多家媒體、數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)道顯示“金九銀十”期間房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，但事實(shí)果真如此嗎？在“地王”頻出之季，未來(lái)此地的樓價(jià)是面包價(jià)還是鉆石價(jià)？樓市大熱，銀行信貸卻出現(xiàn)緊縮，難道真的出現(xiàn)“錢荒”了嗎？在高房?jī)r(jià)背后，國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的高漲、地王的頻出以及貨幣政策會(huì)進(jìn)行哪些調(diào)整？新華網(wǎng)于近日舉辦了“房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升的政策走向”論壇，現(xiàn)場(chǎng)四位嘉賓從數(shù)據(jù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、政策等角度多方位闡述了如今房地產(chǎn)的“百態(tài)人生”。

    此次論壇的嘉賓包括中國(guó)人民銀行研究局研究員、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生導(dǎo)師鄒平座教授，東匯置地投資管理有限公司總裁劉東，亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍以及國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師曹一勇。論壇的開始，主持人請(qǐng)各位嘉賓對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)用一個(gè)詞概括，高姍認(rèn)為是“熱”；鄒平座教授認(rèn)為是“一線熱，二、三線冷”；劉東認(rèn)為：“說冷不冷、說熱不熱。”；曹一勇則表示可概括為“蓄勢(shì)待發(fā)”。

    從數(shù)據(jù)看市場(chǎng) 是冷還是熱？

    針對(duì)如今的市場(chǎng)走勢(shì)，高姍認(rèn)為要從供需層面看市場(chǎng)。拿北京市場(chǎng)來(lái)講，從前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)上看，13年的供應(yīng)量是超過12年供應(yīng)量的。12年全年的供應(yīng)量是1300多套，13年前三個(gè)季度的供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到了900多套，總體而言會(huì)超越12年的供應(yīng)量。此外從存量上看，6萬(wàn)套是一個(gè)警戒線，但從7月開始已經(jīng)跌破6萬(wàn)套了。存量上的衰減，表明供需是完全失衡的。因此，房?jī)r(jià)上漲的原因也是供需失衡所導(dǎo)致的。

    劉東從高端市場(chǎng)角度出發(fā)，他認(rèn)為房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該將普通商品房和高端商品房分開看，今年上半年，1000萬(wàn)以下的房子成交量是呈現(xiàn)上升趨勢(shì)的，而1000萬(wàn)以上的房子，也就是通常意義上的豪宅，成交量實(shí)際上是下降的。量?jī)r(jià)齊升應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，豪宅的整體趨勢(shì)是成交量下降，但銷售額在上升。

    高姍覺得現(xiàn)在網(wǎng)上的數(shù)據(jù)不具有參考價(jià)值，網(wǎng)上的成交價(jià)格僅是毛坯房的價(jià)格，而實(shí)際上如今“雙合同”制的暗箱操作，導(dǎo)致很多精裝修的價(jià)格也包括在住房款之中，但這部分?jǐn)?shù)據(jù)并沒有在網(wǎng)上進(jìn)行體現(xiàn)。

    從開發(fā)商的角度而言，曹一勇認(rèn)為，項(xiàng)目的兩極分化十分嚴(yán)重。在一線城市表現(xiàn)過熱，而在二、三線城市則是放緩的，而且開發(fā)商的壓力也很大。

    多年調(diào)控 成敗各半

    “多年的房地產(chǎn)調(diào)控，是一半成功一半失敗的”這是鄒平座教授對(duì)政府調(diào)控的結(jié)論，他認(rèn)為從長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)還是要漲的，短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。信貸的緊縮源于銀行資金的收緊，銀行沒有有意打壓房地產(chǎn)，但是在人民幣利率貸款市場(chǎng)化之后，貸款利率上浮。銀行的資金成本上升，銀行利率上浮至5—6%，比以往高出20%—30%。所以很多城市的銀行停止了貸款業(yè)務(wù)，利率出現(xiàn)上浮會(huì)使未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。

    如今這根弦已經(jīng)繃緊，未來(lái)房地產(chǎn)整體形勢(shì)是否會(huì)出現(xiàn)掉頭，現(xiàn)在很難判斷。如果這種形式繼續(xù)下去，一線城市一旦出現(xiàn)價(jià)格回潮，中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。當(dāng)然誰(shuí)都不愿看到這樣的情況發(fā)生，因此在政策上要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。

    鄒平座認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)在整體的價(jià)格結(jié)構(gòu)上問題比較大，在一線城市，價(jià)格上漲比較快，已經(jīng)超過了年初的目標(biāo)，包括北京、上海。但是二、三線城市，房地產(chǎn)商在苦苦煎熬。例如鄂爾多斯、溫州、貴陽(yáng)都處于困境之中，難以突圍。如果需求方的形勢(shì)再次出現(xiàn)惡化，那么房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一個(gè)短期的下跌。

    改變產(chǎn)權(quán)所有制形式 保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

    房產(chǎn)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的有力支柱，那么是否會(huì)出現(xiàn)為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而對(duì)房地產(chǎn)的政策有所放松呢？劉東認(rèn)為，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該分成三個(gè)級(jí)別，包括保障房、普通住房以及高端住宅，保障房是用來(lái)保民生、普通住房用來(lái)平衡經(jīng)濟(jì)而高端住宅則是保增長(zhǎng)的。鄒平座認(rèn)為房地產(chǎn)在任何一個(gè)國(guó)家都是經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，我們應(yīng)該不斷地?cái)U(kuò)大內(nèi)需，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控的目標(biāo)是讓他們做精、做強(qiáng)、做好。改革開放20年來(lái)，國(guó)家沒有拋棄房地產(chǎn)，但要讓房地產(chǎn)逐漸市場(chǎng)化，進(jìn)行內(nèi)部自主調(diào)控。

    另外劉東提到，“地王”的出現(xiàn)不是一個(gè)正常的現(xiàn)象，也是不合理的，以現(xiàn)在買地的價(jià)格，不能僅僅用面粉高于面包的價(jià)格來(lái)說明了，面粉的價(jià)格已經(jīng)接近于鉆石，以如此高昂的價(jià)格做出的面包，開發(fā)商打算讓誰(shuí)來(lái)接盤？

    鄒平座認(rèn)為地價(jià)和房?jī)r(jià)是高度相關(guān)的，經(jīng)濟(jì)利好房?jī)r(jià)才高。但經(jīng)濟(jì)的利好時(shí)間不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，如果不改變現(xiàn)在國(guó)企對(duì)資源的控制和產(chǎn)權(quán)的所有制形式，那么未來(lái)經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)惡化。對(duì)于目前的高房?jī)r(jià)，增加房屋供給并不能解決問題。政府需要加大貨幣市場(chǎng)供給，用來(lái)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并且政府的職能效率要提高，要建立一個(gè)高效率的政府。

    論壇的最后，每位嘉賓都對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了期許，曹一勇用了“良性和期待”；劉東則認(rèn)為政府應(yīng)該明確將毛坯和精裝修劃分開，不能捆綁銷售。所以他提出了“分級(jí)和松綁”；鄒平座用了“鐵三角”理論，一角為有效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，一角是科學(xué)的監(jiān)管制度，一角為科學(xué)建立保障房制度；高姍則高度總結(jié)“量力而行”，即政府層面調(diào)控、開發(fā)商要時(shí)刻警醒，不能盲目樂觀，消費(fèi)者有實(shí)力有需求再去購(gòu)房。