上月恒隆、蘇寧兩大購物中心的相繼開業(yè)讓市中心商圈在剛剛過去的“十一”黃金周出盡風頭，“市中心商圈擴大”是業(yè)內(nèi)的共識。但這還沒完，接下來市中心會再開一批商業(yè)綜合體。他們有個共同的特征：規(guī)模沒有恒隆、蘇寧大，也不及大東方、八佰伴，因此也被人戲稱為處在“夾縫中”的城市綜合體。在網(wǎng)絡間已出現(xiàn)“無錫商業(yè)綜合體可能過量”的反思聲音后，這些“夾縫中”的城市綜合體自己怎么看？近幾日，記者接連探訪了市中心這些在建的城市綜合體。

現(xiàn)場探訪云蝠國際進度：春節(jié)前后開業(yè)

這塊公花園西側的地塊前身是中發(fā)大廈，老無錫可能有印象，這里以前賣的燒鵝仔經(jīng)常有人排隊搶購。這棟樓建成后高252米，外形設計風格類似于美國的帝國大廈，“就像穿西裝，幾十年也不會過時。”據(jù)介紹，云蝠國際融精品商業(yè)、甲級寫字樓、高檔酒店式公寓為一體，商業(yè)則以中高端餐飲為主。7層裙樓里不僅有無錫本土風味的知名餐飲，還包含了亞洲各國風味和世界美食。另外，GAP等休閑時裝也會進駐，為目前僅有專賣小店的崇安寺提檔。

“mall是休閑的地方，但我們跟恒隆、蘇寧是互補的。”云蝠相關負責人認為，蘇寧強在超級店、快時尚等，恒隆強調(diào)高檔，云蝠則專注于吃。就像“云上品”這個名字，專注于“品”，餐飲業(yè)態(tài)占70%以上，相當于把一條平面的美食街豎起來。因為靠著崇安寺，這里人流量大，消費體驗欲望強，消費能力卻不是很高，所以大眾消費的“云上品”就是尋常市民休閑消費的地方。

另外，現(xiàn)在受電商沖擊，零售商不愿意開店，餐飲已然成了商業(yè)地產(chǎn)爭搶的“香餑餑”。現(xiàn)在蘇寧、恒隆引進的大部分是上海、臺灣美食，云蝠則將引進如燒鵝仔等無錫本地以及南京區(qū)域的美食。價位上也是優(yōu)勢，“現(xiàn)在市中心只能做中午50元到80元/客，晚上80元到100元/客，”云幅國際招商總監(jiān)馮潔認為，云蝠的優(yōu)勢就在于業(yè)態(tài)集中和單一，每一層都是一種餐飲風格，市民可自由挑選。

銀輝太古廣場進度：招商中

銀輝太古廣場位于人民路與新生路交叉口，高268米。該項目占地面積1.05萬平方米，建筑面積17.68萬平方米，由兩棟塔樓和裙房組成，為商業(yè)、辦公、酒店式公寓混合業(yè)態(tài)。

盡管已經(jīng)在招商，但是這里的“口風”非常緊，至今仍未透露出開業(yè)時間。工作人員董小姐告訴記者，銀輝定位是中端，負1層到3層是商鋪，4到5層是餐飲。相對于恒隆、蘇寧，銀輝準備以特色品牌取勝。盡管客群同樣是年輕人，但銀輝的品牌很多是第一次入駐無錫，如美國的AF。“過量？不會。國慶大家都看到了市中心的人氣，開得越多，更能吸引外圍客流。”在被問及“市中心商業(yè)體是否過量”時，董小姐表示出對銀輝太古廣場發(fā)展有信心，不擔心因身處市中心而沒有競爭力。

崇安天街進度：招商中

“相比恒隆、蘇寧，我們在體量、品牌邀約能力上確實處于劣勢。”崇安天街開發(fā)商常工投資集團副總臧江偉坦言。為了增加競爭砝碼，崇安天街的選擇也是特色。崇安天街將打造成一個一站式體驗購物中心，主要面向16-30歲年齡段的消費群，以購物為主，兼顧配套，將分為主題購物、功能配套兩塊功能區(qū)。主題購物區(qū)主要是百貨業(yè)態(tài)，檔次定位在中高端。

