北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授 趙曉

10月15日正值習(xí)仲勛同志100周年誕辰，深圳各大媒體長篇幅報道習(xí)老為深圳特區(qū)所做出的極大貢獻。習(xí)老主政廣東期間，被視為深圳特區(qū)發(fā)展的主心骨。毋庸置疑，“大膽改革，無私為公”是習(xí)老親力親為打造特區(qū)的真實寫照。同樣，前海作為新一屆領(lǐng)導(dǎo)人上臺之后的第一站，其被重視程度可見一斑。

 

然后，幾天的深圳考察，讓我感覺前海的發(fā)展好像是土地財政的又一個溫床。這是我來深圳之前沒有想到的，因為“特區(qū)之特”的關(guān)鍵應(yīng)該在于產(chǎn)業(yè)的引入，而絕不是投機于地產(chǎn)。土地價格太高，真正依賴發(fā)展產(chǎn)業(yè)的投資商很難進入，最終會形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡性循環(huán)。

 

從前海已經(jīng)成交的三宗地塊來看，7月26日卓越置業(yè)以2.22萬元/平米和2.23萬元/平米的樓面地價(扣除移交面積)將兩塊地收入囊中。8月16日華潤置業(yè)又以2.17萬元/平米的樓面地價收入囊中。對于卓越置業(yè)，無任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展和持有的要求，兩塊地土地出讓金合計超過120億元。如此巨額的現(xiàn)金流出勢必倒逼卓越置業(yè)快速銷售回籠資金，何來耐心精心運營物業(yè)？所以，卓越在摘地不久之后便在香港啟動全球前期牟定大客戶的計劃。眾所周知，寫字樓散售之后，物業(yè)的品質(zhì)勢必大幅下降，大型企業(yè)一般也不會入駐散售型寫字樓；對于華潤置業(yè)，雖然有產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，但如此高的樓面地價讓人難以理解。對于依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投資商而言，相對于周邊較低的租金，財務(wù)上很難佐證投資行為的合理性。

 

從深圳整體寫字樓市場而言，銷售型寫字樓物業(yè)占比較高。2013年世聯(lián)地產(chǎn)寫字樓報告顯示該占比高達69%，也正是基于寫字樓投資品的市場認可度高，所以售價也較高。但真正能體現(xiàn)市場健康發(fā)展程度的指標(biāo)是租金。深圳85%的租客主力群是以個人和中小型民營企業(yè)為主，租金承受能力相對較弱。低租金與高售價結(jié)合來看，深圳寫字樓的租金回報率不足5%，顯著低于北京和上海，而這背后的結(jié)果便是許多機會型資本聚集前海。

 

除了“先行先試”的特殊政策，前海管理局手中最大的牌在哪里？不妨從前海的招商情況來看，2012年前海批復(fù)入?yún)^(qū)企業(yè)超過200家，其中金融業(yè)占比80%以上。而到今年7月份，入?yún)^(qū)企業(yè)迅速超過1000家，金融機構(gòu)占比超過70%，其中世界500強超過15家。據(jù)最新數(shù)據(jù)，截止到今年9月底，前海入?yún)^(qū)企業(yè)已經(jīng)超過1500家。如此火爆的招商勢頭是否就意味著前海的前景一片光明呢？我表示擔(dān)憂。入?yún)^(qū)的大部分是金融企業(yè)，顯然是奔著政策洼地而來，何來產(chǎn)業(yè)發(fā)展呢？基于特殊的優(yōu)惠政策引來了鳳凰，但是否能“筑好巢、安穩(wěn)心”呢？在上海自貿(mào)區(qū)同時推出的大背景下，許多企業(yè)馬上會面臨自貿(mào)區(qū)與前海的落戶選址抉擇問題。

 

所以，前海管理局需要盡快改變思維。

 

第一，需要引入持有型物業(yè)的開發(fā)商。尤其是在深港一體化的大背景下，港資開發(fā)商可充分發(fā)揮其持有型寫字樓開發(fā)和運營的優(yōu)勢。面對租金承受能力較低的深圳寫字樓市場，可行的方法便是降低土地價格。

 

第二，需要引入具有產(chǎn)業(yè)龍頭示范效應(yīng)的標(biāo)桿機構(gòu)。許多機構(gòu)在前海注冊，僅僅看重前海的稅收優(yōu)惠，偌大一個機構(gòu)進駐前海僅使用很小的辦公面積，類似于注冊殼公司。但如果是真正意義上的龍頭企業(yè)入駐，很可能需要自行開發(fā)整棟的寫字樓自用。對于這類機構(gòu)，前海管理局在出讓土地時理應(yīng)給予盡可能大的照顧。

 

第三，應(yīng)該具備系統(tǒng)性的思維范式。前海板塊的總體規(guī)劃量近1600萬平米，其中桂灣片區(qū)(即商務(wù)中心區(qū))的高品質(zhì)寫字樓規(guī)劃量900萬平米。據(jù)前海管理局的規(guī)劃，在2020年前海板塊初步建成，即便考慮開發(fā)延期，每年供應(yīng)量也接近100萬。如此巨大的供應(yīng)量，在前期即把土地價格拉升得如此高，如果后期遇到阻力，回旋余地也較小了。

 

或許有人會反駁，建設(shè)前海如此巨額的資金投入，土地價格不高何來資金？總不能“既讓打鬼子，又不給軍餉”吧。這種思維顯然依舊是土地財政的范式。前海之所以被稱為“特區(qū)中的特區(qū)”，就是需要秉承習(xí)老的“大膽改革，無私為公”的改革魄力。真正探索出一條健康的、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。