土豪和屌絲。這兩個從網(wǎng)絡(luò)世界里涌現(xiàn)出的詞匯，陰陽相合，無縫對接，背后是中國年輕人對貧富差距拉大的集體焦慮。最近，“土豪”這個詞除了頻繁與iPhone 5S同步出現(xiàn)外，還跟中國地產(chǎn)巨頭萬達(dá)扯上了關(guān)系，在這家巨頭最近的青島東方影都啟動儀式上，萬達(dá)豪擲了500億元人民幣，還有一大把好萊塢當(dāng)紅明星為之站臺，令媒體目瞪口呆，紛紛猜測這場大秀的成本。自然，王建林成功替代了煤老板群體，成為“土豪”的新版代言人：錢多，人傻的土豪風(fēng)從四面八方的報道中吹面而來。不過走進(jìn)熱鬧紛繁的秀場幕后就不難發(fā)現(xiàn)，錢多是肯定的，人傻則未必。

 

  萬達(dá)的土豪養(yǎng)成之路

 

  王建林出生于上世紀(jì)五十年代，又經(jīng)歷了十余年軍旅生涯，因此很多做派幾乎是中國第一代創(chuàng)業(yè)家們的形象代言人。與輕工行業(yè)一批同齡企業(yè)家一樣，他們往往行事高調(diào)但不高傲、熱心參政但不議政、偏愛數(shù)字注重結(jié)果。企業(yè)內(nèi)部常常和政府的結(jié)構(gòu)相似，很長一段時間里都是以XX處、XX科、XX辦公室來命名，辦公或開會的地方常有巨幅地圖，心懷的夢想。對他們而言，人生最幸福的時刻，莫過于站在這張地圖面前，想象自己將紅旗插遍中國，并從太空俯視地球，看到屬于自己的長城。

 

  在大連沃爾瑪開業(yè)之前，萬達(dá)和其他的區(qū)域性地產(chǎn)商一樣，以住宅地產(chǎn)為主，并且一度將住宅開發(fā)做到了廣州，同時還涉足能源、化工、制藥、體育等多個行業(yè)，業(yè)務(wù)繁亂。如果萬達(dá)僅以上述狀態(tài)一以貫之，恐怕難有今天的成就。

 

  沃爾瑪是萬達(dá)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理的啟蒙老師，在大連沃爾瑪開業(yè)之前，萬達(dá)和其他的區(qū)域性地產(chǎn)商一樣，以住宅地產(chǎn)為主，并且一度將住宅開發(fā)做到了廣州，同時還涉足能源、化工、制藥、體育等多個行業(yè)，業(yè)務(wù)繁多而雜亂。正是在和沃爾瑪大連、長春項目的合作中，王建林逐漸積累了戰(zhàn)略思考的能力。在和沃爾瑪深度合作的所有區(qū)域性地產(chǎn)商中，王建林對沃爾瑪?shù)膶W(xué)習(xí)是最徹底的。

 

  2001年，他開始實施萬達(dá)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和全國拓展，與沃爾瑪在長春的合作是在給全國制定標(biāo)準(zhǔn)，通過實際參與到整個項目開發(fā)的方方面面，王建林最終在2004年明確了萬達(dá)全面轉(zhuǎn)型的策略，在2006年完成了整個集團(tuán)從業(yè)務(wù)操作到資源配置的完美轉(zhuǎn)身。

 

  后面的故事我們都知道了，萬達(dá)幾乎是以生雞蛋的速度完成了全國的快速覆蓋，并且萬達(dá)的內(nèi)控管理系統(tǒng)扛住了這樣大規(guī)模的拓張，這一切都是得益于十余年前，萬達(dá)開始向沃爾瑪學(xué)習(xí)的集權(quán)管理模式，以及在這樣的戰(zhàn)略思路上，所搭建的萬達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)控系統(tǒng)。

 

  相對于中國本土的其他商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，如果說萬達(dá)是土豪，那么也是土豪中的iPhone 5S土豪金。

 

  萬達(dá)為什么要舉文化的旗？

 

  在回顧完土豪萬達(dá)并不土豪的過去后，我們再來看看萬達(dá)為什么要涉足文化產(chǎn)業(yè)。2013年，王建林在萬達(dá)內(nèi)部的會議上，是這樣描述將文化旅游定位于公司支柱產(chǎn)業(yè)的原因：

 

  早在2000年，萬達(dá)就第一次轉(zhuǎn)型，由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。從2008年開始，萬達(dá)又主動轉(zhuǎn)型，由商業(yè)地產(chǎn)向文化旅游發(fā)展。到2020年，萬達(dá)房地產(chǎn)收入占集團(tuán)總收入的比例將降到50%以下，屆時萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而是成為綜合性企業(yè)。

 

