金九銀十，北京二手房再次量?jī)r(jià)齊升。

 

據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月24日，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為8938套，環(huán)比上月同期上漲了12.4%。有商業(yè)機(jī)構(gòu)則預(yù)計(jì)，9月北京二手房的網(wǎng)簽量將達(dá)到1.2萬(wàn)套左右，月度網(wǎng)簽量將再創(chuàng)3月份樓市調(diào)控以來(lái)的新高。

 

此外，21世紀(jì)網(wǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，自3月國(guó)五條出臺(tái)后，二手房?jī)r(jià)格在經(jīng)過(guò)一個(gè)短期波動(dòng)后，隨后重新進(jìn)入上升的區(qū)間。以北京四環(huán)外的知名樓盤遠(yuǎn)洋[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]山水為例，3月該區(qū)域二手房成交均價(jià)為37579元，到9月遠(yuǎn)洋山水的成交均價(jià)已至每平米44229元，每平米上漲6650元，漲幅近15%。

 

此外，對(duì)于近期媒體廣泛報(bào)道的房貸難貸的情況。21世紀(jì)網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，確實(shí)存在這樣的情況。一方面，二手房中首套房貸款利率幾乎沒(méi)有折扣，且貸款時(shí)間延長(zhǎng)；另一方面二套房利率上浮10%仍在執(zhí)行，銀行放款速度較一套房相比更快。

 

量?jī)r(jià)齊升

 

金九銀十，樓市的傳統(tǒng)旺季?，F(xiàn)在看來(lái)，今年金九成色較足。

 

一位鏈家地產(chǎn)的店長(zhǎng)告訴21世紀(jì)網(wǎng)，國(guó)五條之后，也就四月的成交量下滑得厲害，隨后就開始上漲。“國(guó)五條對(duì)市場(chǎng)的效果也就一個(gè)月，買房者現(xiàn)在更相信經(jīng)驗(yàn)。”

 

以六里橋區(qū)域內(nèi)的太平橋西里為例，其2月成交量為3套，3月國(guó)五條出臺(tái)，搶過(guò)戶導(dǎo)致成交量劇增，當(dāng)月成交18套；4月政策影響較大，成交回落到3套，而到8月，成交量已經(jīng)反彈到7套。

 

再看石景山區(qū)域的大盤遠(yuǎn)洋山水，1月成交量24套，2月成交量20套，國(guó)五條出臺(tái)的3月放大至44套，隨后就大幅萎縮，4月僅7套，不過(guò)隨后一路上升到5月已恢復(fù)到18套，接近年初市場(chǎng)火爆時(shí)的交易量。

 

官方的數(shù)據(jù)也證實(shí)了北京二手房市場(chǎng)交易量反彈情況的存在。

 

根據(jù)住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月24日，北京全市二手房住宅網(wǎng)簽總量為8938套，環(huán)比上月同期上漲12.4%。

 

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部表示，雖然受到調(diào)控政策影響，與去年同期的網(wǎng)簽量相比小幅下跌了2.3%，但預(yù)計(jì)9月全月的網(wǎng)簽量將達(dá)到1.2萬(wàn)套左右，再創(chuàng)3月份樓市調(diào)控以來(lái)月度網(wǎng)簽量新高。

 

需要注意的是，二手房成交量的上升并非是價(jià)格下滑換來(lái)的，在過(guò)去幾個(gè)月時(shí)間里，北京二手房?jī)r(jià)交易價(jià)格的攀升。

 

鏈家地產(chǎn)的交易系統(tǒng)顯示，太平橋西里今年一月該小區(qū)樓盤成交均價(jià)為30579元每平米，國(guó)五條出臺(tái)的3月，成交均價(jià)為34091平米。而到9月，成交均價(jià)已經(jīng)漲至39721元每平米，較三月價(jià)格上漲16.5%。

 

而上文所說(shuō)的遠(yuǎn)洋山水，去年12月，該樓盤的成交均價(jià)為32118元每平米，1月33892元每平米，3月37579元，4月繼續(xù)上漲至38581元，9月，遠(yuǎn)洋山水的成交均價(jià)已至每平米44229元，較三月價(jià)格上漲14.6%。

