自2012年全年銷售業(yè)績超過千億元之后，保利房地產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)”）很快設(shè)定了下一個需要跨越的“門檻”—2020年，保利地產(chǎn)銷售額會再增加1000億元。如何繼續(xù)保持強勁、穩(wěn)健的增長，成為保利地產(chǎn)需要攻克的重大課題。

 

    除了住宅開發(fā)主業(yè)之外，商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金、養(yǎng)老地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等多個專業(yè)領(lǐng)域正成為保利地產(chǎn)重要的多元化利潤來源。而國務(wù)院近日發(fā)文提出試點“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”后，被看做是房地產(chǎn)市場里“藍海”的養(yǎng)老地產(chǎn)價值，再一次被深挖。

 

    “現(xiàn)在是試點，但養(yǎng)老地產(chǎn)已被列為公司未來的一個重要業(yè)務(wù)板塊。”保利地產(chǎn)有關(guān)負責人日前對外如此描述公司對養(yǎng)老地產(chǎn)概念的定位，公司目前7個養(yǎng)老地產(chǎn)項目中已有2個正式運營。而對于投資回報問題，保利地產(chǎn)希望探索將養(yǎng)老地產(chǎn)對接資本市場的可行性方案。

 

    但對于公司在養(yǎng)老地產(chǎn)金融化道路上已經(jīng)有何進展，是否開發(fā)出可行的運作方案，以及公司未來對養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資計劃等，保利地產(chǎn)相關(guān)負責人則回復記者稱，暫時沒有進一步消息可以透露。

 

    醞釀養(yǎng)老地產(chǎn)5年之久

 

    養(yǎng)老地產(chǎn)市場有多大？經(jīng)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機大約為4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。

 

    保利地產(chǎn)，是國內(nèi)最早嗅得商機，并籌劃發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商之一。據(jù)記者了解，早在2008年，保利地產(chǎn)就派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。在完成基礎(chǔ)研究后，保利地產(chǎn)在2011年提出了“善居養(yǎng)老計劃”，計劃從公益層面出發(fā)，以社區(qū)為依托，推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同年，保利地產(chǎn)和北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司—北京保利安平養(yǎng)老投資管理有限公司，致力于高端養(yǎng)老市場開發(fā)。

 

    試水養(yǎng)老地產(chǎn)，在保利地產(chǎn)2012年年度計劃里，已被列為公司發(fā)展的一項重要規(guī)劃，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊更是表示，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為保利地產(chǎn)未來新的利潤增長點。而在今年3月份的公司年度業(yè)績會上，養(yǎng)老地產(chǎn)被再一次重點提及。

 

    “城鎮(zhèn)化過程中有3億農(nóng)民的住房需求要解決，這一空間不能忽視，但另外一方面，2億老齡人口的養(yǎng)老需求也成為眾多房企瞄準的機遇。”宋廣菊稱，保利地產(chǎn)希望能夠在做好自身養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，盡企業(yè)所能推動養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括探討社區(qū)配套養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老床位的模式，能夠?qū)⑵渥鳛楣疚磥泶笮蜕鐓^(qū)的基礎(chǔ)配套，解決部分社區(qū)養(yǎng)老問題。

 

    據(jù)保利地產(chǎn)方面透露，目前，該公司已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規(guī)劃及建設(shè)了7個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其中北京西山和熹會、浙江嘉興西塘越項目已正式運營。

 

    鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、回收周期長的特點，保利地產(chǎn)將其目標客戶群定位在了高收入人群。而在盈利模式上，保利地產(chǎn)采取的是租售并舉的形式，上述兩個已運營的項目，剛好可以各表一枝。

 

    “北京西山和熹會是保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老產(chǎn)品，通過現(xiàn)有項目留存的會所改造而成，立足于機構(gòu)型養(yǎng)老的概念，以會員制的方式提供養(yǎng)老服務(wù)，”保利地產(chǎn)方面相關(guān)負責人在對外推介兩個項目時稱，浙江嘉興西塘越項目則是以養(yǎng)老地產(chǎn)為概念的新項目開發(fā)，產(chǎn)品囊括獨棟別墅、創(chuàng)新合院別墅、聯(lián)排別墅及多層電梯洋房，部分產(chǎn)權(quán)可售，在設(shè)計與受眾群體上帶有針對性開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