  房地產(chǎn)業(yè)在任何國家都不是百年行業(yè)，發(fā)展期只有40至50年左右，當(dāng)一個國家的城市化率達(dá)到80%以上，房地產(chǎn)業(yè)就會大幅萎縮。中國山地多，我估計城市化率只能達(dá)到75%左右，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展期更短。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展20多年，再有15至20年左右，這個行業(yè)就會萎縮。萬達(dá)要做百年企業(yè)，就要擁有百年企業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)無法產(chǎn)生長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。

 

  從上面的發(fā)言中我們可以明了，文化之所以會被萬達(dá)推上前臺，是因為旅游，之所以旅游如此重要，是因為王建林預(yù)見到還有15-20年，中國的城市地產(chǎn)開發(fā)將難免會迎來萎縮。而在2009年，中國人均GDP達(dá)到3000美元之后，文化旅游產(chǎn)業(yè)無疑是當(dāng)下及以后最重要的淘金之所，所以2008年萬達(dá)開始了又一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型(預(yù)見不是本事，迎合趨勢才是考驗企業(yè)真本事的時候)。

 

  從住宅地產(chǎn)的以售為主，到商業(yè)地產(chǎn)的租售同步，再到旅游地產(chǎn)的文化商業(yè)服務(wù)，萬達(dá)希望自身能夠逐漸從一個純粹的地產(chǎn)開發(fā)商，向綜合性企業(yè)轉(zhuǎn)型，成為提供酒店管理、旅游開發(fā)、文化產(chǎn)業(yè)基地服務(wù)等多頭并舉的服務(wù)商。而文化，無疑是萬達(dá)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，無文化，則無旅游，無旅游，則無收入。

 

  但是，與其他的大型企業(yè)在轉(zhuǎn)型的過程中難免會出現(xiàn)的問題一樣，他們太熟悉他們原本的領(lǐng)域，因此，萬達(dá)很難剝離它自己地產(chǎn)商的本質(zhì)。讓我們將視線再聚焦到青島這兩處地塊上來，基本上可以看出文化旅游目前仍然是處于輔助的位置，能夠更快產(chǎn)生現(xiàn)金的住宅地產(chǎn)開發(fā)才是主要目的。

 

  東方影都背后的萬達(dá)國際文化旅游城

 

  下面是兩個地塊的截圖，黃島區(qū)地塊13宗，合計拿地成本14.9億，膠南市地塊2宗，合計拿地成本5.3億。其中膠南市地塊主要用作“東方影都”影視產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)(也可以理解為攝影棚所在位置)，而黃島區(qū)地塊則布局的是萬達(dá)國際文化旅游城，涵蓋文化產(chǎn)業(yè)園、會展中心、汽車極限秀、萬達(dá)城、度假酒店、游艇展示中心、濱海酒吧街、影視制作中心等多個功能區(qū)。

 

  黃島區(qū)地塊周邊在5月份的青島當(dāng)?shù)匦侣勚?，仍然是一個獨(dú)立運(yùn)作的項目，是用作萬達(dá)游艇管理公司的青島國際游艇產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，而且其功能區(qū)的設(shè)定與現(xiàn)今改變不大，但是在7月份之后的各項招標(biāo)資料中，忽然變成了東方影都的配套項目，名稱也改為萬達(dá)國際文化旅游城。

 

  至于兩個地塊孰輕孰重，從目前來看，似乎膠南地塊更勝一籌，但長遠(yuǎn)來說，前灣地塊的升值潛力更大。前灣地塊位接青島膠州灣隧道、膠州灣大橋，離黃島區(qū)中心位置10公里，離青島市中心交通距離不足50公里，從地理位置上來說，要更勝一籌。不過在萬達(dá)的東方影都宣傳片中，似乎萬達(dá)目標(biāo)的拿地區(qū)域是在如今唐島附近的丁家嘴，未來能否拿地成功，還有待觀察。

 

  以上兩個地塊當(dāng)中，最為重要的是位于黃島區(qū)地塊中68萬平方米商品住宅用地，它占據(jù)了本次拿地面積的54%，這68萬平方米的地塊規(guī)劃建筑面積為259萬平方米，每塊地的樓面價約在400元左右——青島這樣的城市，交通半徑50公里范圍內(nèi)，如此的價格足以說明青島市政府的誠意(不過，目前這個地塊的位置周邊都是不毛之地，價格也確實高不了)。

 

  但是，地塊是政府用來招商引資的籌碼，招商引資代表著政績和升職的砝碼，與萬達(dá)之間的資源置換，也需要萬達(dá)拿出足夠的智慧。否則，在今日的中國，擁有20個億的土豪比比皆是，為什么要給萬達(dá)？

 

  筑夢東方好萊塢，萬達(dá)不是先行者

 