 

再看有亞洲最大社區(qū)之稱的天通苑[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

 

天通苑東一區(qū)今年一月的房?jī)r(jià)為17284元每平米，3月19324元，4月微漲至19872元每平米，9月的成交價(jià)為22416元每平米，較三月價(jià)格上漲16%。

 

多位地產(chǎn)中介向21世紀(jì)網(wǎng)表示：“國(guó)五條出臺(tái)后，二手房的價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大幅的回調(diào)。雖然有征收20%差額稅的要求，但是符合免征要求的住宅，業(yè)主都大幅提升了報(bào)價(jià)，而不符合免征要求的住宅，除個(gè)別急售的，大多沒(méi)有降低價(jià)格，很多都維持在原來(lái)的價(jià)位。”

 

對(duì)于未來(lái)的走勢(shì)，中介和購(gòu)房者都表示了謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

 

一位看房者向21世紀(jì)網(wǎng)表示：“自己去年上半年開始看房，目標(biāo)是六里橋北里的老房子。那時(shí)54平兩居價(jià)格約132萬(wàn)元，自己手中有80萬(wàn)元的首付款，差不多可以買一套。不過(guò)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)較為冷清，我們覺(jué)得價(jià)格可能還會(huì)往下走一走，就沒(méi)著急下手。誰(shuí)知道到下半年市場(chǎng)風(fēng)云突變，年中房子漲到了140萬(wàn)，稍微一猶豫，同戶型的價(jià)格就已經(jīng)到了170萬(wàn)元。這時(shí)候我們已經(jīng)開始恐慌了，想著趕緊買，但最終還是沒(méi)有買到。現(xiàn)在53平的報(bào)價(jià)差不多都要230萬(wàn)了。我們手上的80萬(wàn)元，首付款都不夠了。”

 

據(jù)悉，由于二手房存在評(píng)估價(jià)和現(xiàn)實(shí)價(jià)格存在價(jià)差，目前的情況下上述購(gòu)房者手中的80萬(wàn)元，確實(shí)已經(jīng)不足支付首付。

 

不過(guò)即便這樣，上述看房人也沒(méi)有放棄買房的計(jì)劃。“最近地王不斷出現(xiàn)，看樣子房?jī)r(jià)是很難降了。早下手，早安心。”

 

上述鏈家地產(chǎn)的店長(zhǎng)向21世紀(jì)網(wǎng)表示，由于北京的資源優(yōu)勢(shì)，盼望在北京居住的人越來(lái)越多。很多大學(xué)畢業(yè)留在北京的學(xué)生或在北京工作滿五年符合購(gòu)房要求的人具有較強(qiáng)的購(gòu)房沖動(dòng)。“在北京工作五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，自己的人脈已經(jīng)固定、資源有所積累，個(gè)人已經(jīng)熟悉這個(gè)城市的生活習(xí)慣，這個(gè)時(shí)候讓他離開北京去其他城市從零開始，不是每一個(gè)人都能做到的。加上主城區(qū)土地資源的緊張以及北京教育醫(yī)療上的優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)確實(shí)很難下降。”

 

不過(guò)這位店長(zhǎng)也不認(rèn)為房?jī)r(jià)有暴漲的可能：“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，以前一套房對(duì)應(yīng)七位看房者，房?jī)r(jià)暴漲；現(xiàn)在這一數(shù)據(jù)是一套房對(duì)應(yīng)三位看房者，買房有小幅議價(jià)空間。此外，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)確實(shí)很高，對(duì)上班族來(lái)說(shuō)壓力太大，加上稅收以及貸款等因素影響，短期內(nèi)很難大漲，溫和上漲應(yīng)該是大概率事件。

 

二套房比首套房易貸款

 

近期，房貸緊張的消息屢見(jiàn)于媒體的報(bào)道。

 