另據(jù)介紹，很多商業(yè)體在考慮差異化競爭時，多會定位于品牌之爭，但是崇安天街決定打破這個定勢，往國外流行的“買手制”發(fā)展，也就是說天街在招商上并不刻意追求品牌。他們認為，如果引進知名品牌店，那么這些品牌店需要的經(jīng)營面積以及開出的條件對于開發(fā)商來說，等于先要把品牌店“養(yǎng)”起來，而且越是大牌的品牌，這種“養(yǎng)”的成分越大。與之相反，一些“新秀”品牌會更好打理自己的店鋪，更積極為顧客服務。臧江偉介紹，崇安天街更著意引進這樣的“新秀”品牌，“甚至是自主品牌。”這樣一來，不僅增加品牌聚集度，也能給消費者更多新鮮的特色。

至于餐飲，比重僅在這里占30%，而且會避開現(xiàn)在市中心已有的品牌，引進如火焰山等國內(nèi)有名的自助火鍋店。
 

新聞觀察

商業(yè)綜合體扎堆市中心是喜是憂？

喜在表面：市中心“熱鬧”全國罕見

業(yè)內(nèi)人士分析，如果云蝠國際、銀輝太古廣場、崇安天街這三家再開業(yè)，加上遲早有人接手的大洋、英武和新世界，以及現(xiàn)有的大東方、八佰伴、恒隆、蘇寧、百盛，還有明年會成批面世的地鐵商鋪，就區(qū)域面積來算，無錫市中心的商業(yè)聚集度、尤其是城市綜合體的數(shù)量在全國都是罕見的。

不過，業(yè)內(nèi)人士同樣也有憂慮：盡管恒隆、蘇寧開業(yè)所帶來的人氣讓業(yè)內(nèi)眼前一亮，看起來“店多成市，吸引外圍客流”很有希望，但是目前兩大購物中心開業(yè)效應還未過去，是否真的能吸引到養(yǎng)活這么多商業(yè)體的客流還是未知數(shù)。

憂在將來：市中心不敗神話或再破？

今年8月，在無錫多個房產(chǎn)網(wǎng)上熱議一個話題，即“無錫商業(yè)綜合體可能過量”。當時，有人撰文說，據(jù)不完全統(tǒng)計，無錫市區(qū)建成和在建的商業(yè)綜合體達33個，按照業(yè)內(nèi)普遍認為的一個商業(yè)綜合體輻射35萬人的標準，無錫常住人口數(shù)只能“支撐”不到20個商業(yè)綜合體。這種對商業(yè)綜合體過量的擔憂，具體到對市中心商圈的分析，就顯得更為濃重。畢竟，大洋、英武和新世界的例子擺在那里，他們經(jīng)歷了由盛至衰乃至堅持沒多久就黯然撤出的變化，打破了“市中心商業(yè)不敗論”。

此外，隨著城市中心南移、各區(qū)新城崛起，市中心是否還仍有這么堅挺的消費力，也引得網(wǎng)友們爭論不休。

激戰(zhàn)正酣：市中心誰主沉浮難定論

記者注意到，購物中心扎堆在市中心，地段相似，同樣有地鐵便利性，確實同質化的問題幾乎無法避免，所以，對品牌店的搶牌大戰(zhàn)也就格外激烈。眾所周知，恒隆一入無錫就掀起了與市中心原有高端百貨王牌奢侈品品牌搶牌大戰(zhàn)，在小型的mall中間，同樣也有對優(yōu)衣庫、HM等快時尚品牌的激烈爭奪，扣點，裝修補貼……明爭暗搶，手段不一而足。但其實和大牌奢侈品一樣，成熟的快時尚品牌也有限，想達到品牌遍地開花、商業(yè)體各家都滿意，很難。

除了快時尚品牌，餐飲品牌的重復度也很高。為了聚集人氣，購物中心紛紛加大餐飲比例，但是餐飲所帶來的人氣是有時限和時間點的。首先，餐飲的人流只在午飯和晚飯時間，其次餐飲的品牌忠誠度比服裝等要低——吃一段時間就吃膩了。所以初開業(yè)時很火，日后就沉寂下來，這種局面也是城市綜合體不可不防的。“市中心商圈應該會迎來從客流到品牌的新一輪更加殘酷的洗牌：大大小小的城市綜合體，大的和大的斗，小的和小的斗。”一位業(yè)內(nèi)人士并沒有直接回答“市中心是否需要這么多商業(yè)綜合體”的問題，而是轉而這樣判斷形勢。