去年以來，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的討論趨升級且復雜化。尤其是2011年下半年開始，鄂爾多斯和溫州房價大跌，讓看空派找到了渴盼已久的“鐵證”。貴陽、海南、常州、營口、鄭東新區(qū)等全國多個地區(qū)，都被認為存在嚴重的房地產(chǎn)泡沫。

持續(xù)不斷的看空聲音，積聚在一起，形成了一股非常強大的輿論力量，極大地影響、改變民眾、企業(yè)、政府等對房地產(chǎn)市場形勢與房價性質(zhì)的判斷。這些影響到底有幾分屬于正面、幾分屬于負面，尚難精確評定。什么是房地產(chǎn)泡沫？高空置率是否等同于房價泡沫？貴陽這種大盤扎堆、供應(yīng)量較大的城市，是否一定會導致房價崩盤？這些名詞的概念、內(nèi)涵、性質(zhì)等都沒能厘清，大家的思想與觀點，就這么在一口大鍋中被亂燉著。

首先，關(guān)于泡沫的概念。國際上比較權(quán)威的定義，是經(jīng)濟學家金德爾伯格1978年曾為一本經(jīng)濟學辭典中的“泡沫”詞條做如此界定：“泡沫可以不嚴格地定義為，一種或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的陡然上升。初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其中資產(chǎn)的使用或其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”

這就意味著，泡沫生成，需要具備兩個條件。一個條件是，只發(fā)生在資產(chǎn)品領(lǐng)域，與消費品無關(guān)。原因也簡單，消費品市場中不可能出現(xiàn)大規(guī)模的投機行為，比如，在某些年份豬肉價格狂漲的過程中，也沒什么投機收購豬用以囤積。另一個條件是，投資投機性需求持續(xù)增加，甚至出現(xiàn)瘋狂狀況。最終形成泡沫，其表現(xiàn)是，經(jīng)過持續(xù)的大漲后，價格遠超較長時期內(nèi)的平均水平，或者說常態(tài)水平。

因此，房地產(chǎn)泡沫的形成，需要具備兩個必要條件：一是房價連續(xù)大漲；二是投資投機性購房需求旺盛，或者說所占比例較高(比如超過50%)。前者，大家容易理解，后者略有費解。主要是因為，有某些特殊時點，自住性需求也可能大幅推高房價，而這類需求本質(zhì)是合理需求，光靠他們難以產(chǎn)生泡沫。所以，一定要加上投資投機需求的積極、甚至狂熱入市，才可能形成泡沫。這類需求屬“非理性”需求，在房價高漲時容易如潮水般撲來，但當預期改變、房價下跌時又如潮水般退去，從而加速房價下跌。

對照這兩個必要條件，會發(fā)現(xiàn)鄂爾多斯和溫州都符合。2011年之前的幾年內(nèi)，這兩個地區(qū)房價上漲幾倍，投資投機需求非常旺盛，占比明顯超過50%。2011年初，鄂爾多斯很多樓盤單價超每平米2萬元。而溫州房價更高，市區(qū)均價與杭州差不多，位列全國前幾名，最貴樓盤單價曾一度高達10萬元左右。2011年，兩地房價持續(xù)下跌，領(lǐng)跌全國，泡沫破滅。另外，1992-1994年海南的房價泡沫及崩盤，也符合這兩個條件。

另一個概念是開發(fā)過度，或供應(yīng)過剩和高空置率，三個說法相近。開發(fā)過度、供應(yīng)過剩，是指大規(guī)模的在建或已經(jīng)竣工的房屋，無法售出或租出，房屋市場存在嚴重的供大于求情況，并使開發(fā)商的經(jīng)營活動受到明顯負面影響，或者已出現(xiàn)開發(fā)商破產(chǎn)、老板跑路、樓盤停工，甚至樓盤爛尾等現(xiàn)象。

房地產(chǎn)泡沫與供應(yīng)過剩之間，存在密切聯(lián)系。在房價泡沫形成階段，市場銷售火爆，價格大漲，這使開發(fā)商熱情高漲，擴大開發(fā)規(guī)模，擴張經(jīng)營。但當泡沫破滅后，市場一落千丈，成交萎縮，房價下跌，甚至是暴跌。由于房產(chǎn)開發(fā)周期較長，從購地到賣房，一般需要1-2年時間，近幾年部分項目已縮短至半年至一年。泡沫破滅時，還有很多項目沒有達到賣房條件，這些樓盤就成為滯銷品，也是房價泡沫破滅后的犧牲品，從而出現(xiàn)供應(yīng)過剩的局面。從房地產(chǎn)泡沫與供應(yīng)過剩關(guān)系的主動性上分析，主要是前者影響后者。

房價泡沫與供應(yīng)過剩之間的區(qū)別，是顯而易見的。泡沫主要特征在于房價大漲。而供應(yīng)過剩卻并不意味著房價大漲，或曾大漲過，所以也就不一定存在房價泡沫。這在現(xiàn)階段的中國尤其明顯。比如，廣大中西部地區(qū)以及三四線城市，近幾年房價漲幅并不大，不存在泡沫，但在這些地區(qū)土地不稀缺。在地方政府追求政績、財政收入的利益驅(qū)動下，導致土地大量供應(yīng)。同時，規(guī)劃了很多新城新區(qū)，利用行政權(quán)力大量從農(nóng)民手中廉價征地，轉(zhuǎn)手高價賣地給開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，形成了明顯的供大于求甚至過剩的情況。社會上爭議較多的貴陽，超級大盤較多，屬于供大于求(但尚難定性為過剩)，房價水平只有每平米5000元，低于東部很多三四線城市，何來泡沫？

房地產(chǎn)泡沫的結(jié)局，可分為兩種：一種是泡沫比較大，只能任其破滅，歷史上日本、中國香港、美國、中國臺灣、西班牙、愛爾蘭等皆出現(xiàn)過。在主要城市中，房價累計下跌幅度，一般會超過三成，下跌和盤整時間，一般會超過三年；另一種是泡沫較小，如果政府政策得當，不會破滅，通過幾年的房價波動、陰跌，就能完成調(diào)整。如果政策沒什么作為，則也會出現(xiàn)房價明顯下跌。房價泡沫及破滅，會對經(jīng)濟與金融形成負面影響。

商品房供應(yīng)量略大于需求量，這是比較適宜的狀態(tài)。供應(yīng)過剩，則是供應(yīng)明顯大于需求，一方面會抑制房價上漲，另一方面也會導致社會資金沉淀和社會資源浪費，甚至部分區(qū)域如新城地區(qū)形成大量房屋空置，變成空城和“鬼城”，業(yè)主、企業(yè)、銀行、政府都會受到利益損失。當然，房地產(chǎn)泡沫的負面影響，遠超供應(yīng)過剩。況且，有些情況下，供應(yīng)過剩也是泡沫破滅的結(jié)果之一。