有媒體走訪個(gè)大銀行后稱，北京市多家商業(yè)銀行商業(yè)性房貸業(yè)務(wù)整體收緊，有的銀行甚至早就暫停了房貸業(yè)務(wù)，部分尚在經(jīng)營(yíng)房貸業(yè)務(wù)的銀行表示“額度用完了”，還要等一等。

 

而此前有股份制銀行主管貸款的部門負(fù)責(zé)人向媒體解釋原因時(shí)候稱：“央行每年都會(huì)為銀行規(guī)定貸款額度以及存貸比限制，各個(gè)銀行再根據(jù)自身情況和市場(chǎng)行情規(guī)劃房貸、中小企業(yè)貸款、大企業(yè)貸款的資金額度。”“今年資金面趨緊，吸收存款和同業(yè)借款的成本高企，銀行必然要將錢用在收益較高的領(lǐng)域，而不是微利的房貸業(yè)務(wù)。”

 

對(duì)此，21世紀(jì)網(wǎng)咨詢多家地產(chǎn)中介獲悉，目前二手房貸款確實(shí)較難申請(qǐng)。

 

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位工作人員向21世紀(jì)網(wǎng)表示，目前貸款難度加大，首套房利率已經(jīng)很難見(jiàn)到打折的。

 

而上述店長(zhǎng)則表示，現(xiàn)階段一套房的貸款不僅利率沒(méi)有打折，而且放款周期很長(zhǎng)。“以前批貸后要求15個(gè)工作日，差不多也就是20天左右可以放款，現(xiàn)在等一兩個(gè)月的是經(jīng)常有的時(shí)期。”

 

首套房貸款難，二套房卻相對(duì)容易一點(diǎn)。

 

上述店長(zhǎng)表示，由于二套房要求在基礎(chǔ)利率上上浮10%，銀行從中獲得的利益更多，因此放貸周期相對(duì)短一點(diǎn)。“打個(gè)比方，一個(gè)是首套房按照基礎(chǔ)利率貸款和一個(gè)是二套房上浮10%的貸款，兩位客戶同時(shí)申請(qǐng)，二套房先放款的可能更大大，不過(guò)也大概需要一個(gè)月時(shí)間。”

 

此外，銀行的房款也有一定的時(shí)間規(guī)律。

 

一般來(lái)說(shuō)，季度末放款速度要慢于季度之初，很多季度末貸款的客戶也會(huì)被拖延至下個(gè)季度初。上述店長(zhǎng)表示。

 

21世紀(jì)網(wǎng)咨詢多家地產(chǎn)中介以及看房者后發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上的買房者大多是首套自住以及剛需改善型，這意味著房貸難對(duì)剛需購(gòu)房者打擊最大。

 

商業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)也可支撐上述判斷。

 

 

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2013年以來(lái)，48%的購(gòu)房需求為首付6成以下的首套房貸款，套均總價(jià)約225萬(wàn)。對(duì)于貸款比重大的中低端需求來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本會(huì)明顯上升。此外，個(gè)人房產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)—北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司對(duì)所承辦的二手房業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：當(dāng)前，在首次置業(yè)人群中，使用貸款的比例在70%左右，而改善型置業(yè)人群使用貸款比例也達(dá)到30%左右。

 

對(duì)于上述問(wèn)題，精明的地產(chǎn)中介發(fā)明了新的生財(cái)之道。

 

據(jù)悉，已有地產(chǎn)中介推出了一項(xiàng)新的業(yè)務(wù)，只要客戶的購(gòu)房貸款獲得銀行批貸，客戶支付0.5%的手續(xù)費(fèi)后，地產(chǎn)中介可以用自有資金提前將同額資金交付給客戶。

 

對(duì)于這0.5%由誰(shuí)來(lái)買單，該公司的工作人員表示，買賣雙方商量著來(lái)，如果合同中約定的收款時(shí)間較長(zhǎng)，而賣主急要錢，就由賣主支付，反之由買房人支付。

 

21世紀(jì)網(wǎng)追問(wèn)，目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)大多由誰(shuí)支付，該工作人員表示，由買房人支付。也就是說(shuō)，由于銀行房貸的收緊，剛需的買房人將支付又一筆不菲的支出。