  萬達(dá)拿地的半島南側(cè)，叫薛家島，又名鳳凰島，青島市政府從1998年開始，已經(jīng)在那里默默耕耘了十幾年的“金沙灘旅游節(jié)”，并且從2009年之后，從北京請來了“中國電影表演藝術(shù)學(xué)會獎”，即“金鳳凰獎”落戶鳳凰島。在青島市政府的規(guī)劃中，與青島老城區(qū)隔海對望的膠州灣西岸一直就是準(zhǔn)備用做文化旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的，而且青島市政府的愿景就是將它開發(fā)成“中國的好萊塢”。

 

  在2010年，藝人呂良偉的夫人楊小娟所在的公司，在提交給青島市政府的一份規(guī)劃中(所涉及地塊并不是萬達(dá)的同一地塊)，就已經(jīng)清晰地表述了將之打造成東方好萊塢的開發(fā)理念，這個理念正是源自于青島市政府，規(guī)劃報告不過是為了迎合政府的需要而已。

 

  追溯至更早的2002年，澳大利亞COX設(shè)計公司中標(biāo)的薛家島規(guī)劃概念設(shè)計中，就已提出應(yīng)將此塊區(qū)域打造成中高端文化旅游區(qū)的概念。后續(xù)接棒的深圳城市規(guī)劃設(shè)計院，所提交的控制性規(guī)劃中，將薛家島更名為鳳凰島，并且將鳳凰島的項目定位總結(jié)為：以中高端休閑度假，影視文化娛樂為主題，集山海運(yùn)動游、影視特色游、商務(wù)會議游、民俗風(fēng)情游和生態(tài)旅游為一體，具有國際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地。

 

  從此之后，“中國好萊塢”的說法就屢屢見諸于青島市或者黃島區(qū)政府的各項報告及報道中，此后多年來，青島市政府也在不遺余力的向各界房地產(chǎn)大佬們推廣他們的規(guī)劃理念。

 

  主打文化旅游概念萬達(dá)城(城市綜合體項目)有八個備選城市：哈爾濱，青島，南昌，合肥，北京，大連，廣州，無錫。根據(jù)以上的材料我們可以看出，青島無疑與萬達(dá)最為合拍。

 

  在歷經(jīng)十年的開發(fā)周期(而未成)之后，青島對萬達(dá)影視文化概念的新城市綜合體需求最為迫切，這是萬達(dá)最終以如此低廉的價格拿地的主要原因。至于為何將青島游艇產(chǎn)業(yè)園區(qū)突然更名為萬達(dá)文化旅游城，使其成為影視概念下的地產(chǎn)開發(fā)，而相對弱化其游艇的概念，這其中所顯現(xiàn)的中國式智慧不言而喻。

 

  總結(jié)：萬達(dá)星光秀背后的邏輯

 

  影視產(chǎn)業(yè)基地28.5萬平方米的開發(fā)，表面上是起主導(dǎo)作用，實際上不過是黃島區(qū)地塊將近100萬平方米的配套工程。以后可能還會有持續(xù)性的開發(fā)，畢竟好萊塢環(huán)球影城占地有169萬平方米，既然東方影都號稱全球最大，至少得從規(guī)模上先超過它吧。

 

  其次，“東方好萊塢”的概念最主要的是服務(wù)于萬達(dá)國際文化旅游城，并且是為了吻合政府的規(guī)劃。因為黃島區(qū)地塊在今年上半年的主要概念仍然是青島國際游艇產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在公開的信息中，可以了解到它的建設(shè)內(nèi)容包括國際游艇俱樂部、國際游艇會、國際游艇博覽中心、貿(mào)易中心、高端酒店群、濱海風(fēng)情酒吧街、第四代萬達(dá)廣場購物中心等業(yè)態(tài)和住宅。而下半年就變成了萬達(dá)文化旅游城，加入了文化產(chǎn)業(yè)園、會展中心、影視制作中心等項目，弱化了游艇概念，與東方影都親密相連。

 

  再其次，正是萬達(dá)近些年在影視行業(yè)的開疆拓土，使得萬達(dá)能夠高舉文化大旗博得政府的認(rèn)同，無論是“東方好萊塢”也罷，500億分期到位的數(shù)字也好，目前只不過是土豪金用來拿地的包裝，未來能夠?qū)崿F(xiàn)到什么樣的程度，我不知道，而且似乎對萬達(dá)也不重要，因為從拿到地開始，萬達(dá)就已經(jīng)贏在了起跑線上。根據(jù)報道，青島當(dāng)?shù)氐娜f達(dá)已經(jīng)開始出售“東方影都”概念的住宅和商鋪。

 

  作為錢多人不傻的土豪金，辦完這場秀之后，文化可以慢慢來，地價先便宜了再說。