gè)選擇性條款，比深圳使用的上一個(gè)版本進(jìn)步了一些。上一個(gè)版本的內(nèi)容是一方違約，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方除要求定金罰則后，便不再追究其它責(zé)任。定金罰則是雙倍返還定金，如果一套一百萬(wàn)價(jià)格的房屋買(mǎi)方只交了一萬(wàn)定金，賣(mài)方毀約時(shí)買(mǎi)方就只能要求退還一萬(wàn)的定金并賠償一萬(wàn)元損失，這樣并不能彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲的購(gòu)買(mǎi)損失?，F(xiàn)在使用的版本如果在立約時(shí)雙方約定一個(gè)較高數(shù)額的違約金，即使出現(xiàn)出價(jià)更高的買(mǎi)方，賣(mài)方也會(huì)計(jì)算多獲取的差價(jià)低于違約金時(shí)，就不會(huì)違約進(jìn)行“一房二賣(mài)”了。

顏律師認(rèn)為，還有一個(gè)更為公平合理并且雙方都能接受的辦法，就是在合同的補(bǔ)充條款中把這一條違約責(zé)任修改為：一方違約時(shí)，違約方賠償守約方合同約定價(jià)格與違約時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)部分。這樣，如果房?jī)r(jià)上漲時(shí)賣(mài)方違約，就需賠償買(mǎi)方該房屋房?jī)r(jià)上漲的部份;同樣，房?jī)r(jià)下跌時(shí)買(mǎi)方違約，就需賠償賣(mài)方該房屋房?jī)r(jià)下跌的部分。如果這樣約定，無(wú)論動(dòng)蕩的房市價(jià)格如何漲跌，雙方都會(huì)考慮到違約的成本而不會(huì)輕易毀約，可以防范于未然，打消雙方簽約時(shí)的顧慮，從而維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則及交易的穩(wěn)定性。