 

    此外，養(yǎng)老地產(chǎn)概念還嫁接在了保利地產(chǎn)的高端和旅游地產(chǎn)項目中。如作為保利地產(chǎn)最高端的產(chǎn)品系列，廣州保利天悅也規(guī)劃了2萬平方米的養(yǎng)老產(chǎn)品。北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理錢京就透露稱，“保利地產(chǎn)在全國42個城市都有開發(fā)項目，其中很多項目中都有可以改造成老年公寓的自持物業(yè)，這也是我們下一步需要探索的方向。”

 

    西山和熹會預計30年回本

 

    盡管養(yǎng)老地產(chǎn)的價值獲得公認，但不容置否的是，現(xiàn)階段大多數(shù)房企都仍在“摸著石頭過河”。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式以及政策仍是盲點，對于養(yǎng)老地產(chǎn)到底要“如何搞”，目前還沒有一家房企公開表示能“拿捏得準”，談盈利模式都還為時過早。

 

    “當前已經(jīng)在操作養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商基本上是試水，沒有找到快速復制與擴張的盈利模式。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者稱，純養(yǎng)老地產(chǎn)部分的運營還處于初級探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利也基本上靠地產(chǎn)的銷售賺錢，純養(yǎng)老運營部分尚難單獨活得好。

 

    保利地產(chǎn)首個自持經(jīng)營的養(yǎng)老項目北京西山和熹會，沒有逃得脫盈利上的尷尬。記者從北京西山和熹會服務(wù)咨詢熱線中了解到，自去年12月24日開幕，已有60多位老人入住和熹會，加上預約的10多位老人，截至目前，和熹會共收納約80位老人。按照總編制300人來算，租住率僅約27%。

 

    有媒體報道稱，北京西山和熹會前身為一個四星級酒店，總建筑成本數(shù)以千萬元計，一張護理床價格近萬元，再加上改造、裝修等費用，總成本相當可觀。就算入住率為100%，也存在入不敷出的風險，“該項目預計需要30年才能收回成本。”

 

    錢京亦坦言：“和熹會這個項目本身不具備可復制性，目前所收的會員費不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠遠不夠。”

 

    同樣，自去年9月開盤以來，浙江嘉興西塘越項目也沒有迎來銷售上的高點。保利地產(chǎn)財報顯示，截至2013年上半年，浙江嘉興西塘越項目累計簽約面積僅約3萬平方米。

 

    事實上看，投資大、回收期長的養(yǎng)老地產(chǎn)到底該怎樣做，也成為了行業(yè)共同面臨的問題。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志在接受媒體采訪時表示，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)是一個新的掘金點，但由于開發(fā)模式和營銷方式不同，養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入大，回報周期更長，業(yè)內(nèi)公認會在7-10年以上，足足是商業(yè)地產(chǎn)的2倍，且普遍缺乏明確的盈利模式，需要開發(fā)商有“打持久戰(zhàn)”的準備。“這就意味著充裕的資金鏈對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，如果處理得不好，開發(fā)商很可能會被拖死。 ”

 

    探索對接資本市場可行方案

 

    對于股東而言，保利地產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)及其體系的搭建如何獲得回報？保利地產(chǎn)方面稱，已找到了解決方案。

 

    “養(yǎng)老地產(chǎn)收益周期太長，國外都是由基金持有，公司也正在研究養(yǎng)老地產(chǎn)金融化的發(fā)展模式。”保利地產(chǎn)有關(guān)負責人介紹稱，“最終還會對接上市或者金融。如果最終不對接上市和金融還是會有問題。”保利地產(chǎn)計劃通過資本市場和金融渠道來解決養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收問題，其也在探索將養(yǎng)老地產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品的可行方案。

 

    此外，雖然目前已有7個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但由于收益的不確定性，保利地產(chǎn)還是強調(diào)這是一項長遠投資，不會在短期內(nèi)過度投資從而影響開發(fā)住宅主業(yè)。保利地產(chǎn)品牌管理中心相關(guān)負責人對外透露稱，“我們現(xiàn)在想先啟動試點，通過試點把品牌和管理團隊打造成熟之后，再謀求大的發(fā)展。未來，我們希望實實在在做一個養(yǎng)老地產(chǎn)的連鎖品牌，成為業(yè)績增長的重要板塊。”