北京不會“6個月后無房可賣”
首創(chuàng)集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]董事長劉曉光：“京城或進(jìn)入5年房價上漲期”
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者劉德炳|北京報道
近日，一則“北京數(shù)月后或?qū)o房可賣”的消息，引起了業(yè)界和消費(fèi)者的強(qiáng)烈關(guān)注。該消息稱，北京樓市庫存住宅近日跌破6萬套，如不考慮新增供應(yīng)，以目前的供需來看，半年后或?qū)o房可賣。
事實是怎樣的？北京樓市的供求關(guān)系是怎樣的？未來將如何演變？記者對此進(jìn)行了調(diào)查。
任志強(qiáng)說，是土地供應(yīng)下降惹的禍
對于北京樓市而言，住宅供應(yīng)量顯然是一個重要指標(biāo)，而這一指標(biāo)在2013年卻持續(xù)下滑，引發(fā)了業(yè)界的警惕。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，北京市未售期房住宅只有31174套，未售現(xiàn)房住宅為28475套，整體來看，可售商品住宅只有59649套，低于6萬套。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，可售商品住宅是預(yù)期供應(yīng)，庫存6萬套某種程度上說確實是市場的“心理警戒線”，而且目前看市場尚未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。
記者了解到，今年年初可售商品住宅即下降到8萬套，并持續(xù)下滑，自5月回落到年內(nèi)低點(diǎn)60674套起，一直在6萬到6.5萬套之間徘徊。及至10月，庫存終于跌破6萬套。
對此，張大偉表示，主要是由于市場供應(yīng)量減少，住宅市場銷售火熱所致。根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，9月份，新建商品住宅期房取得16個預(yù)售證，共計16個項目，推出房源4561套，環(huán)比降39.14%；推盤量56.10萬平方米，環(huán)比降36.90%。而與此同時，9月北京新建商品住宅成交13279套，環(huán)比漲52.49%，同比漲近21.04%，北京新房成交量實現(xiàn)4年來同比新高。其中，期房成交11199套，成交面積為117.99萬平方米；現(xiàn)房成交2080套，成交面積為24萬平方米。
一般而言，由于房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的周期，一個項目從拿地到最終上市需要半年到一年多的時間，所以今年的整體供應(yīng)實際上是由2012年左右的土地市場所決定的。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長任志強(qiáng)告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，去年北京土地供應(yīng)同比是下降的，這無疑會影響到今年房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。
據(jù)北京市土地整理儲備中心公布，2012年北京市成交住宅及含住宅類用地37宗，成交規(guī)劃建筑面積610萬平方米，成交金額為378億元，這意味著，北京住宅用地供地規(guī)模在連續(xù)三年(2010—2012年)直線下降的同時，更創(chuàng)近6年來新低，這無疑引起了一系列后續(xù)反應(yīng)。
北京不會無房可賣
有分析人士據(jù)此表示：“如果以北京月均成交10000套一手住宅計算，消化59649套庫存不用6個月。”這是否真的意味著6個月后，北京將無房可賣？
對此，記者從北京市住房管理部門了解到，北京市場是一個動態(tài)市場，每個月實際上都有新增供應(yīng)項目上市。以10月份為例，本月目前新增期房住宅項目5個，分別是228套房源的通州[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]潤楓領(lǐng)尚[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]苑[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]、平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)賈各莊村東的遠(yuǎn)山嘉園、大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)小羊坊村的和成園、密云縣果園街道的中加榮園、朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)的望京茂家園。另外，還有兩個非住宅的期房項目。
一位市場分析師則表示，如果靜態(tài)看目前庫存的不足6萬套住宅，確實有可能幾個月就能被市場消化，但實際上每月都有新增項目，更重要的是，從北京土地市場供應(yīng)情況來看，情況將逐步得到改善，因為今年5月以來交易的土地將逐步上市。
記者從北京市土地整理儲備中心了解到，雖然今年3月份前后土地市場稍顯冷清，整個3月份北京沒有成交一宗土地，但5月以來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，土地市場也變得十分火熱，其中7月份，北京市成交5宗住宅類地塊，8月份則成交了9宗住宅類地塊，其中不乏一些優(yōu)質(zhì)地塊。
北京市國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，為進(jìn)一步落實中央樓市調(diào)控精神，今年將通過“限房價、競地價”方式，進(jìn)一步增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，這一土地出讓方式顯然能緩解供應(yīng)壓力，降低房價預(yù)期。
如此前昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)［沙河高教園二期(一)地塊］R2二類居住用地項目(配建公共租賃住房)通過“限房價、競地價”方式成交。該宗地位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，居住建筑規(guī)模51.12萬平米，該宗地配建26萬平方米的公共租賃住房，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價為14000元/平方米，比周邊商品房項目價格要低。
北京市國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，近期北京市國土局還將根據(jù)在施土地儲備開發(fā)項目情況，在豐臺、石景山、大興、通州、順義、房山等區(qū)域選擇部分地塊通過“限房價、競地價”方式進(jìn)行出讓。
限購效應(yīng)弱化，或出現(xiàn)5年的房價上漲期
盡管供應(yīng)或會逐步增加，但北京樓市供求關(guān)系短期恐難以改善。
新華社日前的一則報道指出，從北京以往庫存與市場關(guān)系來看，庫存8萬套是供求均衡點(diǎn)，若高于8萬套，說明供大于求，房價會滯漲甚至下跌，但低于8萬套時，房價會上漲。而僅不足6萬套的庫存，可能會影響10月份市場成交量，供求矛盾會更加明顯，房價上漲速度或再度加快。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)在2011年北京限購政策剛出臺之時所做的調(diào)查，當(dāng)年的限購有效限制的人群就是大量繳納了三年個稅或社保的外來人口。而時至今日，經(jīng)過兩年多的等待，這部分需求的相關(guān)納稅或社保記錄逐步達(dá)到5年的上限要求。
一個新房項目的銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，根據(jù)他們樓盤的成交數(shù)據(jù)，這類需求正在逐步釋放，這表明限購等政策效應(yīng)在逐步抵消，因為符合政策的人越來越多，被抑制的需求正逐步釋放，而且有集中釋放的可能性。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)此前在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時曾表示，北京樓市面臨整體供應(yīng)不足，尤其是結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)不足，即真正能滿足市場需求的項目是比較稀少的，要么價格太高，要么地段不好，所以常常是出現(xiàn)了一個好項目，立即被市場消化，這表明市場的需求量還是比較大的。
首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光在近日明確表示，實際上，北京樓市供需矛盾仍然比較突出，即供應(yīng)不足，而需求旺盛，北京房價仍然面臨較大的上漲壓力。他判斷，隨著剛性居住需求、包括剛性的改善需求的釋放，或許會有5年的上漲期。
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